Mikä on Maanvuokrarakennus NYC: ssä?

korkeiden hintojen, välittäjien palkkioiden, kuukausittaisten ylläpitokustannusten, kiinteistöverojen, osuuskuntien lautakuntien ja rakennusrajoitusten välillä kaikenlaisten kiinteistöjen ostaminen New Yorkissa voi olla uskomattoman monimutkaista. Lisätään siis vielä yksi hankala pala palapeliin:maanvuokraus.

Maanvuokrarakennukset muodostavat pienen osan New Yorkin asuinrakennuksista. Kaupungissa, pääasiassa Manhattanilla, on noin 100 maanvuokrarakennusta, joiden keskittymät ovat Lincoln Squarella ja Battery Park Cityssä. Niiden ainutlaatuinen piirre on se, että ne istuvat maalla, joka ei kuulu rakennukselle, vaan maanomistajalle. Kyllä-maanvuokrarakennus ei omista maata, jolla se istuu. Tämä outo tilanne syntyi, kun maanomistaja säilytti mieluummin maanomistuksen kuin myi sen rakennuttajalle ja hyötyi näin vuokramaksuista vuosiksi eteenpäin.

suurin osa tonttivuokratuista rakennuksista on osuuskuntia. Maa on yleensä vuokrattu pitkäksi ajaksi (50-99 vuotta), ja asuntojen omistajat maksavat maanvuokran, joka on kääritty niiden ylläpitomaksuihin (tai yhteisiinmaksuihin, jos kyseessä on asunto).

mitä Maanvuokrarakennuksista kannattaa tietää

Maanvuokrarakennukset ovat yksi New Yorkin kaupungin kiinteistöjen kiinnostavimpia oikkuja, ja mahdollisten ostajien tulisi ottaa niiden yksityiskohdat tarkasti huomioon. (Tässä on osittainen luettelo joistakin NYC Tand-lease rakennukset.)

toisaalta maanvuokrarakennuksissa on paljon matalammat ostopaikat. Jos olet koskaan nähnyt NYC co-op hinnoiteltu 20 prosenttia, tai jopa 35 prosenttia, alle markkina-arvon, se on luultavasti, koska maa rakennuksen alla on vuokrattu. Mutta vaikka maanvuokrarakennukset voivat tarjota huomattavia säästöjä myyntihintaan, kuukausittaiset hoitokulut niissä ovat yleensä paljon korkeammat kuin vastaavissa asunnoissa, koska niiden on katettava maanvuokrat. Koska tonttivuokralaiset osuuskunnat eivät omista maataan, ne eivät myöskään maksa kiinteistöveroa. Siksi maanvuokrahuoneistojen omistajilla on rajoitettu mahdollisuus saada kiinteistöveron vähennyksiä, joista muut omistajat hyötyvät.

nvestors Bankin veteraanilainapankkiiri Tony jaon mukaan pankit katsovat tarkasti asuntolainan pituutta verrattuna siihen, kuinka monta vuotta maanvuokraa on jäljellä. Pankki ei siis todennäköisesti tarjoa 30 vuoden asuntolainaa yksikölle, jonka maanvuokrasopimus päättyy 20 vuoden kuluttua.

mitä tapahtuu, kun vuokrasopimus loppuu?

Kun rakennuksen maanvuokraus lähestyy umpeutumistaan, voi tapahtua kaksi asiaa. Yleensä osuuskunnan hallitus ja kiinteistön omistaja kokoontuvat keskustelemaan ehdoista ja uusimaan vuokrasopimuksen. Arvioijat tuodaan arvottamaan maa, ja molemmat osapuolet hyväksyvät hinnan, joka perustuu siihen tietoon. Vaikka maanvuokrat todennäköisesti nousevat, ne voivat myös laskea, jos markkinat supistuvat. Toinen vaihtoehto vuokrasopimuksen loppuessa on, että asunnon omistajat voivat yrittää ostaa tontin itselleen.

hiljattain Trump Plazalla co-OP: n jäsenet kahmivat kokoon 185 miljoonaa dollaria ostaakseen rakennuksen alla olevan maa-alueen sen omistajalta. Vaikka kauppa siirsi rakennuksen ja yksiköt vakaammalle vyöhykkeelle, tuli siitä iso kustannus. Buyoutin myötä Trump Plazan vuokralaiset joutuivat Uuden maa-aluearvion eteen, joka oli osalle kieltävä. Eräässä Wall Street Journalin mainitsemassa esimerkissä eräs pitkäaikainen asukas näki, että hänen arvionsa ylitti hänen 1 makuuhuoneen asuntonsa arvon, mikä pakotti hänet myymään.

One nice co-op building at 100 W. 57th St. keskikaupungilla Carnegie House on vuokrasopimuksella. Vanheneminen ja uusiminen on odotettavissa noin 10 vuoden kuluttua, mikä vaikeuttaa jonkin verran rakennuksen yksiköiden todellisen markkina-arvon arviointia.

teoriassa maanvuokraus voisi tulla kautensa loppuun ilman uusimista, ja rakennus palautuisi vuokrasopimuksen haltijalle. Tämä tarkoittaa, että osuuskunnan tai asunnon omistajat kohtaisivat häätö, tai voisi tulla vuokralaisia koteihinsa. Mutta kuten useimmat asiantuntijat tietävät, tällaista ei ole koskaan tapahtunut New Yorkissa.

lopuksi, vaikka maan vuokrasopimukset voivat olla hankalia, taju ostajat voivat työskennellä asiantuntevien kiinteistönvälittäjien löytää mahdollisuuksia, jotka maksimoivat hyödyt maa-vuokra rakennus.
–
etsitpä sitten vuokrattavaa tai ostettavaa, Etsi Seuraava NYC-asuntosi Streeteasystä.