Carnegie House jest jednym z około 100 budynków dzierżawy gruntów w Nowym Jorku.
między wysokimi cenami, opłatami brokerskimi, miesięcznymi kosztami utrzymania, podatkami od nieruchomości, zarządami spółdzielni i ograniczeniami budowlanymi, kupowanie wszelkiego rodzaju nieruchomości w Nowym Jorku może być niezwykle złożone. Dodajmy więc jeszcze jeden skomplikowany element układanki: dzierżawy gruntów.
budynki dzierżawy gruntów stanowią niewielki ułamek budynków mieszkalnych w Nowym Jorku. W mieście znajduje się około 100 budynków, głównie na Manhattanie, z dużą koncentracją na Lincoln Square i Battery Park City. Ich unikalną cechą jest to, że siedzą na ziemi, która nie należy do budynku, ale do ziemianina. Tak-budynek dzierżawiący grunty nie jest właścicielem gruntu, na którym się znajduje. Ta dziwna sytuacja miała miejsce, gdy właściciel ziemski wolał zachować własność ziemi, niż sprzedać ją deweloperowi, a tym samym czerpać korzyści z opłat czynszowych przez wiele lat.
Manhattan 1-2Brs poniżej 700 000 $na ulicy
1 /
1
większość budynków na dzierżawach gruntów (zwanych również czynszami gruntowymi) to Spółdzielnie. Grunt jest zazwyczaj dzierżawiony na długie terminy (50 do 99 lat), a właściciele mieszkań płacą czynsz gruntowy, który jest owinięty w ich opłaty za utrzymanie (lub wspólne opłaty, w przypadku mieszkań).
co warto wiedzieć o budynkach dzierżawy gruntów
budynki dzierżawy gruntów lub dzierżawy gruntów są jednym z ciekawszych dziwactw nieruchomości w Nowym Jorku, a ich szczegóły powinny być starannie brane pod uwagę przez potencjalnych nabywców. (Oto częściowa lista niektórych budynków dzierżawy gruntów w Nowym Jorku.)
z jednej strony budynki dzierżawy gruntów mają znacznie niższe punkty wejścia do zakupu. Jeśli kiedykolwiek widziałeś nowojorską Spółdzielnię wycenianą na 20 procent, a nawet 35 procent, poniżej wartości rynkowej, prawdopodobnie dlatego, że ziemia pod budynkiem jest wynajęta. Ale podczas gdy budynki dzierżawy gruntów mogą oferować znaczne oszczędności w cenie sprzedaży, miesięczne opłaty za utrzymanie w nich są zwykle znacznie wyższe niż w porównywalnych mieszkaniach, ponieważ muszą pokrywać czynsz gruntowy. Ponadto, ponieważ Spółdzielnie dzierżawiące grunty nie są właścicielami swoich gruntów, nie płacą podatków od nieruchomości. W związku z tym właściciele lokali użytkowych mają ograniczony dostęp do ulg w podatku od nieruchomości, z których korzystają inni właściciele.
Manhattan Studios i 1BRs poniżej 500 000 $na ulicy
Studio /
1
Studio /
1
Studio /
1
kupujący powinni mieć również świadomość, że banki będą bardzo dokładnie analizować wnioski o kredyt hipoteczny dla lokali użytkowych w budynku dzierżawy gruntu. Według Tony Jao, weteran bankier Hipoteczny w Investors Bank, banki uważnie przyglądają się długości kredytu hipotecznego w porównaniu do liczby lat pozostających w dzierżawie gruntów. Tak więc bank może być mało prawdopodobne, aby zapewnić 30-letni kredyt hipoteczny dla jednostki, której dzierżawa gruntów wygasa za 20 lat.
co się dzieje, gdy kończy się umowa najmu?
Kiedy zbliża się termin wygaśnięcia dzierżawy gruntu budynku, mogą się zdarzyć dwie rzeczy. Zwykle Zarząd spółdzielni i właściciel nieruchomości spotykają się, aby omówić warunki i odnowić umowę najmu. Rzeczoznawcy są sprowadzani, aby wycenić ziemię, a obie strony zgadzają się na cenę opartą na tych informacjach. Podczas gdy czynsz gruntowy prawdopodobnie wzrośnie, może również spaść w przypadku spadku rynku. Inną opcją, gdy kończy się dzierżawa, jest to, że właściciele mieszkań mogą spróbować kupić ziemię dla siebie.
Brooklyn 1-2Brs poniżej 700 000 $na ulicy
w ostatnim przypadku w Trump Plaza członkowie spółdzielni zebrali 185 milionów dolarów, aby kupić ziemię pod budynkiem od właściciela. Podczas gdy zakup przeniósł budynek i jednostki do bardziej stabilnej strefy, wiązał się z dużymi kosztami. Wraz z wykupem najemcy w Trump Plaza stanęli w obliczu nowej oceny gruntów, która dla niektórych była zaporowa. W jednym z przykładów przytoczonych przez Wall Street Journal, długoletni mieszkaniec widział, że jej ocena przekracza wartość jej 1-pokojowego kooperacji, zmuszając ją do sprzedaży.
jeden ładny budynek Spółdzielczy przy ul. W. 57 w Śródmieściu, Carnegie House, jest na dzierżawę ziemi. Okres ważności i odnowienia jest oczekiwany za około 10 lat, co powoduje pewne trudności w ocenie rzeczywistej wartości rynkowej dla jednostek w budynku.
teoretycznie dzierżawa gruntu może zakończyć się bez odnowienia, a budynek wróci do właściciela dzierżawy. Oznacza to, że właściciele spółdzielni lub mieszkań będą narażeni na eksmisję lub mogą stać się najemcami w swoich domach. Ale o ile większość ekspertów wie, to nigdy nie zdarzyło się w Nowym Jorku.
wreszcie, podczas gdy dzierżawa gruntów może być trudne, doświadczeni nabywcy mogą współpracować z doświadczonymi pośrednikami nieruchomości, aby znaleźć możliwości, które maksymalizują korzyści z budynku dzierżawy gruntów.
—
niezależnie od tego, czy chcesz wynająć, czy kupić, znajdź swoje następne mieszkanie w Nowym Jorku na StreetEasy.