カーネギーハウスは、ニューヨーク市の約100土地リース建物の一つです。
高価格、ブローカーの手数料、毎月のメンテナンスコスト、固定資産税、生協ボードや建物の制限の間に、ニューヨークの不動産の任意の種類を購入することは信じられないほど複雑になる可能性があります。 土地のリース：それでは、パズルにもう一つのトリッキーな作品を追加してみましょう。
土地リースの建物は、ニューヨークの住宅の建物のごく一部を構成しています。 市内にはマンハッタンを中心に約100棟の土地賃貸ビルがあり、リンカーン-スクエアとバッテリー-パーク-シティに集中している。 彼らのユニークな特徴は、彼らが建物に属していない土地に座っていることですが、土地所有者に属しています。 はい-土地賃貸借契約の建物はそれが座っている土地を所有していません。 この奇妙な状況は、地主が土地の所有権を保持するのではなく、開発者に売却することを好み、このように今後数年間の賃貸料の恩恵を受けたときに
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土地賃貸借契約（別名地上賃料）のほとんどの建物は生活協同組合です。 土地は一般的に長期（50-99年）のためにリースされ、アパートの所有者は、彼らの維持費（またはコンドミニアムの場合は、共通の料金）に包まれている土地の家賃
土地リースの建物について知っていること
土地リース、または地上リース、建物はニューヨーク市の不動産のより興味深い癖の一つであり、それらの細 （ここでは、いくつかのNYCの土地リースの建物の部分的なリストです。）
一方で、土地リースの建物は、購入のためのはるかに低いエントリポイントを持っています。 あなたは今までに20パーセント、あるいは35パーセントで価格NYC生協を見たことがある場合は、市場価値の下に、建物の下の地面がリースされているため、そ しかし、土地リースの建物は、販売価格にかなりの節約を提供することができますが、彼らは地上家賃をカバーする必要があるため、それらの毎月の維持費 また、土地賃貸生活協同組合は土地を所有していないため、不動産税を払っていません。 したがって、土地賃貸マンションの所有者は、他の所有者が恩恵を受ける固定資産税控除へのアクセスが制限されています。/p>
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バイヤーはまた、銀行が非常に密接に土地リース建物内のユニットのための住宅ローンの申請を確認することに注意すべきで トニー-ジャオ、投資家の銀行のベテランの抵当銀行家によると、銀行は土地のリースに残っている年の数と比較して住宅ローンの長さをよく見ています。 そう銀行は土地の賃貸借契約が20年に切れる単位のための30年の抵当を提供してまずないかもしれない。
リースがなくなったときはどうなりますか？
建物の土地のリースが満了に近づくと、二つのことが起こる可能性があります。 通常、生協ボードとプロパティの所有者は、条件を議論し、リースを更新するために会います。 鑑定士は土地を評価するために持ち込まれ、両側はその情報に基づいて価格に同意します。 地上家賃は上がる可能性がありますが、市場の収縮の場合には下がる可能性もあります。 リースが不足している他のオプションは、アパートの所有者が自分のために土地を購入しようとすることができるということです。/p>
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トランププラザでの最近の例では、生協のメンバーは、その所有者から建物の下の地面を購入するためにtogether185百万石 購入は、より安定したゾーンに建物やユニットを移動しながら、それは大きなコストが付属していました。 買収により、トランププラザのテナントは新しい土地評価に直面しましたが、これは一部の人にとっては法外でした。 ウォール-ストリート-ジャーナルが引用した一例では、長年の居住者は彼女の評価が彼女の1ベッドルームの生協の価値を超えているのを見て、彼女を売り
100W.57Th St.にある素敵な生協の建物 ミッドタウン、カーネギーハウスでは、土地のリースにあります。 有効期限と更新は約10年後に予想され、建物内のユニットの実際の市場価値を評価することにいくつかの困難を貢献しています。
理論的には、土地のリースは更新せずにその期間の終わりに来ることができ、建物はリースの所有者に戻るでしょう。 これは生協かコンドミニアムの所有者が立ち退きに直面するか、または彼らの家の借用者になることができることを意味する。 しかし、ほとんどの専門家が知っている限り、これはニューヨークで起こったことはありません。
最後に、土地のリースはトリッキーなことができますが、精通したバイヤーは、土地リースの建物の利点を最大化する機会を見つけるために知識豊富な不動産ブローカーと協力することができます。
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