No. 1 strategia rakentaa Vuokrakiinteistöimperiumi

on mahdotonta ostaa tarpeeksi vuokrakiinteistöä eläkkeelle, eikö? Säästäminen, kiinteistön ostaminen ja pieni vuokra vuosien yli

tarvitset vain liikaa rahaa käsirahoihin jatkaaksesi ostamista.

väärin.

on totta, että vuokrakiinteistöjen ostaminen on erittäin pääomavaltainen prosessi ja on totta, että tarvitset yleensä 20-25% alennusta ostoksistasi (lukuun ottamatta ensimmäisiä, jotka voivat mennä FHA: han tai VA: han).

on myös totta, että useimmilla ihmisillä ei ole rajattomasti varoja, eivätkä he jaksa jatkuvasti laskea 20-25 prosenttia.

mutta tässä on se juttu – sinun ei tarvitse koko ajan laittaa rahaa alas.

on olemassa tämä todella yksinkertainen strategia, jonka avulla voit välttää kaiken tuon. Arvasit oikein, sitä kutsutaan BRRR-strategiaksi, ja aion käsitellä sitä yksityiskohtaisesti. Mutta ensin…

nopea tarina siitä, miten jäin eläkkeelle brrr-kiinteistömenetelmällä.

BRRR-strategia suuren laman aikana

kauan sitten aloin käyttää BRRR-strategiaa ennen kuin kukaan kutsui sitä BRRR-strategiaksi.

pähkinänkuoressa, se on tapa ostaa omaisuutta, jonka avulla voit säilyttää pääomaa, jotta voit ostaa enemmän ja enemmän ominaisuuksia ajan myötä.

aion mennä yksityiskohtiin minuutissa, mutta haluan viedä sinut takaisin 2009-2013 suuren laman syvimpään kohtaan.

kenelläkään ei ollut töitä. Kenelläkään ei ollut varaa maksaa vuokraa. Asuntojen hinnat laskivat kuin kivi ja tasainen vuorattu kuin sairaalapotilas. Ei ollut pomppua.

kaikkialla oli pelkkää epätoivoa.

sitä kutsutaan suureksi lamaksi, mutta historiallisessa mielessä se oli selvästi lama.

…ja päätin ryhtyä kiinteistönvälittäjäksi.

kaikki sanoivat, että olen hullu, ja olin vähän hullu. Moni oli menettänyt kaiken, vuokralaiset eivät maksaneet, häätöjä tapahtui joka puolella. Se oli rankkaa.

mutta, tarjouksia löytyi kaikkialta. Toinen etu oli, koska kukaan ei ollut työtä urakoitsijat oli helppo löytää ja toimisi 1/3 mitä he veloittaa nyt.

vaikeinta oli löytää rahaa investointeihin ja löytää pankkeja lainaamaan.

ostin ensimmäisen 3-perheeni vuonna 2009, sitten ostin 4-perheen muutamaa vuotta myöhemmin alkuvuodesta 2012. Tämä on 4-perheen kuva, eikö olekin seksikäs?

vuoteen 2015 mennessä minulla oli yli 20 yksikköä. Vuoteen 2017 mennessä minulla oli noin 35, Ja nyt vuonna 2018 Olen muuttanut kerrostaloihin ja niitä on yli 470.

tätä strategiaa käytin, kun ostin jatkuvasti lisää omaisuutta ja laitoin jatkuvasti lisää rahaa taskuuni.

näin brrr investing toimii kiinteistöalalla.

käyttämällä brrr-strategiaa Vuokrakiinteistöportfolion rakentamiseksi

brrr-menetelmän yleisenä tavoitteena on lisätä kiinteistöön niin paljon arvoa, että kun jälleenrahoitat sen, saat suurimman osan, ellei jopa koko pääomasi takaisin. Näin voit ottaa rahaa ja käyttää sitä yhä uudelleen ostaa tarjouksia.

Just in case you aren ’ t yet aware, BRRR tulee sanoista Buy, Rehab, Rent, Refinance. Vaihtoehtoisesti, jotkut ihmiset kutsuvat sitä BRRRR menetelmä, joka tarkoittaa täsmälleen sama asia, paitsi viimeinen R tarkoittaa ” toista.”

niin, BRRRR-menetelmä on Buy, Rehab, Rent, Refinance, Repeat.

Vaihe 1 – ostaminen

on olemassa 3 perusosaa minkä tahansa kiinteistön ostamiseen – löytämiseen, analysointiin ja kaupan päättämiseen.

Diilin löytäminen

brrr-kiinteistöstrategian tärkein osa on hyvien kauppojen löytäminen. Ilman hämmästyttävä paljon, se ei yksinkertaisesti toimi (mutta se on tavallaan totta tehdä rahaa kiinteistöissä joka tapauksessa).

yleensä kaupoista käytetään nimitystä joko ”off-market” tai ”on-market.”Off-market kauppa on olennaisesti jokainen myynti, joka ei ole listattu kiinteistöjen myyjä listauspalvelun kuten MLS, LoopNet, tai CoStar.

on olemassa tuhat tapaa löytää hyviä off-market-tarjouksia. Näitä ovat:

• Sijoittajasivuston perustaminen

suoramainonta

• Koputtelu oville
• Rosvomerkit

LS

• Lintukoirat

…ja pari tusinaa muuta keinoa. Vain mielikuvitus on rajana!

vuokrakiinteistöjen analysointi

on tärkeää, että on pari eri laskinta, jotta homma hoituu. Tärkein on” lautasliinan takana ” laskin.

syy, miksi tällainen laskuri on niin tärkeä, on se, että siinä kirjaimellisesti katsotaan satoja tarjouksia. On mahdotonta käyttää kehittynyttä laskinta ja kaataa läpi kymmeniä tarjouksia viikossa.

sen sijaan kannattaa käyttää hyvin yksinkertaista laskinta, heittää mukaan perusluvut ja katsoa, onko se edes etäisesti lähellä.

kun sen tekee, voi tarttua diiliin ja tehdä syvemmän analyysin. Jos se ei ole hyvä, vain heittää se sivuun ja olet säästänyt tuntikausia aikaa.

kokosin ilmaisen BRRR-laskimen, jota voit käyttää diilien seulomiseen.

kauppojen päättäminen

tärkein osa kaupan päättämistä on….rahoitan sen.

puhumme lopussa hieman enemmän rahoituksesta, kun puhumme kolmannesta R – jälleenrahoituksesta, mutta on tärkeää tietää, että rahoituksesi etukäteen on erilainen kuin se, miten jälleenrahoitat sopimuksen.

etukäteen käytetään yleensä käteistä tai jonkinlaista yksityistä tai kovaa rahaa. Pankit eivät pidä riskeistä, ja töitä kaipaavia sopimuksia pidetään riskialttiina.

käyttämällä käteistä tai yksityistä rahaa voit ostaa jotain, jossa on vähän riskiä, jotta voit tuoda lisäarvoa.

toinen syy on se, että ahdistuneet kiinteistöt joudutaan usein sulkemaan nopeasti. Pankit ovat kaikkea muuta kuin nopeita.

avain tässä on siis käyttää yksityistä rahaa ostamiseen, sitten jälleenrahoittaa johonkin pidempiaikaiseen, kuten hyvään tavanomaiseen tai pitkäaikaiseen kaupalliseen lainaan.

Vaihe 2 – Rehab

et halua rehab BRRR-vuokra-asuntoa samalla tavalla kuin korjaisit voltin.

kun projektia analysoidaan volttia varten, tarkastellaan työn hintaa vs arvonnousua. Jos keittiö maksaa 10k ja nostaa arvoa 15K, niin sillä on 50% tuotto (15k-10k = 5k tuotto. 5K tuotto jaettuna 10K investoitu = 50% tuotto).

tuo sama keittiö saattaa tuoda lisäarvoa vuokraasi, mutta koska et ole myymässä sitä, se on väärä tapa mitata arvoa.

että $10k saattaa lisätä $15k arvoa, mutta lisätä tuskin mitään ylimääräistä vuokraa. Koska haemme kassavirtaa, keskityn mieluummin remontteihin, jotka lisäävät vuokran määrää.

brrr Vaihe 3 – yksikön vuokraaminen

suurten vuokralaisten löytäminen, jotka maksavat markkinavuokria (tai korkeampia), on strategianne avain. 3 tärkeimmät vaiheet ovat löytää, screen, ja säilyttää.

Vaihe 4 – Jälleenrahoitus

tavoitteena on saada rahat takaisin, jotta voit toistaa prosessin, mikä tekee tästä vaiheesta ratkaisevimman.

koska kaupallisen luotonannon säännöt ovat erilaiset kuin henkilökohtaisen luotonannon, otetaan nopea askel taaksepäin ja käydään läpi kaupallisen luotonannon säännöt/vaatimukset:

• tarvitset noin 2 vuoden ”kokemuksen.”Tämä voi olla rehab kokemus, vuokranantaja kokemus, tai jopa kokemus kiinteistönvälittäjä, jos voit vakuuttaa pankin, että se on suoraan sovellettavissa.
• useimmat pankit vaativat 6+ kuukauden ”maustamista” ennen kuin ne rahoittavat sen markkinahinnalla ostohinnan sijaan. Tämä tarkoittaa, että kiinteistö on ollut vakaa, kiinteä ja vuokrattu noin tuon ajan. Sinun pitää perustella korkeampi hinta vakaudella ja paremmilla vuokrilla.
• pankit lainaavat tällaiseen kauppaan 75-80 prosenttia arvioidusta arvosta.

ei ole vaikea nähdä ”temppua”, kun kaikki kriteerit on lyöty lukkoon.

• pankit lainaavat noin 75 prosenttia arvioidusta arvosta kuuden kuukauden maustamisen jälkeen.
• talon räpylät näyttävät olevan ”all in” noin 75-80% kiinteistön arvosta.

joten, osta vuokra – asunto kuin olisit menossa heittämään sitä, sitten vain uudelleenrahoittaa se-saat kaikki rahasi takaisin plus pitkäaikaiset vuokratulot.

, mutta jotta tämä järjestelmä toimisi hyvin, sinun täytyy pystyä olemaan ”all in” noin 75-80% arvosta.

Vaihe 5 – Toista ja BRRR lisää (alias brrrr)

kun olet saanut suurimman osan tai kaikki rahasi takaisin, on aika etsiä toinen kiinteistökauppa BRRRR! Extra R tarkoittaa toistoa.

saat rahasi takaisin ja uuden tulovirran. Voiko elämä enää parantua?