niska wycena domu czy refinansowanie? Oto co zrobić

w tym artykule:

niska wycena domu może zrujnować zakup domu. I może zrujnować swoje szanse na pomyślne refinansowanie domu. Może to oznaczać mniejszą wypłatę, wyższe koszty lub brak transakcji. Ale masz inne opcje.

• odwołanie rzeczoznawcy z kredytodawcą / rzeczoznawcą
• poproś (i zapłać) o drugą wycenę
• Zmień kredytodawców i zacznij od nowa z nową wyceną
• Renegocjuj cenę zakupu ze sprzedawcą
• dokonaj wyższej zaliczki

zrozum, że wszelkie opcje obejmujące nową wycenę będą Cię kosztować, więc upewnij się, że masz uzasadniony problem przed podjęciem tego.

Sprawdź swoją nową stawkę (Mar 24th, 2021)

po co Ci wycena?

kredyt hipoteczny to pożyczka pod zastaw nieruchomości. Jeśli nie spłacisz pożyczki zgodnie z umową, pożyczkodawca może przejąć, przejąć i sprzedać nieruchomość, aby odzyskać straty. Tak naturalnie, kredytodawca Hipoteczny chce upewnić się, że wartość nieruchomości jest wystarczająco wysoka, aby wspierać kwotę, którą chcesz pożyczyć.

Related: co to jest wycena domu i dlaczego jej potrzebujemy?

ostatecznie wartość Twojego domu, wraz z ratingiem kredytowym, decyduje o tym, do których programów hipotecznych się kwalifikujesz i ile zapłacisz. Związek między wartością nieruchomości a kwotą kredytu nazywa się loan-to-value lub LTV. Im niższy LTV, tym bardziej pożądane jest podanie do pożyczkodawcy.

kredytodawcy polegają na licencjonowanych rzeczoznawców domu, aby określić „oficjalną” wartość domu. Rzeczoznawcy to wyszkoleni specjaliści, którzy poświadczają wartość domów dla kredytodawców, generując standardowe raporty zwane wycenami. Jeśli kupujesz dom, wycena chroni Cię przed przepłatą za nieruchomość.

gdy wycena spada

czasami rzeczoznawca stwierdza, że wartość nieruchomości jest mniejsza niż to, co jest potrzebne do dokonania zakupu lub refinansowania.

przy zakupie domu może to oznaczać, że dom wycenia się za mniej niż zakontraktowana cena zakupu domu. W przypadku kredytu refinansowego może to oznaczać, że dom wydaje się mieć niewystarczający kapitał własny, aby spełnić standardy hipoteczne.

Related: mój dom nie wycenił ceny zakupu (co teraz?)

Gdy twoja wycena spada poniżej pożądanej lub oczekiwanej wartości, Kupujący i refinansowanie domów mają opcje.

Ten artykuł wyjaśnia, w jaki sposób rzeczoznawcy cenią Twoją nieruchomość, gdzie możesz znaleźć błędy, które można zakwestionować, i co zrobić, gdy masz pewność, że rzeczoznawca popełnił błąd (co może się zdarzyć!).

jak rzeczoznawcy ustalają wartość domu?

rzeczoznawcy to profesjonaliści, przeszkoleni i licencjonowani. Ich zadaniem jest obiektywna wycena nieruchomości.

aby przypisać wartość danemu domowi, rzeczoznawcy wykorzystują połączenie Informacji Publicznej i prywatnej. W tym informacje od właściciela domu.

rzeczoznawca bierze pod uwagę te i inne czynniki przy wycenie nieruchomości:

1. ceny sprzedaży podobnych, niedawno sprzedanych nieruchomości w tym samym obszarze
2. średni czas na rynku w okolicy
3. lokalne trendy cen sprzedaży
4. bilans kupujących i sprzedających
5. ogólny stan Twojego domu i stopień budowy
6. liczba sypialni i łazienek w porównaniu do normy sąsiedztwa
7. udogodnienia, takie jak kominki, tarasy, architektura krajobrazu, pokoje bonusowe i garaże
8. modernizacja domu od daty zakupu
9. wielkość działki w porównaniu do innych domów w okolicy
10. zagospodarowanie przestrzenne dzielnicy ograniczenia
11. unikalność domu (unikalność nie zawsze jest czymś dobrym)

wypełniony raport szacunkowy obejmuje wiele materiałów i może mieć 20 stron lub więcej. Nie tylko stwarza to szansę na błędy, ale także pozwala rzeczoznawcy być subiektywnym na temat niektórych funkcji domu. Może nienawidzić bocznicy drewnianej lub koloru ściany, a to może subtelnie wpłynąć na ostateczną wartość.

podobne: jak uniknąć wyceny przy ubieganiu się o kredyt hipoteczny?

jako nabywcy domu lub refinansowania gospodarstwa domowego, często jest mądry, aby przejrzeć gotowy produkt rzeczoznawcy szukać błędów, pominięć i niespójności. Istnieje proces, dzięki któremu możesz „naprawić”swoją wycenę.

możesz odwołać się od niskiej wyceny

pomimo stosowania standardowych procedur i formuł, aby znaleźć wartość domu, wycena jest nadal nieco subiektywna; opinia rzeczoznawcy odgrywa dużą rolę.

istnieją cztery sposoby, w jaki opinia rzeczoznawcy może wpłynąć na wycenę domu. Każda z nich jest podstawą do odwołania, jeśli jesteś w stanie poprzeć swoją argumentację.

Jeśli Twoja pożyczka jest kredytem VA, możesz złożyć wniosek o va POST. Dla wszystkich innych poniższe porady powinny być pomocne.

gdy rzeczoznawca używa przestarzałych „comps”

największy wpływ na wartość oszacowaną domu są ostatnie ceny sprzedaży innych domów, które są podobne do twojego. Te podobne domy są często nazywane „comps”, co jest skrótem od ” porównywalnych właściwości.”

porównywalny dom może być po drugiej stronie ulicy, mając taką samą liczbę sypialni i łazienek jak twój dom. Oferuje również podobną liczbę pokoi i metraż kwadratowy. I musiał się sprzedać niedawno-najwyżej w ciągu sześciu miesięcy. Dostosowując się do ulepszeń i stanu, wartość tego domu i Twojego powinna być bardzo podobna.

pokrewne: wymagania dotyczące wyceny napraw dla kredytów mieszkaniowych FHA, VA i USDA

nieporównywalna nieruchomość może być jedną w innej części miasta, lokalną sprzedażą sprzed roku, pobliską nieruchomością o podwójnej powierzchni kwadratowej lub sprzedażą wykluczenia na ulicy, którą właściciele formers zniszczyli przed wyjazdem.

rzeczoznawca przeszukaĺ ’ ewidencjÄ ™ sprzedaĹźy domĂłw, aby znaleĹşÄ ‡ cenÄ ™ sprzedaĹźy domĂłw porównywalnych do Twoich. Jeśli wyszukiwanie jest niekompletne lub nie zawiera wszystkich aktualnych danych, rzeczoznawca może dojść do fałszywego wniosku na temat wartości domu.

zdarza się to często, bo samorządy nie od razu rejestrują sprzedaż mieszkań do publicznej ewidencji. Jeśli wiesz o niedawnej sprzedaży, którą twój rzeczoznawca zaniedbał, powiadom swojego pożyczkodawcę.

możesz zakwestionować wycenę, która wykorzystuje przestarzałe zapisy lub nieporównywalne nieruchomości, i poprosić o wyższą wycenę. Doświadczony agent nieruchomości może pomóc Ci znaleźć nowsze lub odpowiednie porównywalne sprzedaży.

gdy rzeczoznawca pomija ulepszenia domu

rzeczoznawcy ciężko pracują i starają się być jak najlepiej przygotowani przed przybyciem na miejsce do kontroli. Część tego przygotowania obejmuje badanie domu wśród publicznych zapisów.

dane z publicznego zapisu obejmują najnowszą cenę sprzedaży Twojego domu, liczbę sypialni i łazienek oraz kilka innych punktów danych, aby wygenerować zakres wartości. Możesz nawet uzyskać dostęp do tych informacji samodzielnie, online. Nazywa się to automatycznym modelem wyceny lub AVM. Istnieje wiele stron, które pomogą Ci oszacować wartość domu.

Related: Best home improvements for increasing your property value

Niektórzy kredytodawcy mają własne systemy AVM, których używają, aby wymyślić wartość domu. Oczywiście, jest to bardzo przybliżone oszacowanie i nie będzie uwzględniać ulepszeń domu i ulepszeń, które zrobiłeś od ostatniego refinansowania lub zakupu. Jeśli twój pożyczkodawca korzysta tylko z AVM i ma niską wartość, poproś o prawdziwą wycenę.

Korzystanie z AVM może zaoszczędzić czas rzeczoznawcy, ale jeśli publiczny rekord jest niekompletny lub jeśli rzeczoznawca nie zwraca szczególnej uwagi, może pominąć kluczowe ulepszenia, które wprowadziłeś.

gdy rzeczoznawca nie zna okolicy

wprowadzone kilka lat temu reformy uniemożliwiają kredytodawcy wybór rzeczoznawcy do domu. Ma to zapewnić bezstronność. Ale pozwala również mniej niż wielkim rzeczoznawcom przejść do systemu zarządzania wyceną i ubiegać się o pracę, gdy się pojawią. Niezależnie od tego, czy mają kwalifikacje, czy nie.

czasami rzeczoznawcy jeżdżą 100 mil lub więcej, aby wykonać wycenę domu. Gdy rzeczoznawca nie zna Twojej okolicy, subiektywny charakter oceny zabiera tylne siedzenie do danych z publicznego rejestru.

Related: ile jest wart mój dom? 4 sposoby, aby znaleźć wartość nieruchomości

oznacza to, że domy w up-And-najbliższych dzielnicach może nie uzyskać wartość zasługują. I udogodnienia, które uzyskać wysoką wartość w niektórych obszarach mogą być pomijane. Na przykład miejscowi mogą postawić premię na wanny z hydromasażem lub kominki, na których mieszkańcy innych dzielnic mogą się nie przejmować.

Jeśli uważasz, że rzeczoznawca nie rozumie Twojej okolicy, może to być podstawa do apelacji. Pamiętaj, aby powiadomić pożyczkodawcę, gdy tylko dowiesz się o problemie.

gdy kredytodawca popełnia błąd

rzeczoznawcy są ludźmi i ludzie popełniają błędy. Dlatego dobrze jest przejrzeć wycenę domu i sprawdzić błędy.

niektóre typowe błędy obejmują nieprawidłowe pomiary powierzchni kwadratowych i wielkości partii; błędne określenie liczby sypialni i łazienek oraz pominięcie funkcji, takich jak kominki, patia i przypisane miejsca parkingowe.

masz podstawy do odwołania, gdy rzeczoznawca popełni błąd. Przygotuj się na dowód błędu.

jak uniknąć niskiej oceny

oceny są w pewnym stopniu subiektywne. I jesteś narażony, jeśli twój rzeczoznawca nie ma lokalnej wiedzy. Możesz odmówić zgody rzeczoznawcy na wykonanie pracy, jeśli uważasz, że on lub ona jest bez kwalifikacji.

gdy pojawi się prośba o otwarcie domu dla rzeczoznawcy, sprawdź tę osobę. Poproś o fizyczny adres swojego biura. Jeśli nie jest lokalny, powiedz pożyczkodawcy, że chcesz nowego rzeczoznawcę. Możesz to zrobić.

Możesz również wyszukać rzeczoznawców na stronach takich jak Yelp i uzyskać zapisy wszelkich skarg złożonych przeciwko nim, sprawdzając w Państwowym dziale nieruchomości. Jeśli ta osoba zadzwoni na alarm, powiedz pożyczkodawcy, aby wysłał kogoś innego.

Related: jak dokładne są estymatory wartości online home?

Po umówieniu się z rzeczoznawcą upewnij się, że nieruchomość jest czysta, atrakcyjna i uporządkowana, jak to możliwe. Zapewnij łatwy dostęp do wszystkich pokoi, garażu, a zwłaszcza wszelkich specjalnych funkcji, które chcesz zauważyć. Jeśli masz ukończone ulepszenia, lista ich ich kosztów (z paragonami, jeśli je masz) jest bardzo pomocna.

a jeśli wiesz o domu, który właśnie sprzedał, który dobrze odzwierciedlałby wartość własnego domu, podaj adres. Zwróć uwagę, że ceny katalogowe nic nie znaczą, liczą się ceny sprzedaży.

przeglądając swoją wycenę

masz prawo do kopii swojej wyceny. Zdobądź jeden i sprawdź go pod kątem dokładności-Liczba pokoi, powierzchnia kwadratowa, funkcje, klasa materiałów — upewnij się, że wszystko, co wnosi wartość dodaną, zostało zauważone i uwzględnione.

Sprawdź komp. Jeśli wiesz, że niski comp był wynikiem wykluczenia, krótkiej sprzedaży lub w inny sposób trudnej transakcji, zdobądź dowód i przygotuj się do walki z jego włączeniem.

Jeśli możesz, może warto skorzystać z opinii brokera o cenie (BPO), która jest „mini-wyceną” przeprowadzaną przez licencjonowanego do jej wykonywania pośrednika nieruchomości. Kosztują mniej niż pełne wyceny i mogą wzmocnić twój punkt widzenia.

kiedy rzeczoznawca nie dokona korekty

są chwile, Kiedy poprosisz o aktualizację wyceny i nie dostaniesz jej. Jeśli jesteś pewien, że rzeczoznawca popełnił błąd, istnieje wyjście.

pamiętaj: wyceny są częścią procesu zatwierdzania domu, wycena należy do pożyczkodawcy, a pożyczkodawca nie może zlecić drugiej wyceny tylko dlatego, że pierwsza była niska.

Related: How to appeal your VA ocena domu

jednak kredytodawcy mają oceny Komisji Rewizyjnej, które mogą przejść na ocenę, że nie uważasz, że był dokładny. W przypadku niektórych programów kredytodawcy zamawiają więcej niż jedną wycenę, szczególnie w przypadku nieruchomości z wyższej półki.

Niestety nieliczne komisje oceniające podnoszą wartości, częściej korygują je w dół.

zrzuć kredytodawcę i spróbuj ponownie

jako kredytobiorca Hipoteczny, jednak nadal masz kontrolę.

Gdy rzeczoznawca nie naprawi wyceny, a kredytodawca Ci nie pomoże, rozważ przeniesienie firmy do innego kredytodawcy hipotecznego i ponowne złożenie wniosku o pożyczkę.

zanim to zrobisz, sprawdź z doświadczonym profesjonalistą branżowym, że pierwsza ocena była wadliwa. Sprawdź swoją wartość domu z kilku AVMs online i może uzyskać BPO. Nie chcesz płacić za drugą wycenę, która jest również niska.

rozważ złożenie skargi, jeśli oczywiste jest, że rzeczoznawca wykonał słabą pracę. Może zostać skreślony z listy zatwierdzonych dostawców przez pożyczkodawcę.

ponowne uruchomienie pożyczki może opóźnić zamknięcie, ale bez dobrej wyceny prawdopodobnie w ogóle nie zamkniesz.

Sprawdź swoją nową stawkę (Mar 24th, 2021)