Een Huis van begin tot eind rehabiliteren

Het is gemakkelijk om geïntimideerd te worden door de omvang van een rehabilitatieproject, vooral als je er nog nooit een hebt aangepakt. Dit hoofdstuk breekt de stappen die betrokken zijn bij het voltooien van een renovatie van begin tot eind en verwijdert een deel van het mysterie, en hopelijk een deel van de angst, rond een renovatie. Ik hoop dat je het een nuttig hulpmiddel vindt bij het bekijken van je volgende fixer bovenwerk.

stap één-ontmoet de aannemer en definieer Job

bij het starten van een rehab, is het allereerste wat ik doe het project zelf doorlopen en evalueren. Dan heb ik het opzetten van een vergadering met mijn aannemer om zijn input te krijgen en af te ronden mijn strategie met inbegrip van hoe om te gaan met bepaalde reparaties en of we gaan om eventuele wijzigingen aan te brengen aan de basis lay-out van het pand. Nu ik uitsluitend met één aannemer werk, is mijn leven veel gemakkelijker omdat ik maar één persoon hoef te ontmoeten. Hij neemt contact op met iedereen en geeft dan de resultaten van zijn gesprekken met hen door aan mij.

als gevolg van mijn ervaring, word ik redelijk bedreven in het bepalen van de beste manier om het werk te doen. Daarom eindigt mijn aannemer meestal met het voltooien van de projecten op de manier die ik me voorzie. Echter, hij geeft advies en ik sta altijd open voor suggesties over betere of goedkopere manieren om de klus te klaren.

stap twee – definieer taak en koop materialen

zodra we elkaar ontmoeten en het werk dat we gaan doen bepalen, stellen mijn aannemer en ik een draw schema samen. Dit is meestal vereist door de geldschieter en geeft de volgorde aan waarin we van plan zijn om het vereiste werk te voltooien. Ik verschuif graag dingen om de cash flow van de geldschieter te houden. Mijn aannemer doet graag dingen in een volgorde die zijn leven makkelijker maakt. Meestal regelen we iets ertussenin.

Stap drie-fase één: sloop

door ervaring heb ik eindelijk geleerd om mijn hele “demo” eerst te doen. Ik kwam altijd in mijn huizen en begon meteen met de banen. Dit betekende echter dat we constant bezig waren met afval, afval weg moesten slepen, enz. Ik pak een afvalcontainer of twee aan het begin van een klus, breng een team binnen, en begin alles eruit te rukken. We reinigen al het afval en scheuren uit de keuken, bad(s), plafonds, lambrisering, vloeren, en iets anders dat zou kunnen krijgen in onze manier van het voltooien van de baan goed en efficiënt.

Stap vier-fase twee: dak, ramen en gevelbekleding

de rest van de taak begint meestal aan de buitenkant van de woning. We beginnen met het dak om ervoor te zorgen dat de binnenkant van het huis droog blijft, en meestal laat ik de ramen en gevelbekleding tegelijkertijd doen. Een reden waarom ik graag het voltooien van de hele buitenkant vrij snel is dat het begint om de aandacht te trekken van de buren en mensen die rijden door.

Stap vijf-fase drie: sanitair en HVAC

de volgende twee punten op mijn lijst zijn het sanitair en het verwarmings-en airconditioningsysteem. In het verleden had ik aannemers die het sanitair niet meteen deden en dat leidde alleen maar tot een ramp. Nadat ze gehangen, afgewerkt en geschilderd alle van de plaat rots in het huis, ze draaide op het water alleen om te vinden dat er leidingen gebarsten in de muren. Vandaag laat ik mijn aannemer altijd eerst het sanitair controleren, inclusief de riolering.

Het is belangrijk om vooraf een werkend verwarmingssysteem in de woning te hebben, zodat veel van het binnenwerk, met name de afwerking en het schilderen van het plaatgesteente, kan worden uitgevoerd. Terwijl de loodgieter aan het werk is, laat ik een HVAC crew een nieuw verwarmingssysteem installeren dat bestaat uit een nieuwe gasoven en centrale airconditioning. Ik heb niet altijd functionele HVAC-systemen vervangen en zelfs vandaag, als het huidige systeem vrij nieuw is, zal ik het vermijden. In de eerste plaats installeer ik echter altijd volledig nieuwe systemen.

ten slotte, als het elektrische systeem op enigerlei wijze moet worden bijgewerkt, doe ik dit meestal terwijl het HVAC-systeem wordt geïnstalleerd. In veel gevallen, als ik het installeren van centrale airconditioning in een huis dat het niet eerder had, het elektrische systeem moet worden bijgewerkt om de centrale lucht tegemoet. Anders dan dit, wat niet altijd nodig is, moet ik zelden elektrisch werk doen in mijn huizen.

stap zes – fase vier: Framing en ondervloeren

zodra de buitenkant en de HVAC, sanitair en elektrische systemen klaar zijn, begin ik gebieden aan te pakken zoals rot hout, het afbreken van muren en het bouwen van nieuwe. Natuurlijk, als ik ga verwijderen of bouwen van een muur met sanitair en/of elektrische, dan mijn bemanning moet het doen voor of tijdens Stap vijf. Ik doe een poging om de kelder af te maken van elk huis dat ik renoveren. Het creëert meer leefruimte, en voor veel van mijn kopers is mijn voltooide Kelder de reden dat ze mijn huis kopen.

stap zeven-fase vijf: Sheet Rock (gipsplaten)

zodra ik alle belangrijke systemen heb voltooid, begin ik met mijn sheet rock (ook wel gipsplaten genoemd). Als het al mogelijk is, schraap ik de muren liever af en plak ik ze op, maar ik stop vaak veel nieuwe plaatstenen in mijn huizen. Opknoping en afwerking van de plaat rock is iets dat een tijdje duurt, maar gaat een lange weg in de richting van het maken van een oud huis kijken nieuw.

stap acht – fase zes: schilderen

als alle plaatstenen klaar zijn, krijgen we verf op de muren. Eerst leggen we een laag primer of een lichte eerste laag verf op de muren en dan laten we de sheet rock crew eventuele gebreken repareren, die niet verschijnen totdat er verf op de muren is. Zodra de gebreken hersteld zijn, leggen we nog twee lagen verf op de muren.

stap negen – fase Zeven: het installeren van nieuwe keukens en Baden

zodra de verf op de muren is aangebracht, krijgen we onze vinylvloeren in de keukens en baden voordat we alle nieuwe kasten, commode, ijdelheid, enz.installeren. Meestal nemen we onze keukenafmetingen mee naar Lowe ‘ s of Home Depot en laten ze de keuken voor ons ontwerpen. Het maakt het leven van mijn aannemer makkelijker en we krijgen altijd de juiste maat kasten met een goede pasvorm.

stap tien – fase acht: Punch Out

zodra de keukens en baden zijn geïnstalleerd, beginnen we alles in te pakken. Aannemers meestal verwijzen naar dit als hun “punch out” en bestaat uit alle kleine details, zoals verkooppunten, schakelplaten, en lichtarmaturen. Vele malen, een huiseigenaar zal lopen door en maak een punch list met de aannemer. Sinds we zo lang samenwerken, Weet mijn aannemer al wat er gedaan moet worden en we hoeven dit niet te doen.

soms lijkt het alsof de punch-out het moeilijkste deel van de hele renovatie is omdat het zo lang duurt om alles op de lijst af te ronden. Echter, dit is ook het deel van de baan dat uw renovatie een goede of een uitstekende maakt.

stap Elf – fase negen: Tapijt

omdat we niet willen dat werknemers het nieuwe tapijt verpesten, is dit het allerlaatste dat we installeren. We zetten meestal nieuwe wand-tot-wand tapijt overal.

stap twaalf-fase tien-opschonen en Landscaping

Op dit punt moet de home voltooid zijn en zullen we beginnen met het opschonen. Omdat je wilt dat je huizen opvallen, is het belangrijk om ze schoon te krijgen en eruit te zien als een miljoen dollar. Als ik een tuinarchitect ga doen, wordt het meestal hier gedaan als laatste.

stap dertien-fase Elf-Marketing

zodra de woning is voltooid, begin ik onmiddellijk met het op de markt brengen. Als het gebied is warm en het huis gaat om snel te bewegen, dan soms zal ik beginnen met marketing voor de voltooiing, maar de meeste van de tijd dat ik liever de hele klus gedaan voordat mensen om het huis te zien.

stap veertien-fase twaalf – Eindreparaties vereist

zodra de woning onder contract staat met een koper, kunnen zij ervoor kiezen een inspecteur van de woning te gebruiken en hun kredietgever zal een taxatie bestellen. Als gevolg van de inspectie of beoordeling moet u mogelijk extra reparaties uitvoeren. Vervolgens zal de inspecteur of taxateur het pand opnieuw inspecteren om ervoor te zorgen dat de reparaties zijn gedaan voordat ze hun definitieve goedkeuring geven.