La strategia No. 1 per costruire un impero di proprietà in affitto

È impossibile acquistare abbastanza proprietà in affitto per andare in pensione, giusto? Ci vuole semplicemente troppo tempo per risparmiare, acquistare proprietà e un po ‘ di affitto per anni

Hai solo bisogno di troppi soldi per gli acconti per continuare a comprare.

Sbagliato.

È vero che l’acquisto di immobili in affitto è un processo molto intensivo di capitale ed è vero che in genere è necessario il 20-25% in meno per i tuoi acquisti (tranne i primi che possono andare in FHA o VA).

È anche vero che la maggior parte delle persone non ha fondi illimitati e non può continuare a ridurre il 20-25%.

Ma ecco la cosa: non devi continuare a mettere giù i soldi.

C’è questa strategia davvero semplice che ti permette di evitare di fare tutto questo. Avete indovinato, si chiama la strategia BRRR e ho intenzione di andare in che in un sacco di dettagli. Ma prima

Una breve storia su come mi sono ritirato usando il metodo BRRR real estate.

Strategia BRRR Durante la Grande recessione

Molto tempo fa ho iniziato ad usare la strategia BRRR prima che qualcuno la chiamasse la strategia BRRR.

In poche parole, è un modo per acquistare proprietà che consente di preservare il capitale al fine di acquistare sempre più proprietà nel tempo.

Ho intenzione di entrare in dettaglio su di esso in un minuto, ma voglio portarvi di nuovo a 2009 attraverso 2013 durante la parte più profonda della grande recessione.

Nessuno aveva posti di lavoro. Nessuno poteva permettersi di pagare l’affitto. I prezzi delle case sono scesi come una roccia e piatto allineato come un paziente ospedaliero. Non c’era nessun rimbalzo.

Era solo disperazione ovunque.

La chiamano la grande recessione, ma in termini storici, era chiaramente una depressione.

…e ho deciso di entrare nel settore immobiliare.

Tutti dicevano che ero pazzo, ed ero un po ‘ pazzo. Molte persone avevano appena perso tutto, gli inquilini non pagavano, gli sfratti stavano accadendo dappertutto. E ‘ stata dura.

Ma le offerte potrebbero essere trovate ovunque. L’altro vantaggio era dato che nessuno aveva appaltatori di lavoro erano facili da trovare e avrebbe funzionato per 1/3 quello che fanno pagare ora.

La parte difficile era trovare denaro da investire e trovare banche da prestare.

Ho comprato la mia prima famiglia 3 nel 2009, poi ho comprato una famiglia 4 pochi anni dopo all’inizio del 2012. Questa è una foto della famiglia 4, sexy non è vero?

Entro il 2015 avevo più di 20 unità. Entro il 2017 avevo circa 35, e ora nel 2018 mi sono trasferito in complessi di appartamenti e ho oltre 470.

Questa è la strategia che ho usato per continuare a comprare più proprietà mentre continuo a mettere più soldi in tasca.

Ecco come brrr investire funziona nel settore immobiliare.

Utilizzando la strategia BRRR per costruire un portafoglio di proprietà in affitto

L’essenza generale del metodo BRRR è di aggiungere abbastanza valore a una proprietà che quando la rifinanzierai otterrai la maggior parte, se non tutto il tuo capitale. Questo ti permette di prendere i vostri soldi e usarlo più e più volte per comprare offerte.

Nel caso in cui non si è ancora a conoscenza, BRRR sta per Buy, Rehab, Rent, Refinance. In alternativa, alcune persone lo chiamano il metodo BRRRR che sta per la stessa identica cosa, tranne l’ultima R sta per ” ripeti.”

Quindi, il metodo BRRRR è Comprare, Rehab, Affittare, rifinanziare, Ripetere.

Passo 1-Acquisto

Ci sono 3 parti di base per l’acquisto di qualsiasi proprietà-trovare, analizzare e chiudere l’affare.

Trovare un accordo

La parte più importante della strategia immobiliare BRRR è trovare grandi offerte. Senza un affare incredibile, semplicemente non funziona (ma questo è un po ‘ vero per fare soldi nel settore immobiliare comunque).

In generale, le persone si riferiscono alle offerte come “fuori mercato” e “sul mercato.”Un affare fuori mercato è essenzialmente ogni vendita che non è elencato con un venditore immobiliare su un servizio di quotazione come MLS, LoopNet o CoStar.

Ci sono un sacco di modi per trovare grandi offerte off-market. Questi includono:

• Avviare un sito web per investitori
• Direct Mail
• Bussare alle porte
• Bandit Signs
• MLS
• Bird-Dogs

…e un paio di dozzine di altri metodi. L’unica cosa che ti limita è la tua immaginazione!

Analizzare la proprietà in affitto

È importante avere un paio di calcolatrici diverse per portare a termine questo lavoro. Il più importante è il calcolatore “retro del tovagliolo”.

Il motivo per cui una calcolatrice come questa è così importante è perché guarderai letteralmente centinaia di offerte. È impossibile utilizzare una calcolatrice avanzata e abbattere attraverso decine di offerte a settimana.

Invece, è meglio usare una calcolatrice molto semplice, lanciare i numeri di base e vedere se è anche lontanamente vicino.

Una volta che lo fai, puoi prendere l’accordo e fare un’analisi più approfondita. Se non va bene, buttalo da parte e hai risparmiato ore del tuo tempo.

Ho messo insieme un calcolatore BRRR gratuito da utilizzare per schermare le offerte.

Chiusura delle offerte

La parte più importante della chiusura di un accordo è….finanziarlo.

Parleremo un po ‘ di più sul finanziamento alla fine quando parliamo del terzo Rifinanziamento R, ma è importante sapere che il tuo finanziamento in anticipo sarà diverso da come rifinanzierai l’affare.

In anticipo, in genere si utilizza denaro contante o qualche tipo di denaro privato o duro. Le banche non amano il rischio e le offerte che hanno bisogno di lavoro sono considerate rischiose.

Utilizzando denaro contante o denaro privato, sarete in grado di acquistare qualcosa con un po ‘ di rischio in modo da poter aggiungere valore.

L’altro motivo è perché le proprietà in difficoltà spesso devono chiudersi rapidamente. Le banche sono tutt’altro che veloci.

Quindi la chiave qui è usare denaro privato per acquistare, quindi rifinanziare in qualcosa di più lungo termine come un buon prestito commerciale convenzionale o a lungo termine.

Step 2 – Rehab

Non vuoi riabilitare una proprietà in affitto BRRR allo stesso modo in cui risolveresti un flip.

Quando si analizza un progetto per un flip, si guarda al costo del lavoro rispetto all’aumento di valore. Se una cucina costa 10k e aumenta il valore di 15k, ha un rendimento del 50% (15k – 10k = 5k return. Un rendimento di 5k diviso per 10k investito = 50% di ritorno).

Quella stessa cucina può aggiungere valore al tuo noleggio, ma dal momento che non lo vendi, è il modo sbagliato per misurare il valore.

Che 1 10k potrebbe aggiungere value 15k in valore, ma aggiungere a malapena nulla in affitto extra. Dal momento che stiamo cercando il flusso di cassa, preferirei concentrarmi sui lavori di ristrutturazione che si aggiungono all’importo dell’affitto che posso addebitare.

BRRR Step 3 – Affittare l’unità

Trovare grandi inquilini che pagheranno gli affitti di mercato (o superiori) è la chiave della tua strategia. I 3 passaggi chiave sono trovare, schermare e conservare.

Step 4 – Rifinanziamento

L’obiettivo è quello di ottenere i soldi indietro in modo da poter ripetere il processo, che rende questo passaggio il più cruciale.

perché le regole per il prestito commerciale sono slighting diverso da prestiti personali, facciamo un rapido passo indietro e andare oltre le regole / requisiti per il prestito commerciale:

• Avrete bisogno di circa 2 anni di “esperienza.”Questa può essere esperienza di riabilitazione, esperienza del proprietario o persino esperienza come agente immobiliare se riesci a convincere la banca che è direttamente applicabile.
• La maggior parte delle banche richiede 6+ mesi di “stagionatura” prima di finanziarlo al prezzo di mercato piuttosto che al prezzo di acquisto. Ciò significa che la proprietà è stata stabile, fissa e affittata per circa quel periodo di tempo. Fondamentalmente, hanno bisogno di te per giustificare il prezzo più alto con alcune prove di stabilità e affitti migliorati.
• Le banche prestano 75-80% del valore stimato su questo tipo di accordo.

Non è difficile vedere il “trucco” una volta che tutti i criteri sono stati definiti.

• Le banche prestano circa il 75% del valore stimato dopo 6 mesi di stagionatura.
• Casa pinne stanno cercando di essere “all in” per circa il 75-80% del valore della proprietà.

Così, acquistare una proprietà in affitto come si sta andando a capovolgere, poi basta rifinanziare – si otterrà tutti i vostri soldi indietro più reddito da locazione a lungo termine.

Ma, affinché questo sistema funzioni bene, è necessario essere in grado di essere “all in” per circa il 75-80% del valore.

Passo 5-Ripetere e BRRR Più (aka brrrr)

Una volta che avete la maggior parte o tutti i vostri soldi indietro, è il momento di trovare un altro affare immobiliare a BRRRR! La R extra sta per Repeat.

Avrai il tuo denaro indietro e un nuovo flusso di reddito. La vita potrebbe migliorare?