Rehabbing a House From Start to Finish

E ‘ facile essere intimiditi dalle dimensioni di un progetto di riabilitazione, in particolare se non hai mai affrontato uno prima. Questo capitolo analizza i passaggi necessari per completare una ristrutturazione dall’inizio alla fine e rimuove parte del mistero, e, si spera, parte della paura, che circonda una ristrutturazione. Spero che si trova uno strumento utile quando guardando il vostro prossimo fissatore superiore.

Fase uno – Incontro con appaltatore e definire lavoro

Quando si inizia una riabilitazione, la prima cosa che faccio è camminare attraverso e valutare il progetto me stesso. Poi ho organizzato un incontro con il mio appaltatore per ottenere il suo input e finalizzare la mia strategia, incluso il modo di gestire alcune riparazioni e se faremo o meno modifiche al layout di base della proprietà. Ora che lavoro esclusivamente con un general contractor, la mia vita è molto più facile dal momento che devo solo incontrare una persona. Egli contatta tutti gli altri e poi trasmette i risultati delle sue conversazioni con loro a me.

Come risultato della mia esperienza, sto diventando abbastanza abile nel determinare il modo migliore per fare il lavoro. Pertanto, il mio appaltatore di solito finisce per completare i progetti nel modo in cui immagino. Tuttavia, offre consigli e sono sempre aperto a suggerimenti su modi migliori o più economici per portare a termine il lavoro.

Fase due – Definire lavoro e acquistare materiali

Una volta che ci incontriamo e determinare il lavoro che stiamo per fare, il mio appaltatore e ho messo insieme un programma di pareggio. Questo di solito è richiesto dal creditore ed elenca l’ordine in cui intendiamo completare il lavoro richiesto. Mi piace spostare le cose in giro per mantenere il flusso di cassa proveniente dal creditore. Il mio appaltatore ama fare le cose in un ordine che gli rende la vita più facile. Di solito ci accontentiamo di una via di mezzo.

Fase Tre-Fase uno: Demolizione

Attraverso l’esperienza, ho finalmente imparato a fare tutta la mia” demo ” prima. Ho usato per entrare nelle mie case e iniziare i lavori immediatamente. Tuttavia, questo significava che stavamo costantemente lavorando intorno alla spazzatura,dovendo trasportare la spazzatura, ecc. Ora, prendo un cassonetto o due all’inizio di un lavoro, porto una troupe e comincio a strappare tutto. Puliamo fuori tutta la spazzatura e strappare la cucina, bagno(s), soffitti goccia, pannelli, pavimenti, e qualsiasi altra cosa che potrebbe ottenere nel nostro modo di completare il lavoro in modo corretto ed efficiente.

Fase quattro – Fase due: tetto, finestre e rivestimenti

Il resto del lavoro inizia in genere all’esterno della casa. Iniziamo con il tetto al fine di garantire che l’interno della casa rimane asciutto, e di solito, avrò le finestre e rivestimenti fatto allo stesso tempo. Uno dei motivi per cui mi piace completare l’intero esterno piuttosto rapidamente è che inizia ad attirare l’attenzione dei vicini e delle persone che passano.

Fase cinque – Fase tre: Impianto idraulico e HVAC

I prossimi due elementi sulla mia lista sono l’impianto idraulico e il sistema di riscaldamento e aria condizionata. In passato, ho avuto appaltatori che non hanno fatto l’impianto idraulico subito e ha portato solo al disastro. Dopo aver appeso, finito e dipinto tutto il foglio di roccia in casa, hanno acceso l’acqua solo per scoprire che c’erano tubi scoppiati nelle pareti. Oggi, faccio SEMPRE il mio appaltatore controllare l ” impianto idraulico prima, comprese le linee fognarie.

E ‘ importante avere un sistema di riscaldamento funzionante in casa in anticipo in modo che gran parte del lavoro interno, in particolare la finitura e la verniciatura della roccia foglio, può essere fatto. Mentre l’idraulico sta lavorando, avrò un equipaggio HVAC l’installazione di un nuovo sistema di riscaldamento che consiste in un nuovo forno a gas e aria condizionata centralizzata. Non ho sempre sostituito i sistemi HVAC funzionali e ancora oggi, se il sistema attuale è abbastanza nuovo, lo eviterò. Principalmente, però, installo sempre sistemi completamente nuovi.

Infine, se il sistema elettrico deve essere aggiornato in qualsiasi modo, di solito lo faccio mentre il sistema HVAC è in fase di installazione. In molti casi, se sto installando l’aria condizionata centrale in una casa che non l’aveva in precedenza, l’impianto elettrico dovrà essere aggiornato per ospitare l’aria centrale. Oltre a questo, che non è sempre necessario, raramente devo fare qualsiasi lavoro elettrico nelle mie case.

Fase sei – Fase quattro: Framing e sottofondi

Una volta che l’esterno e l’HVAC, impianti idraulici ed elettrici sono fatti, comincio ad affrontare aree come il legno marcio, abbattere muri e costruirne di nuovi. Naturalmente, se ho intenzione di rimuovere o costruire un muro contenente impianto idraulico e/o elettrico, allora il mio equipaggio deve farlo prima o durante la fase cinque. Faccio uno sforzo per finire il seminterrato di ogni casa che ristrutturo. Crea più spazio vitale e per molti dei miei acquirenti, il mio seminterrato finito è la ragione per cui comprano la mia casa.

Passo sette – Fase cinque: Sheet Rock (Drywall)

Una volta completati tutti i principali sistemi, comincio a fare il mio sheet rock (aka drywall). Se possibile, preferisco solo scremare e rattoppare le pareti, ma spesso metto un sacco di nuove lastre di roccia nelle mie case. Appendere e finire la roccia foglio è qualcosa che richiede un po’, ma è va un lungo cammino verso fare una vecchia casa un aspetto nuovo.

Fase Otto – Fase sei: Pittura

Una volta che tutto il foglio di roccia è fatto, otteniamo vernice sulle pareti. Per prima cosa, metteremo una mano di primer o una prima mano di vernice leggera sulle pareti e poi faremo in modo che la sheet rock crew ripari eventuali difetti, che non verranno visualizzati fino a quando non ci sarà vernice sulle pareti. Non appena i difetti saranno riparati, metteremo altre due mani di vernice sulle pareti.

Fase nove-Fase sette: Installazione di nuove cucine e bagni

Una volta che la vernice è sulle pareti, otteniamo i nostri pavimenti in vinile nelle cucine e bagni prima di installare tutti i nuovi armadi, comò, vanità, ecc. Di solito prendiamo le nostre dimensioni della cucina a Lowe o Home Depot e le facciamo progettare la cucina per noi. Rende la vita del mio appaltatore più facile e otteniamo sempre i giusti armadi di dimensioni con una buona vestibilità.

Step Ten – Fase otto: Punch Out

Una volta installate le cucine e i bagni, iniziamo a avvolgere tutto. Appaltatori di solito si riferiscono a questo come loro “punch out” e si compone di tutti i piccoli dettagli come prese, switchplates, e lampade. Molte volte, un proprietario di abitazione camminerà attraverso e creare una lista pugno con l’appaltatore. Dal momento che abbiamo lavorato insieme per così tanto tempo, il mio appaltatore sa già cosa deve essere fatto e non abbiamo bisogno di farlo.

A volte sembra che il punch out sia la parte più difficile dell’intera ristrutturazione poiché ci vuole così tanto tempo per completare tutto sulla lista. Tuttavia, questa è anche la parte del lavoro che rende la vostra ristrutturazione una buona o una eccellente.

Step Eleven – Phase Nine: Moquette

Poiché non vogliamo che i lavoratori rovinino il nuovo tappeto, questa è l’ultima cosa che installiamo. Di solito mettiamo una nuova moquette da parete a parete.

Step Twelve – Phase Ten – Clean Up and Landscaping

A questo punto, la casa dovrebbe essere finita e inizieremo la pulizia. Dal momento che si desidera che le vostre case a stare fuori, è importante per farli pulito e guardando come un milione di dollari. Se ho intenzione di fare qualsiasi paesaggio, di solito è fatto qui come l’ultima cosa.

Step Thirteen-Phase Eleven-Marketing

Una volta che la casa è completa, comincio immediatamente a commercializzarla. Se l’area è calda e la casa si muoverà rapidamente, a volte inizierò a commercializzare prima del completamento, ma la maggior parte delle volte preferisco avere l’intero lavoro svolto prima di permettere alle persone di vedere la casa.

Fase Quattordici – Fase dodici – Finale Riparazioni necessarie

Una volta che la casa è sotto contratto con un acquirente, essi possono scegliere di utilizzare un ispettore casa e il loro creditore ordinerà una valutazione. Come risultato dell’ispezione o della valutazione, potrebbe essere necessario eseguire ulteriori riparazioni. Poi l’ispettore o perito sarà reispect la proprietà per assicurarsi che le riparazioni sono state fatte prima di emettere la loro approvazione finale.