on helppo säikähtää rehab-projektin kokoa, varsinkin jos ei ole koskaan aiemmin tarttunut yhteen. Tässä luvussa eritellään peruskorjauksen valmistumisen vaiheet alusta loppuun ja poistetaan osa remonttiin liittyvästä mysteeristä ja toivottavasti osa pelosta. Toivottavasti löydät sen hyödyllinen työkalu, kun silmäillen seuraava fixer ylempi.
- Step One – Meet with Contractor and Define Job
- Vaihe kaksi – Määrittele työ ja osta Materiaalit
- vaihe kolme – vaihe yksi: Demolition
- Vaihe neljä – kakkosvaihe: katto, ikkunat ja sivuraide
- vaihe viisi – vaihe kolme: LVI ja LVI
- vaihe kuusi-Vaihe neljä: Kehystys ja aluslattiat
- vaihe seitsemän – vaihe viisi: Levykallio (Kipsilevy)
- vaihe kahdeksan – Kuutosvaihe: maalaaminen
- vaihe yhdeksän – vaihe seitsemän: uusien keittiöiden ja kylpyjen asentaminen
- vaihe kymmenen – vaihe kahdeksan: Punch Out
- Step Eleven – Phase Nine: Kokolattiamatto
- vaihe kaksitoista – vaihe kymmenen – siivous ja maisemointi
- vaihe kolmetoista – vaihe yksitoista – markkinointi
- vaihe neljätoista – vaihe kaksitoista – tarvittavat lopulliset korjaukset
Step One – Meet with Contractor and Define Job
when starting a rehab, the very first thing that I do is walk through and evaluate the project myself. Sitten järjestin tapaamisen urakoitsijan kanssa saadakseni hänen panoksensa ja viimeistelläkseni strategiani, mukaan lukien miten tietyt korjaukset hoidetaan ja tehdäänkö muutoksia kiinteistön perusasetelmaan. Nyt kun työskentelen yksinomaan yhden pääurakoitsijan kanssa, elämäni on paljon helpompaa, koska minun tarvitsee tavata vain yksi ihminen. Hän ottaa yhteyttä muihin ja välittää sitten keskustelujensa tulokset minulle.
kokemukseni perusteella minusta on tulossa melko taitava päättelemään, mikä on paras tapa tehdä työ. Siksi minun urakoitsija yleensä päätyy tekemään loppuun hankkeita tavalla, että minä kuvitella. Kuitenkin, hän ei tarjota neuvoja ja olen aina avoin ehdotuksia siitä, parempia tai halvempia tapoja saada työtä tehty.
Vaihe kaksi – Määrittele työ ja osta Materiaalit
kun tapaamme ja päätämme, mitä töitä aiomme tehdä, laadimme urakoitsijan kanssa arvontataulukon. Tämä on yleensä edellyttää lainanantaja ja luetellaan järjestyksessä, jossa aiomme suorittaa vaaditun työn. Haluan siirtää asioita, jotta rahavirta tulee lainanantajalta. Urakoitsijani haluaa tehdä asiat järjestyksessä, joka helpottaa hänen elämäänsä. Sovimme yleensä jotain siltä väliltä.
vaihe kolme – vaihe yksi: Demolition
kokemuksen kautta olen vihdoin oppinut tekemään koko ”demoni” ensin. Minulla oli tapana mennä koteihin ja aloittaa työt heti. Tämä tarkoitti kuitenkin sitä, että työskentelimme jatkuvasti roskien ympärillä, jouduimme kuljettamaan roskia pois jne. Hankin vain roskiksen tai pari heti keikan alussa, tuon porukan ja alan repiä kaikkea irti. Siivoamme pois kaikki roskat ja revimme pois keittiön, kylpyammeet, pudotuskatot, paneloinnin, lattian ja kaiken muun, mikä saattaa estää meitä suorittamasta työtä kunnolla ja tehokkaasti.
Vaihe neljä – kakkosvaihe: katto, ikkunat ja sivuraide
muu työ alkaa tyypillisesti kodin ulkoseinästä. Aloitamme katosta varmistaaksemme, että talon sisäpuoli pysyy kuivana, ja yleensä teetätän Ikkunat ja sivuraiteen yhtä aikaa. Yksi syy, miksi pidän koko ulkokuoren valmistumisesta melko nopeasti, on se, että se alkaa herättää huomiota naapureilta ja ohi ajavilta ihmisiltä.
vaihe viisi – vaihe kolme: LVI ja LVI
kaksi seuraavaa kohdetta listallani ovat LVI ja lämmitys-ja Ilmastointijärjestelmä. Ennen minulla oli urakoitsijoita, jotka eivät tehneet putkitöitä heti ja se johti vain katastrofiin. Kun he olivat ripustaneet, viimeistelleet ja maalanneet kaikki kodin arkit, he laittoivat veden päälle vain huomatakseen, että seinissä oli putkia puhjenneina. Nykyään käsken aina urakoitsijan tarkistaa ensin putket, myös viemärilinjat.
on tärkeää, että kodissa on toimiva lämmitysjärjestelmä etukäteen, jotta suuri osa sisustustöistä, erityisesti peltikiven viimeistely ja maalaus, voidaan tehdä. Sillä aikaa kun putkimies on töissä, laitan LVI-miehistön asentamaan uuden lämmitysjärjestelmän, joka koostuu uudesta kaasuuunista ja keskusilmastoinnista. En ole aina korvannut toimivia LVI-järjestelmiä ja vielä nykyäänkin, jos nykyinen järjestelmä on melko uusi, vältän sitä. Ensisijaisesti asennan kuitenkin aina täysin uusia järjestelmiä.
lopuksi, jos sähköjärjestelmää pitää jollain tavalla päivittää, teen sen yleensä LVI-järjestelmää asennettaessa. Monissa tapauksissa, jos olen asentamassa Keski-Ilmastointi kotiin, jossa ei ollut sitä aiemmin, sähköjärjestelmä on päivitettävä mahtuu Keski-ilma. Tämän lisäksi, mikä ei aina ole välttämätöntä, joudun harvoin tekemään mitään sähkötöitä kodeissani.
vaihe kuusi-Vaihe neljä: Kehystys ja aluslattiat
kun ulko-ja LVI -, LVI-ja sähköjärjestelmät on tehty, alan käsitellä esimerkiksi lahopuuta, seinien purkamista ja uusien rakentamista. Tietenkin, jos aion poistaa tai rakentaa seinän, jossa on putkisto ja/tai sähkö, niin minun miehistön on tehtävä se ennen vaihetta viisi tai sen aikana. Yritän saada jokaisen remontoimani talon kellarin valmiiksi. Se luo lisää elintilaa, ja monille ostajilleni valmis kellarini on syy, miksi he ostavat kotini.
vaihe seitsemän – vaihe viisi: Levykallio (Kipsilevy)
kun olen saanut kaikki tärkeimmät järjestelmät valmiiksi, niin alan tehdä levykalliota (eli kipsilevyä). Jos suinkin mahdollista, mieluummin vain sivelen ja paikkailen seiniä, mutta usein laitan koteihini paljon uutta kivilevyä. Ripustaminen ja viimeistely kivilevyn on jotain, joka kestää jonkin aikaa, mutta se menee paljon kohti tehdä vanha talo näyttää uusi.
vaihe kahdeksan – Kuutosvaihe: maalaaminen
kun kaikki levykalliot on tehty, saadaan maalia seinille. Laitetaan ensin pohjamaali tai kevyt ensimmäinen maalikerros seinille ja sitten lakanakalliot korjaavat mahdolliset viat, jotka näkyvät vasta, kun seinillä on maalia. Kun viat on korjattu, laitamme kaksi maalikerrosta lisää seiniin.
vaihe yhdeksän – vaihe seitsemän: uusien keittiöiden ja kylpyjen asentaminen
kun maali on seinillä, saamme vinyylilattiat keittiöihin ja kylpyihin ennen kuin asennamme kaikki uudet kaapit, vessan, turhamaisuuden jne. Yleensä otamme keittiön mitat Lowe ’ s tai Home Depot ja ne suunnittelevat keittiön meille. Se helpottaa urakoitsijan elämää ja saamme aina oikean kokoiset kaapit, joissa on hyvä istuvuus.
vaihe kymmenen – vaihe kahdeksan: Punch Out
kun keittiöt ja kylpyammeet on asennettu, alamme paketoida kaikkea. Urakoitsijat yleensä kutsuvat tätä heidän ”punch out” ja koostuu kaikista pienistä yksityiskohdista, kuten myyntipisteistä, kytkinlevyt, ja valaisimet. Monesti asunnonomistaja käy läpi ja luo urakoitsijan kanssa punch-listan. Koska olemme työskennelleet yhdessä niin kauan, urakoitsijani tietää jo, mitä pitää tehdä, eikä meidän tarvitse tehdä tätä.
joskus tuntuu, että punch out on koko remontin vaikein osuus, koska kaiken listan valmistuminen kestää niin kauan. Tämä on kuitenkin myös se osa työtä, joka tekee remontista hyvän tai erinomaisen.
Step Eleven – Phase Nine: Kokolattiamatto
koska emme halua työntekijöiden pilaavan uutta mattoa, tämä on viimeinen asia, jonka asennamme. Laitamme yleensä uudet kokolattiamatot kokolattiamatot.
vaihe kaksitoista – vaihe kymmenen – siivous ja maisemointi
tässä vaiheessa kodin pitäisi olla valmis ja aloitamme siivouksen. Koska haluat, että kotisi erottuvat, on tärkeää saada ne puhtaiksi ja miljoonan näköisiksi. Jos aion tehdä jotain maisemointia, se tehdään yleensä täällä viimeisenä asiana.
vaihe kolmetoista – vaihe yksitoista – markkinointi
kun koti on valmis, alan heti markkinoida sitä. Jos alue on kuuma ja koti aikoo liikkua nopeasti, niin joskus aloitan markkinoinnin ennen valmistumista, mutta useimmiten mieluummin teetän koko homman ennen kuin annan ihmisten nähdä kodin.
vaihe neljätoista – vaihe kaksitoista – tarvittavat lopulliset korjaukset
kun asunnosta on tehty sopimus ostajan kanssa, ne voivat valita kodintarkastajan ja lainanantaja tilaa arvion. Tarkastuksen tai arvioinnin seurauksena saatat joutua tekemään lisäkorjauksia. Sitten tarkastaja tai arvioija tarkastavat kiinteistön uudelleen varmistaakseen, että korjaukset on tehty ennen lopullisen hyväksynnän antamista.