Carnegie House is een van de ongeveer 100 land-lease gebouwen in New York City.
tussen hoge prijzen, broker ‘ s fees, maandelijkse onderhoudskosten, onroerendgoedbelasting, co-op boards en bouwbeperkingen, kan het kopen van elke vorm van onroerend goed in New York ongelooflijk complex zijn. Dus laten we nog een lastig stukje toevoegen aan de puzzel: land leases.
Grondverhuur is een klein deel van de woongebouwen in New York. Er zijn ongeveer 100 gebouwen in de stad, voornamelijk in Manhattan, met een hoge concentratie in Lincoln Square en Battery Park City. Hun unieke kenmerk is dat ze op grond zitten die niet bij het gebouw hoort, maar bij een landeigenaar. Ja — een grond-lease gebouw is niet de eigenaar van de grond waarop het zit. Deze vreemde situatie ontstond toen de grondeigenaar er de voorkeur aan gaf het eigendom van de grond te behouden, in plaats van het aan de ontwikkelaar te verkopen, waardoor hij de komende jaren van de huurkosten kon profiteren.
Manhattan 1-2BRs Under $700K on StreetEasy Article continues below
De meeste gebouwen op grondverhuur (ook wel grondhuur genoemd) zijn coöperaties. Het land wordt over het algemeen verhuurd voor lange termijn (50 tot 99 jaar), en appartement eigenaren betalen een land huur die is verpakt in hun onderhoudskosten (of gemeenschappelijke kosten, in het geval van condos).
wat te weten over grond-Lease gebouwen
grond-lease, of grond-lease, gebouwen zijn een van de interessantere eigenaardigheden van New York City onroerend goed, en de bijzonderheden ervan moeten door potentiële kopers zorgvuldig in aanmerking worden genomen. (Hier is een gedeeltelijke lijst van een aantal NYC land-lease gebouwen.)
aan de ene kant hebben grondverhuur veel lagere toegangspunten voor aankoop. Als je ooit hebt gezien een NYC co-op geprijsd op 20 procent, of zelfs 35 procent, onder de marktwaarde, Het is waarschijnlijk omdat de grond onder het gebouw wordt verhuurd. Maar terwijl grond-lease gebouwen kunnen bieden aanzienlijke besparingen op de verkoopprijs, de maandelijkse onderhoudskosten in hen zijn meestal veel hoger dan in vergelijkbare appartementen, omdat ze de grond huur te dekken. Ook, aangezien grond-lease co-ops niet eigenaar zijn van hun grond, ze betalen geen onroerend goed belastingen. Daarom hebben eigenaren van grondverhuur-appartementen beperkte toegang tot de aftrek van de onroerendgoedbelasting die andere eigenaren genieten.
Manhattan Studios en 1brs onder $ 500K on StreetEasy artikel gaat verder onder
kopers dienen zich er ook van bewust te zijn dat banken hypotheekaanvragen voor eenheden in een grondpachtgebouw zeer nauwlettend zullen onderzoeken. Volgens Tony Jao, een veteraan hypotheekbankier bij Investors Bank, kijken banken goed naar de lengte van de hypotheek in vergelijking met het aantal resterende jaren in de grond lease. Dus een bank kan het onwaarschijnlijk zijn om een 30-jarige hypotheek te verstrekken voor een eenheid waarvan de grond lease verloopt over 20 jaar.
Wat gebeurt er als de huurovereenkomst afloopt?
wanneer de grondverhuur van een gebouw verloopt, kunnen twee dingen gebeuren. Meestal, de co-op Bestuur en de eigenaar van de woning te ontmoeten om de voorwaarden te bespreken en te vernieuwen van de huurovereenkomst. Taxateurs worden ingeschakeld om de waarde van het land, en beide partijen overeenkomen met een prijs op basis van die informatie. Hoewel de grondhuur waarschijnlijk zal stijgen, kan deze ook dalen in het geval van een inkrimping van de markt. De andere optie wanneer een huurovereenkomst opraakt is dat de eigenaren van appartementen kunnen proberen om het land voor zichzelf te kopen.
Brooklyn 1-2Brs Under $700K on StreetEasy Article continues below
in een recent geval op Trump Plaza, co-op leden kochten samen $185 miljoen om de grond onder het gebouw van de eigenaar te kopen. Terwijl de aankoop verplaatste het gebouw en de eenheden naar een meer stabiele zone, het kwam met een grote kosten. Met de buy-out, huurders in Trump Plaza geconfronteerd met een nieuwe land assessment, die was prohibitief voor sommigen. In een voorbeeld Geciteerd door de Wall Street Journal, een oude inwoner zag haar beoordeling hoger zijn dan de waarde van haar 1-slaapkamer co-op, waardoor ze moest verkopen.
een mooi co – Op gebouw op 100 W. 57th St. in Midtown, Carnegie House, is op een grond pacht. De vervaldatum en vernieuwing worden verwacht in ongeveer 10 jaar, wat enige moeite bij het beoordelen van de werkelijke marktwaarde van de eenheden in het gebouw draagt.
theoretisch zou een pachtovereenkomst aan het einde van zijn looptijd kunnen komen zonder vernieuwing, en zou het gebouw terugkeren naar de eigenaar van de pachtovereenkomst. Dit betekent dat co-op of condo eigenaren zou worden uitgezet, of huurders in hun huizen zou kunnen worden. Maar voor zover de meeste deskundigen weten, is dit nooit gebeurd in New York.
ten slotte, hoewel grondverhuur lastig kan zijn, kunnen slimme kopers samenwerken met goed geïnformeerde makelaars om kansen te vinden die de voordelen van een grondverhuur maximaliseren.
–
of u nu wilt huren of kopen, vind uw volgende appartement in NYC op StreetEasy.