Carnegie House è uno dei circa 100 edifici in affitto a New York City.
Tra prezzi elevati, commissioni di broker, costi di manutenzione mensili, tasse di proprietà, schede co-op e restrizioni edilizie, l’acquisto di qualsiasi tipo di immobile a New York può essere incredibilmente complesso. Quindi aggiungiamo un altro pezzo difficile al puzzle: locazioni di terreni.
Gli edifici in affitto costituiscono una piccola frazione degli edifici residenziali di New York. Ci sono circa 100 edifici in affitto in città, principalmente a Manhattan, con un’alta concentrazione in Lincoln Square e Battery Park City. La loro caratteristica unica è che si siedono su un terreno che non appartiene all’edificio, ma a un proprietario terriero. Sì – un terreno-locazione edificio non possiede la terra si siede su. Questa strana situazione si verificò quando il proprietario del terreno preferì mantenere la proprietà del terreno, piuttosto che venderlo allo sviluppatore, beneficiando così delle spese di affitto per gli anni a venire.
Manhattan 1-2BRs Sotto $700K su StreetEasy Articolo continua qui sotto
La maggior parte degli edifici in locazione di terreni (aka terra affitti) sono cooperative. Il terreno è generalmente affittato per lunghi periodi (da 50 a 99 anni) e i proprietari di appartamenti pagano un affitto di terra che è incluso nelle loro spese di manutenzione (o spese comuni, nel caso dei condomini).
Cosa sapere su Terreni-Locazione Edifici
Terreni-locazione, o terra-locazione, edifici sono una delle stranezze più interessanti di New York City immobiliare, e le particolari di loro dovrebbero essere presi in attenta considerazione dai potenziali acquirenti. (Ecco un elenco parziale di alcuni edifici in affitto a New York.)
Da un lato, gli edifici in affitto hanno punti di ingresso molto più bassi per l’acquisto. Se hai mai visto una cooperativa di New York al prezzo di 20 per cento, o anche 35 per cento, al di sotto del valore di mercato, è probabilmente perché il terreno sotto l’edificio viene affittato. Ma mentre terreni-locazione edifici in grado di offrire notevoli risparmi sul prezzo di vendita, le spese di manutenzione mensili in loro sono di solito molto più alto che in appartamenti comparabili, perché devono coprire l’affitto terra. Inoltre, poiché le cooperative di locazione di terreni non possiedono la loro terra, non pagano le tasse immobiliari. Pertanto, i proprietari di appartamenti in affitto hanno un accesso limitato alle detrazioni fiscali di proprietà di cui beneficiano altri proprietari.
Manhattan Studios e 1BRs Sotto Street 500K su StreetEasy Articolo continua qui sotto
Gli acquirenti dovrebbero anche essere consapevoli del fatto che le banche esamineranno molto attentamente le domande di mutuo per le unità in un edificio in affitto. Secondo Tony Jao, un banchiere ipotecario veterano presso Investors Bank, le banche guardano da vicino la lunghezza del mutuo rispetto al numero di anni rimanenti nel contratto di locazione del terreno. Quindi è improbabile che una banca fornisca un mutuo di 30 anni per un’unità la cui locazione di terreni scade tra 20 anni.
Cosa succede quando il Lease si esaurisce?
Quando il contratto di locazione del terreno di un edificio si avvicina alla scadenza, possono accadere due cose. Di solito, il consiglio co-op e il proprietario si incontrano per discutere i termini e rinnovare il contratto di locazione. Periti sono portati a valutare la terra, ed entrambe le parti concordano su un prezzo basato su tali informazioni. Mentre è probabile che l’affitto di terra salga, potrebbe anche scendere, nel caso di una contrazione del mercato. L’altra opzione quando un contratto di locazione si sta esaurendo è che i proprietari di appartamenti possono provare a comprare la terra per se stessi.
Brooklyn 1-2BRs Sotto $700K su StreetEasy Articolo continua qui sotto
In una recente istanza al Trump Plaza, i membri co-op hanno messo insieme $185 milioni per acquistare il terreno sotto l’edificio dal suo proprietario. Mentre l’acquisto spostato l’edificio e le unità in una zona più stabile, è venuto con un grande costo. Con l’acquisto, gli inquilini di Trump Plaza hanno affrontato una nuova valutazione del terreno, che era proibitiva per alcuni. In un esempio citato dal Wall Street Journal, un residente di lunga data ha visto la sua valutazione superare il valore del suo 1-camera da letto co-op, costringendola a vendere.
Un bel edificio co-op al 100 W. 57th St. a Midtown, Carnegie House, è in affitto un terreno. La scadenza e il rinnovo sono attesi in circa 10 anni, il che contribuisce a qualche difficoltà nel valutare il valore reale di mercato per le unità nell’edificio.
Teoricamente, un contratto di locazione potrebbe arrivare alla fine del suo mandato senza rinnovo, e l’edificio tornerebbe al titolare del contratto di locazione. Ciò significa che i proprietari di co-op o condomini dovrebbero affrontare lo sfratto o potrebbero diventare inquilini nelle loro case. Ma per quanto la maggior parte degli esperti sa, questo non è mai successo a New York.
Infine, mentre i contratti di locazione di terreni possono essere difficili, gli acquirenti esperti possono lavorare con broker immobiliari competenti per trovare opportunità che massimizzino i benefici di un edificio in affitto.
—
Se stai cercando di affittare o acquistare, trova il tuo prossimo appartamento a New York su StreetEasy.