it can make a difference
by DOUG PRICE
nie brakuje ciekawej terminologii w Nieruchomościach Komercyjnych. Jeden szczególny obszar zainteresowania znajduje się w opisach między zimną szarą muszlą a ciepłą muszlą wanilii. Ogólne definicje odnoszą się do tego, w jaki sposób surowe lub niezamieszkane przestrzenie mogą zostać dostarczone nowym najemcom przed oddaniem ich do konkretnego użytku. Temat ten jest szczególnie ważny, ponieważ różnice w sposobie dostarczania powierzchni mogą wpłynąć na koszt transakcji o dziesiątki tysięcy do setek tysięcy dolarów dla najemcy. Przy tak dużej stawce warto poznać różne definicje sposobu dostarczania przestrzeni.
chociaż istnieje wiele synonimów sposobu dostarczania spacji, wolna lub nowa przestrzeń jest często opisywana jako przestrzeń 'powłoki’. Dwa najczęściej spotykane typy pustych przestrzeni lub „muszli” mają terminologię „zimnej szarej muszli” lub „ciepłej muszli waniliowej”. Przyjrzyjmy się bliżej.
Co to jest przestrzeń powłoki?
Shell Space oznacza stan wnętrza konkretnej powierzchni komercyjnej, która nie ma istotnych ulepszeń ani wykończeń wnętrz. Przy Nowym rozwoju lub nowej konstrukcji większość przestrzeni jest zazwyczaj dostarczana w stanie surowym; co oznacza, że przestrzeń to zasadniczo cztery ściany obwodowe o przede wszystkim otwartym planie piętra. Najemca następnie buduje powierzchnię zgodnie z określonymi parametrami, co sprawia, że nie jest to już powłoka, ale przestrzeń gotowa lub zabudowana.
dodatkowo wynajmujący lub najemca może zdecydować się na wyburzenie wykończenia wnętrza już wybudowanej powierzchni, jeśli konkretne wykończenia nie są korzystne lub potrzebne kolejnemu najemcy. Jest to uważane za przywrócenie przestrzeni do stanu powłoki i często jest wymagane przed wykonaniem nowej budowy na przestrzeni drugiej generacji.
konstrukcja powłoki zazwyczaj oznacza podłogę, ściany obwodowe i dach zamkniętego pomieszczenia i może obejmować pewne ulepszenia HVAC, elektryczne lub hydrauliczne, ale nie Ściany wewnętrzne, wewnętrzne partycjonowanie przestrzeni, zindywidualizowane wykończenia najemcy lub osprzęt.
zasadniczo przestrzeń powłoki jest otwartą skrzynką, która jest gotowa dla najemcy do zbudowania lub zainstalowania ich unikalnych urządzeń. Jednak różnica w „rodzaju powłoki” polega na tym, że szczegóły mogą mieć znaczący wpływ na koszty ponoszone przez najemcę. Rzućmy okiem na różnice między zimną szarą skorupką a ciepłą skorupką wanilii.
Co To jest zimna szara Muszla?
zimna szara powłoka jest najczęściej definiowana poprzez zrozumienie dwóch głównych słów deskryptora przed słowem powłoka:
- zimna: zazwyczaj oznacza, że przestrzeń nie ma HVAC (Ogrzewanie, wentylacja i klimatyzacja) dostępne lub zainstalowane w przestrzeni; a zatem przestrzeń nie może być ogrzewana (lub chłodzona) przed instalacją HVAC. W takim przypadku jednostka lub jednostki HVAC będą musiały zostać zainstalowane lub dostarczone do pomieszczenia w celu doprowadzenia do niego ogrzewania, wentylacji i klimatyzacji. Stąd przestrzeń jest zimna.
- Szary: zazwyczaj oznacza, że przestrzeń nie ma innych ulepszeń, takich jak ściany wykończone płytą gipsowo-kartonową i pomalowane, kratka sufitowa i płytki lub sufit z płyt gipsowo-kartonowych, zainstalowane odpowiednie oświetlenie, Podłoga lub inne standardowe ulepszenia, takie jak toaleta, wbudowane biura itp. Słowo szary mówi o tym, że podłoga i wszelkie Ściany zewnętrzne są często koloru szarego z powodu nieprzetworzonej betonowej podłogi lub ścian.
zimna szara powłoka to w zasadzie przestrzeń bez HVAC lub wykończeń jakiejkolwiek prawdziwej substancji. Wiele razy właściciele pozostawiają część podłogi lub nawet całą podłogę w stanie brudu bez wylewania betonu, jeśli zakładają, że przyszły najemca będzie musiał zainstalować ciężką instalację wodno-kanalizacyjną.
Co To jest ciepła waniliowa Skorupka?
dla porównania, ciepła Muszla waniliowa jest zbliżona do przeciwieństwa zimnej szarej muszli, zdefiniowanej przez:
- Warm: lokal posiada podłączony i funkcjonalny system HVAC, a przynajmniej jest podłączony do lokalu i gotowy do podłączenia. Ciepło oznacza, że przestrzeń może być ogrzewana i / lub chłodzona bez dodawania nowego systemu HVAC.
- wanilia: zazwyczaj odnosi się do przestrzeni po wykończeniu ścian zewnętrznych płytą gipsowo-kartonową, sufitem z kratą opadową z płytkami sufitowymi lub sufitem z płytami gipsowo-kartonowymi, z zainstalowanym oświetleniem, dystrybuowanym systemem HVAC, a często obejmuje również pewien poziom dodatkowej zabudowy, takiej jak gotowa toaleta(y) z bieżącą wodą, kanalizacją, instalacją wodną, osprzętem itp. Przestrzeń może również zawierać pewien poziom dodatkowej zabudowy, takiej jak dowolna ilość biur lub dodatkowe ściany i pomieszczenia wewnętrzne.
ciepła Powłoka waniliowa to w zasadzie przestrzeń z klimatyzacją i wykończeniem czterech ścian i sufitu.
wielu właścicieli budynków handlowych i biurowych przygotuje pustą przestrzeń w stanie ciepłej dostawy waniliowej powłoki, aby niektórzy najemcy mogli natychmiast wprowadzić się z bardzo drobnymi korektami powierzchni lub po prostu z instalacją konkretnych mebli, urządzeń i sprzętu dla najemców.
jednak są tacy najemcy, którzy wolą zimną szarą powłokę kontra ciepłą powłokę waniliową, jeśli mają unikalne wymagania dotyczące ich systemów mechanicznych, hydrauliki lub innych wykończeń. Vanilla Shell może wymagać od Najemcy zastąpienia niektórych ulepszeń, które właściciel mógł już wykonać, takich jak przeniesienie toalet lub modernizacja ich wykończeń, wybór innego rodzaju sufitu i opraw oświetleniowych i innych.
w zależności od poziomu wykończenia w ciepłej powłoce waniliowej, właściciel może wydać od 50 000 do 100 000 USD na ulepszenia, które najemca może natychmiast wyrwać lub uaktualnić. Oznacza to, że jeśli właściciel wydaje pieniądze na konkretną siatkę sufitową, oświetlenie i lokalizację toalety, ale najemca chce czegoś innego, może to być zdrowa strata czasu i pieniędzy. Te pieniądze byłyby lepiej zaplanowane dla najemcy do wykorzystania na dokładne elementy i wykończenia chcieli wersety, co właściciel już umieścić w przestrzeni.
podczas gdy wielu najemców detalicznych lub tradycyjnych najemców biur może preferować dostawę powłoki waniliowej, aby przyspieszyć ich obłożenie i obniżyć koszty budowy, większość pracowników służby zdrowia znacznie lepiej zajmuje powierzchnię w formacie zimnej szarej powłoki. Powodem jest to, że najemca opieki zdrowotnej może lepiej wykorzystać równowartość pieniędzy, które właściciel wydałby na przestrzeń, a zamiast tego wykorzystać te pieniądze na dokładne aktualizacje, których chce najemca. Są chwile, kiedy właściciel wydał już pieniądze na dostarczenie waniliowej skorupki, co w takim przypadku po prostu dostajesz to, co właściciel już zdecydował. Jednak istnieje również wiele sytuacji, zwłaszcza w przypadku nowych konstrukcji, gdzie jeśli dotrzesz do nieruchomości lub właściciela na tyle wcześnie w negocjacjach, że możesz określić rodzaj dostawy w ramach negocjacji dotyczących przestrzeni.
zrozumienie tych unikalnych terminów przy ocenie powierzchni komercyjnych pomoże Ci podjąć najbardziej świadomą decyzję i da przewagę podczas negocjacji.
Doug Price jest agentem CARR Healthcare, wiodącego krajowego dostawcy usług w zakresie nieruchomości komercyjnych dla najemców i nabywców opieki zdrowotnej. Każdego roku tysiące praktyk medycznych zaufało CARR, aby osiągnąć najkorzystniejsze warunki w negocjacjach najmu i zakupu. Zespół ekspertów CARR pomaga przy rozpoczynaniu działalności, odnowieniach najmu, rozbudowach, relokacjach, dodatkowych biurach, zakupach i zmianach w praktyce. Praktyki opieki zdrowotnej wybierają CARR, aby zaoszczędzić im znaczną ilość czasu i pieniędzy; jednocześnie dbając o ich interesy zawsze na pierwszym miejscu. Skontaktuj się z [email protected]