Co je to budova na pronájem půdy v NYC?

Mezi vysoké ceny, makléř poplatky, měsíční náklady na údržbu, daně z nemovitostí, co-op desek a stavebních omezení, koupi jakékoliv nemovitosti v New Yorku, může být neuvěřitelně složité. Přidejme tedy do skládačky ještě jeden záludný kousek: pronájmy pozemků.

pronajímatelné budovy tvoří malý zlomek obytných budov v New Yorku. Ve městě je přibližně 100 pozemkových budov, hlavně na Manhattanu, s vysokou koncentrací na Lincoln Square a Battery Park City. Jejich jedinečnou vlastností je, že sedí na pozemku, který nepatří do budovy, ale vlastníkovi půdy. Ano-nájemní budova nevlastní pozemky, na kterých sedí. Tato zvláštní situace vznikla, když se majitel raději zachovat vlastnictví půdy, spíše než prodávat to na vývojáře, čímž těží z pronájmu poplatky pro nadcházející roky.

Upper West Side

1 /

1

většina budov na pozemcích (aka pozemní nájemné) jsou družstva. Pozemky jsou obvykle pronajaty na dlouhou dobu (50 až 99 let) a majitelé bytů platí nájemné za pozemky, které je zabaleno do jejich poplatků za údržbu (nebo běžných poplatků v případě bytů).

co je třeba vědět o pozemkových budovách

pronájem pozemků nebo pronájem pozemků jsou jednou z nejzajímavějších vtípků nemovitostí v New Yorku a jejich údaje by měly být pečlivě zohledněny potenciálními kupci. (Zde je částečný seznam některých budov NYC land-lease.)

na jedné straně mají budovy pronajímající pozemky mnohem nižší vstupní body pro nákup. Pokud jste někdy viděli NYC co-op s cenou 20 procent, nebo dokonce 35 procent, pod tržní hodnotou, je to pravděpodobně proto, že půda pod budovou je pronajata. Ale zatímco pozemky-pronájem budov může nabídnout značné úspory na prodej, cena, měsíční poplatky za údržbu v nich jsou obvykle mnohem vyšší než ve srovnatelných bytech, protože nemají na pokrytí pozemní nájemné. Také, protože družstva pronajímající pozemky nevlastní své pozemky, neplatí daně z nemovitostí. Majitelé bytů na pronájem pozemků proto mají omezený přístup k odpočtům daně z nemovitosti, z nichž mají prospěch ostatní vlastníci.

Kupující by měl také být vědomi toho, že banky budou velmi úzce přezkum hypotečních žádostí pro jednotky v zemi-pronájem budovy. Podle Tony Jao, veterán hypoteční bankéře na Investory, Banky, banky, podívejte se pozorně na délce hypotéky ve srovnání k počtu let zbývajících v pronájmu pozemků. Banka tedy pravděpodobně neposkytne 30letou hypotéku na jednotku, jejíž pronájem půdy vyprší za 20 let.

co se stane, když vyprší nájem?

když se blíží vypršení nájemní smlouvy budovy, mohou se stát dvě věci. Obvykle, družstevní rada a majitel nemovitosti se setkávají, aby prodiskutovali podmínky a obnovili nájem. Odhadci jsou přivedeni k ocenění půdy, a obě strany souhlasí s cenou na základě těchto informací. Zatímco nájemné v zemi pravděpodobně půjde nahoru, v případě poklesu trhu by mohlo jít také dolů. Druhou možností, když dojde nájemní smlouva, je, že majitelé bytů se mohou pokusit koupit pozemek pro sebe.

V posledních například v Trump Plaza, co-op členů dlážděné dohromady $185 milionů na nákup zem pod budovou od svého majitele. Zatímco nákup přesunul budovu a jednotky do stabilnější zóny, přišlo to s velkými náklady. S výkupem, nájemníci v Trump Plaza čelili novému posouzení pozemků, což bylo pro některé nepřípustné. V jednom příkladu citovaném The Wall Street Journal, dlouholetý rezident viděl, jak její hodnocení překračuje hodnotu jejího družstva s 1 ložnicí, nutit ji k prodeji.

jedna pěkná budova družstva na 100 W. 57. St. v Midtown, Carnegie House, je na pronájem půdy. Expirace a obnova se očekává přibližně za 10 let, což přispívá k určitým obtížím při hodnocení skutečné tržní hodnoty jednotek v budově.

teoreticky by pronájem pozemku mohl skončit bez prodloužení a budova by se vrátila držiteli nájmu. To znamená, že majitelé družstev nebo bytů by čelili vystěhování, nebo by se mohli stát nájemci ve svých domovech. Ale pokud většina odborníků ví, v New Yorku se to nikdy nestalo.

konečně, zatímco pozemky leasing může být složité, důvtipný kupující mohou pracovat s znalými realitních makléřů najít příležitosti, které maximalizují výhody pozemku-pronájem budovy.
–
ať už hledáte k pronájmu nebo ke koupi, najít další NYC byt na StreetEasy.