Co To jest budynek do wynajęcia w Nowym Jorku?

image of land lease building nyc

Carnegie House jest jednym z około 100 budynków dzierżawy gruntów w Nowym Jorku.

między wysokimi cenami, opłatami brokerskimi, miesięcznymi kosztami utrzymania, podatkami od nieruchomości, zarządami spółdzielni i ograniczeniami budowlanymi, kupowanie wszelkiego rodzaju nieruchomości w Nowym Jorku może być niezwykle złożone. Dodajmy więc jeszcze jeden skomplikowany element układanki: dzierżawy gruntów.

budynki dzierżawy gruntów stanowią niewielki ułamek budynków mieszkalnych w Nowym Jorku. W mieście znajduje się około 100 budynków, głównie na Manhattanie, z dużą koncentracją na Lincoln Square i Battery Park City. Ich unikalną cechą jest to, że siedzą na ziemi, która nie należy do budynku, ale do ziemianina. Tak-budynek dzierżawiący grunty nie jest właścicielem gruntu, na którym się znajduje. Ta dziwna sytuacja miała miejsce, gdy właściciel ziemski wolał zachować własność ziemi, niż sprzedać ją deweloperowi, a tym samym czerpać korzyści z opłat czynszowych przez wiele lat.

Manhattan 1-2Brs poniżej 700 000 $na ulicy

Lenox Hill
305 East 72nd Street
$699,000
[email protected] Created with Sketch.

1 /

[email protected] Created with Sketch.

1

527 West 110th Street
$679,000
[email protected] Created with Sketch.

1 /

[email protected] Created with Sketch.

1

South Harlem
301 West 110th Street
659 000 $
[email protected] utworzony za pomocą szkicu.

1|

[email protected] utworzony za pomocą szkicu.

1

Hudson Heights
153 Bennett Avenue
580 000 $
[email protected] utworzony za pomocą szkicu.

2 /

[email protected] utworzony za pomocą szkicu.

1

Upper West Side
31 West 94th Street
600 000 $
łóż[email protected] Created with Sketch.

1 /

[email protected] Created with Sketch.

1

Gramercy Park
211 East 18th Street
$668,000
[email protected] Created with Sketch.

1 /

[email protected] Created with Sketch.

1

Upper West Side
588 West End Avenue
$675,000
[email protected] Created with Sketch.

1 /

[email protected] Created with Sketch.

1

Lenox Hill
301 East 69th Street
$649,000
[email protected] utworzony za pomocą szkicu.

1|

[email protected] utworzony za pomocą szkicu.

1

Sutton Place
East 59th Street, 400
659 000 $
[email protected] utworzony za pomocą szkicu.

1|

[email protected] utworzony za pomocą szkicu.

1

Inwood
Ulica Akademii 675
535 000 $
[email protected] utworzony za pomocą szkicu.

2|

[email protected] Created with Sketch.

1

Hudson Heights
4489000$
[email protected] Created with Sketch.

1 /

[email protected] Created with Sketch.

1

Hell ’ S Kitchen
406 West 46th Street
$640,000
[email protected] Created with Sketch.

1 /

[email protected] Created with Sketch.

1

większość budynków na dzierżawach gruntów (zwanych również czynszami gruntowymi) to Spółdzielnie. Grunt jest zazwyczaj dzierżawiony na długie terminy (50 do 99 lat), a właściciele mieszkań płacą czynsz gruntowy, który jest owinięty w ich opłaty za utrzymanie (lub wspólne opłaty, w przypadku mieszkań).

co warto wiedzieć o budynkach dzierżawy gruntów

budynki dzierżawy gruntów lub dzierżawy gruntów są jednym z ciekawszych dziwactw nieruchomości w Nowym Jorku, a ich szczegóły powinny być starannie brane pod uwagę przez potencjalnych nabywców. (Oto częściowa lista niektórych budynków dzierżawy gruntów w Nowym Jorku.)

z jednej strony budynki dzierżawy gruntów mają znacznie niższe punkty wejścia do zakupu. Jeśli kiedykolwiek widziałeś nowojorską Spółdzielnię wycenianą na 20 procent, a nawet 35 procent, poniżej wartości rynkowej, prawdopodobnie dlatego, że ziemia pod budynkiem jest wynajęta. Ale podczas gdy budynki dzierżawy gruntów mogą oferować znaczne oszczędności w cenie sprzedaży, miesięczne opłaty za utrzymanie w nich są zwykle znacznie wyższe niż w porównywalnych mieszkaniach, ponieważ muszą pokrywać czynsz gruntowy. Ponadto, ponieważ Spółdzielnie dzierżawiące grunty nie są właścicielami swoich gruntów, nie płacą podatków od nieruchomości. W związku z tym właściciele lokali użytkowych mają ograniczony dostęp do ulg w podatku od nieruchomości, z których korzystają inni właściciele.

Manhattan Studios i 1BRs poniżej 500 000 $na ulicy

Murray Hill
525 000$
[email protected] Created with Sketch. Studio /

[email protected] Created with Sketch.

1

Lenox Hill
225 East 73th Street
425 000 $
[email protected] utworzony za pomocą szkicu.

Studio /

[email protected] utworzony za pomocą szkicu.

1

West Village
49 Morton Street
365 000 $
[email protected] utworzony za pomocą szkicu.

Studio /

[email protected] utworzony za pomocą szkicu.

1

Murray Hill
123 East 37th Street
360 000 $
łóż[email protected] Created with Sketch. Studio /

[email protected] Created with Sketch.

1

Upper West Side
235 West 102nd Street
$389,000
[email protected] Created with Sketch. Studio /

[email protected] Created with Sketch.

1

Lenox Hill
212 East 70th Street
$450,000
[email protected] Created with Sketch. Studio /

[email protected] Created with Sketch.

1

Hudson Heights
4489 Broadway
355 000 $
[email protected] utworzony za pomocą szkicu.

1|

[email protected] utworzony za pomocą szkicu.

1

Lenox Hill
210 East 63th Street
375 000 $
[email protected] utworzony za pomocą szkicu.

Studio /

[email protected] utworzony za pomocą szkicu.

1

Hudson Heights
Cabrini Boulevard 360
480 000 USD
liczba łóżek:1.5X Created with Sketch.

1 /

[email protected] Created with Sketch.

1

Lenox Hill
305 East 72nd Street
$399,000
[email protected] Created with Sketch. Studio /

[email protected] Created with Sketch.

1

[email protected] Created with Sketch. Studio /

[email protected] Created with Sketch.

1

Lincoln Square
345 West 58th Street
$499,000
[email protected] Created with Sketch. Studio /

[email protected] Created with Sketch.

1

kupujący powinni mieć również świadomość, że banki będą bardzo dokładnie analizować wnioski o kredyt hipoteczny dla lokali użytkowych w budynku dzierżawy gruntu. Według Tony Jao, weteran bankier Hipoteczny w Investors Bank, banki uważnie przyglądają się długości kredytu hipotecznego w porównaniu do liczby lat pozostających w dzierżawie gruntów. Tak więc bank może być mało prawdopodobne, aby zapewnić 30-letni kredyt hipoteczny dla jednostki, której dzierżawa gruntów wygasa za 20 lat.

co się dzieje, gdy kończy się umowa najmu?

Kiedy zbliża się termin wygaśnięcia dzierżawy gruntu budynku, mogą się zdarzyć dwie rzeczy. Zwykle Zarząd spółdzielni i właściciel nieruchomości spotykają się, aby omówić warunki i odnowić umowę najmu. Rzeczoznawcy są sprowadzani, aby wycenić ziemię, a obie strony zgadzają się na cenę opartą na tych informacjach. Podczas gdy czynsz gruntowy prawdopodobnie wzrośnie, może również spaść w przypadku spadku rynku. Inną opcją, gdy kończy się dzierżawa, jest to, że właściciele mieszkań mogą spróbować kupić ziemię dla siebie.

Brooklyn 1-2Brs poniżej 700 000 $na ulicy

Kensington
540 Ocean Parkway
$450 000
[email protected] Created with Sketch.

1 /

[email protected] Created with Sketch.

1

Gravesend
80 Avenue P
$475,000
[email protected] Created with Sketch.

2|

[email protected] Created with Sketch.

1

Gravesend
2630 Cropsey Avenue
429 000 $
[email protected] utworzony za pomocą szkicu.

2 /

[email protected] utworzony za pomocą szkicu.

1

Park Sunset
4113 Seventh Avenue
419 000 $
[email protected] utworzony za pomocą szkicu.

2 /

[email protected] utworzony za pomocą szkicu.

1

East Flatbush
1655 Flatbush Avenue
445 000 $
łóż[email protected] Created with Sketch.

2|

[email protected] Created with Sketch.

1

Midwood
920 East 17th Street
$499,000
[email protected] Created with Sketch.

2|

[email protected] Created with Sketch.

1

233 18th Street
$695,000
[email protected] Created with Sketch.

1 /

[email protected] Created with Sketch.

1

centrum Brooklynu
122 Ashland Place
675 000 $
[email protected] utworzony za pomocą szkicu.

1|

[email protected] utworzony za pomocą szkicu.

1

Park Dietmas
601 East 19th Street
625 000 $
[email protected] utworzony za pomocą szkicu.

2 /

[email protected] utworzony za pomocą szkicu.

1

centrum Brooklynu
Willoughby Street, 175
630 000 $
liczba łóżek:1.5X Created with Sketch.

1 /

[email protected] Created with Sketch.

1

Brighton Beach
3101 Ocean Parkway
$364,998
[email protected] Created with Sketch.

1 /

[email protected] Created with Sketch.

1

[email protected] Created with Sketch.

1 /

[email protected] Created with Sketch.

2

w ostatnim przypadku w Trump Plaza członkowie spółdzielni zebrali 185 milionów dolarów, aby kupić ziemię pod budynkiem od właściciela. Podczas gdy zakup przeniósł budynek i jednostki do bardziej stabilnej strefy, wiązał się z dużymi kosztami. Wraz z wykupem najemcy w Trump Plaza stanęli w obliczu nowej oceny gruntów, która dla niektórych była zaporowa. W jednym z przykładów przytoczonych przez Wall Street Journal, długoletni mieszkaniec widział, że jej ocena przekracza wartość jej 1-pokojowego kooperacji, zmuszając ją do sprzedaży.

jeden ładny budynek Spółdzielczy przy ul. W. 57 w Śródmieściu, Carnegie House, jest na dzierżawę ziemi. Okres ważności i odnowienia jest oczekiwany za około 10 lat, co powoduje pewne trudności w ocenie rzeczywistej wartości rynkowej dla jednostek w budynku.

teoretycznie dzierżawa gruntu może zakończyć się bez odnowienia, a budynek wróci do właściciela dzierżawy. Oznacza to, że właściciele spółdzielni lub mieszkań będą narażeni na eksmisję lub mogą stać się najemcami w swoich domach. Ale o ile większość ekspertów wie, to nigdy nie zdarzyło się w Nowym Jorku.

wreszcie, podczas gdy dzierżawa gruntów może być trudne, doświadczeni nabywcy mogą współpracować z doświadczonymi pośrednikami nieruchomości, aby znaleźć możliwości, które maksymalizują korzyści z budynku dzierżawy gruntów.

niezależnie od tego, czy chcesz wynająć, czy kupić, znajdź swoje następne mieszkanie w Nowym Jorku na StreetEasy.

Dodaj komentarz

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany.