It can make a difference
By DOUG PRICE
Er is geen tekort aan interessante terminologie in commercieel vastgoed. Een specifiek aandachtsgebied is te vinden in de beschrijvingen tussen een Koudgrijze schelp en warme Vanilleschelp. De Algemene definities hebben te maken met hoe onbezette of onbezette ruimten aan nieuwe huurders kunnen worden geleverd voordat de ruimte wordt gebouwd voor het specifieke gebruik ervan. Dit onderwerp is vooral belangrijk omdat de verschillen in hoe een ruimte wordt geleverd de kosten van een transactie kunnen beïnvloeden door tienduizenden tot honderdduizenden dollars voor de huurder. Met zoveel op het spel, het begrijpen van de verschillende definities van hoe een ruimte wordt geleverd is de moeite waard om te leren.
hoewel er meerdere Synoniemen zijn voor hoe spaties worden geleverd, wordt een onbezette of nieuwe spatie vaak beschreven als een ‘Shell’ spatie. De twee meest gangbare types van onbezette ruimtes of’ Shells ‘komen met de terminologie van een’ Cold Grey Shell ‘of een’Warm Vanilla Shell’. Laten we verder kijken.
Wat is Shell-ruimte?
Shell Space is de toestand van het interieur van een specifieke commerciële vastgoedruimte die geen substantiële verbeteringen of afwerkingen heeft. Bij een nieuwe ontwikkeling of nieuwe constructie, worden de meeste ruimtes meestal geleverd in een Shell conditie; wat betekent dat de ruimte in wezen vier omtrek muren met een voornamelijk open plattegrond. De huurder bouwt dan de ruimte op hun specifieke parameters, waardoor het niet langer een shell, maar een voltooide of gebouwde ruimte.
bovendien kan een verhuurder of huurder ervoor kiezen om de binnenafwerkingen van een reeds bebouwde ruimte te slopen als de specifieke afwerkingen niet nuttig of nodig zijn voor de volgende huurder. Dit wordt beschouwd als het terugbrengen van een ruimte naar een Shell conditie en is vaak nodig voordat een nieuwe build out op een tweede generatie ruimte.
schaalconstructie verwijst doorgaans naar de vloer, omtrek muren en het dak van een afgesloten ruimte en kan enkele HVAC, elektrische of sanitair verbeteringen omvatten, maar niet binnenwanden, interieur ruimte partitionering, geïndividualiseerde huurder afwerking of armaturen.
in wezen is een Shell-ruimte een open doos die klaar is voor een huurder om zijn unieke armaturen in te bouwen of te installeren. Het verschil tussen het ’type shell’ is echter dat de details een aanzienlijke impact kunnen hebben op de kosten voor een huurder. Laten we eens kijken naar de verschillen tussen een koude grijze schelp en een warme vanille Schaal.
Wat is een Koudgrijze Schaal?
een Koudgrijze omhulsel wordt meestal gedefinieerd door het begrijpen van de twee belangrijkste beschrijvende woorden vóór het woord shell:
- koud: betekent meestal dat de ruimte geen HVAC (Verwarming, ventilatie en airconditioning) beschikbaar of geïnstalleerd heeft in de ruimte; en daarom kan de ruimte niet worden verwarmd (of gekoeld) voordat de HVAC wordt geïnstalleerd. In dit geval moeten een of meer HVAC-eenheden worden geïnstalleerd of in de ruimte worden geleverd om verwarming, ventilatie en airconditioning in de ruimte te brengen. Vandaar dat de ruimte koud is.
- grijs: betekent meestal dat de ruimte geen andere verbeteringen heeft, zoals de wanden die zijn afgewerkt met gipsplaten en geverfd, een plafondrooster en tegels of een gipsplaatplafond, geschikte verlichting geïnstalleerd, vloeren, of andere standaardverbeteringen zoals een toilet, gebouwde kantoren, enz. Het woord grijs spreekt tot het feit dat de vloer en eventuele buitenmuren zijn vaak de kleur grijs vanwege de onbehandelde betonnen vloer of muren.
een Koudgrijze omhulsel is in wezen een ruimte zonder HVAC of afwerkingen van een echte stof. Vele malen, verhuurders zal ook een deel van de vloer of zelfs de hele vloer in Vuil toestand zonder gieten van beton, als ze aannemen dat de toekomstige huurder zal moeten zware sanitair te installeren.
Wat is een warme Vanilleschelp?
ter vergelijking: een warme Vanilleschelp ligt dicht bij het tegenovergestelde van een Koudgrijze Schel, zoals gedefinieerd door:
- Warm: de ruimte heeft een HVAC-systeem dat is aangesloten en functioneel is, of is ten minste aan het pand bevestigd en klaar om te worden aangesloten. Warm betekent dat de ruimte kan worden verwarmd en / of gekoeld zonder toevoeging van een nieuw HVAC-systeem.
- vanille: verwijst meestal naar de ruimte die buitenmuren heeft afgewerkt met gipsplaten, een drop-rasterplafond met plafondtegels of een gipsplaatplafond, met verlichting geïnstalleerd, HVAC die is verdeeld, en vaak ook een niveau van extra opbouw omvat, zoals een voltooide Toilet(s) met stromend water, riool, sanitair, armaturen, enz. De ruimte kan ook een niveau van extra uit te bouwen, zoals een hoeveelheid kantoren of extra muren en interieur kamers bevatten.
een warme Vanilleschelp is in wezen een ruimte met HVAC en de vier wanden en het plafond worden afgewerkt.
veel verhuurders van zowel winkel-als kantoorgebouwen zullen een leegstaande ruimte voorbereiden in de staat van een warme Vanilleschelp levering, zodat bepaalde huurders onmiddellijk in kunnen trekken met zeer kleine aanpassingen aan de ruimte of met simpelweg de installatie van hun huurder specifieke meubels, armaturen en apparatuur.
Er zijn echter enkele huurders die de voorkeur geven aan een koude grijze schelp versus een warme vanille schelp als ze unieke vereisten hebben voor hun mechanische systemen, sanitair of andere afwerkingen. Een vanille Shell zou kunnen vereisen dat de huurder om een aantal van de verbeteringen die een verhuurder kan al hebben uitgevoerd, zoals het verplaatsen van de toiletten of het upgraden van hun afwerkingen te vervangen, het selecteren van een ander type plafond en lichtarmaturen en meer.
afhankelijk van het niveau van afwerkingen in een warme vanille schaal, is het mogelijk voor een verhuurder om $50.000 tot $100.000 te besteden aan verbeteringen die de huurder onmiddellijk zou kunnen scheuren of upgraden. Betekenis, als de verhuurder besteedt geld aan een specifiek plafond raster, verlichting en toilet locatie, maar de huurder wil iets anders, kan er een gezonde verspilling van zowel tijd en geld. Dat geld zou beter zijn gepland voor de huurder te gebruiken op de exacte items en afwerkingen wilden ze verzen wat de verhuurder al in de ruimte.
hoewel veel retailhuurders of traditionele kantoorhuurders de voorkeur geven aan de levering van een Vanilleschelp om hun bezetting te versnellen en hun kosten van bouwen te verlagen, zijn de meeste zorgverleners veel beter af met een ruimte in een Cold Grey-Schaalformaat. De reden is dat een gezondheidszorg huurder kan beter gebruik maken van het equivalent van het geld dat de verhuurder zou hebben besteed aan een ruimte en in plaats daarvan gebruik maken van dat geld voor de exacte upgrades van de huurder wil. Er zijn momenten waarop de verhuurder het geld al heeft besteed aan het leveren van een Vanilleschelp, die je in dat geval gewoon krijgt wat de verhuurder al heeft besloten. Echter, er zijn ook veel situaties, vooral met nieuwbouw, waar als je naar de woning of verhuurder vroeg genoeg in de onderhandelingen dat u het type van levering als onderdeel van uw onderhandelingen voor de ruimte kunt bepalen.
het begrijpen van deze unieke termen bij het evalueren van commerciële vastgoedruimtes helpt u om de meest weloverwogen beslissing te nemen en geeft u een voordeel tijdens uw onderhandelingen.
Doug Price is een agent bij CARR Healthcare, de grootste aanbieder van commerciële vastgoeddiensten voor huurders en kopers in de gezondheidszorg. Elk jaar vertrouwen duizenden praktijken in de gezondheidszorg op CARR om de meest gunstige voorwaarden te bereiken op hun lease-en aankooponderhandelingen. Het team van experts van CARR helpt bij start-ups, leasevernieuwingen, uitbreidingen, verhuizingen, extra kantoren, aankopen en oefentransities. Zorgpraktijken kiezen CARR om hen een aanzienlijke hoeveelheid tijd en geld te besparen; terwijl het waarborgen van hun belangen altijd op de eerste plaats. Neem contact op met Doug bij [email protected]