Strategia nr 1 na budowę imperium nieruchomości na wynajem

nie można kupić wystarczająco dużo nieruchomości na wynajem, aby przejść na emeryturę, prawda? To po prostu trwa zbyt długo, aby zaoszczędzić, kupić nieruchomość, i trochę czynszu przez lata

Po prostu trzeba zbyt dużo pieniędzy na zaliczki, aby kontynuować zakup.

źle.

To prawda, że kupowanie nieruchomości na wynajem jest bardzo kapitałochłonnym procesem i prawdą jest, że generalnie potrzebujesz 20-25% zniżki na zakupy (z wyjątkiem pierwszych kilku, które mogą przejść FHA lub VA).

prawdą jest również, że większość ludzi nie ma nieograniczonych funduszy i nie może ciągle odkładać 20-25% w dół.

ale chodzi o to, że nie musisz ciągle odkładać pieniędzy.

istnieje naprawdę prosta strategia, która pozwala uniknąć robienia tego wszystkiego. Zgadliście, nazywa się to strategią BRRR i zamierzam się w to szczegółowo zagłębić. Ale najpierw …

krótka historia o tym, jak przeszedłem na emeryturę metodą brrr nieruchomości.

Strategia BRRR podczas Wielkiej Recesji

dawno temu zacząłem używać strategii BRRR, zanim ktokolwiek ją nazwał strategią BRRR.

W skrócie jest to sposób na zakup nieruchomości, który pozwala zachować kapitał, aby z czasem kupować coraz więcej nieruchomości.

za chwilę przejdę do szczegółów, ale chcę wrócić do lat 2009-2013 podczas najgłębszej części Wielkiej Recesji.

nikt nie miał pracy. Nikogo nie było stać na czynsz. Ceny mieszkań spadły jak skała i płasko wyłożone jak pacjent szpitala. Nie było odbicia.

wszędzie była rozpacz.

nazywają to wielką recesją, ale w ujęciu historycznym, to była wyraźnie depresja.

… i postanowiłem zająć się nieruchomościami.

wszyscy mówili, że jestem szalony, i że byłem trochę szalony. Wiele osób straciło wszystko, lokatorzy nie płacili, wszędzie były eksmisje. Było ciężko.

ale oferty można znaleźć wszędzie. Inną korzyścią było to, że nikt nie miał wykonawców pracy, którzy byli łatwo znaleźć i pracowali za 1/3 tego, co teraz pobierają.

najtrudniejsze było znalezienie pieniędzy na inwestycje i znalezienie banków do pożyczenia.

moje pierwsze 3 rodziny kupiłem w 2009 roku, a następnie kupiłem 4 rodziny kilka lat później na początku 2012 roku. To zdjęcie rodziny 4, seksowne, prawda?

do 2015 roku miałem ponad 20 sztuk. Do 2017 roku miałem około 35, a teraz w 2018 roku przeniosłem się do kompleksów mieszkalnych i mam ponad 470.

To jest strategia, której używałem, aby kupować więcej nieruchomości, jednocześnie ciągle wkładając więcej pieniędzy do mojej kieszeni.

oto jak brrr inwestuje w nieruchomości.

wykorzystanie strategii BRRR do budowy portfela nieruchomości na wynajem

ogólnie istotą metody BRRR jest dodanie wystarczającej wartości do nieruchomości, że po refinansowaniu jej otrzymasz większość, jeśli nie cały swój kapitał z powrotem. To pozwala wziąć swoje pieniądze i używać go w kółko, aby kupić oferty.

na wypadek, gdybyś jeszcze nie wiedział, BRRR oznacza kupno, odwyk, wynajem, refinansowanie. Alternatywnie, niektórzy nazywają to metodą BRRRR, która oznacza dokładnie to samo, z wyjątkiem ostatniego R oznacza „powtórz.”

więc metoda BRRRR to kupno, odwyk, wynajem, refinansowanie, powtarzanie.

Krok 1 – kupno

Istnieją 3 podstawowe części do zakupu dowolnej nieruchomości – znalezienie, analiza i zamknięcie transakcji.

znalezienie oferty

najważniejszą częścią strategii brrr nieruchomości jest znalezienie świetnych ofert. Bez niesamowitej umowy po prostu nie działa (ale to tak jakby prawda o zarabianiu pieniędzy w Nieruchomościach).

ogólnie rzecz biorąc, ludzie odnoszą się do transakcji jako „off-market” i „on-market.”Off-market deal to zasadniczo każda sprzedaż, która nie jest wymieniona z sprzedawcą nieruchomości w serwisie aukcyjnym, takim jak MLS, LoopNet lub CoStar.

istnieje mnóstwo sposobów na znalezienie świetnych ofert poza rynkiem. Należą do nich:

• uruchomienie strony internetowej inwestora
• Direct Mail
• pukanie do drzwi
• znaki bandytów
• MLS
• Ptasie psy

…i jeszcze kilkadziesiąt metod. Jedyne co cię ogranicza to twoja wyobraźnia!

analizując wynajem nieruchomości

ważne jest, aby mieć kilka różnych kalkulatorów, aby wykonać tę pracę. Najważniejszy jest kalkulator „tył serwetki”.

powodem, dla którego taki Kalkulator jest tak ważny, jest to, że dosłownie spojrzysz na setki ofert. Nie można użyć zaawansowanego kalkulatora i przebić się przez dziesiątki ofert tygodniowo.

zamiast tego najlepiej użyć bardzo prostego kalkulatora, wrzucić podstawowe liczby i po prostu sprawdzić, czy jest w ogóle blisko.

Kiedy już to zrobisz, możesz wziąć ofertę i przeprowadzić głębszą analizę. Jeśli to nie jest dobre, po prostu wyrzuć go na bok, a zaoszczędzisz godziny swojego czasu.

przygotowałem dla was darmowy kalkulator BRRR do wyświetlania ofert.

zamykanie transakcji

najważniejszą częścią zamykania transakcji jest … finansowanie.

na końcu porozmawiamy o finansowaniu, gdy mówimy o trzecim R – refinansowaniu, ale ważne jest, aby wiedzieć, że Twoje finansowanie z góry będzie inne niż sposób refinansowania transakcji.

z góry, zazwyczaj używasz gotówki lub jakiegoś prywatnego lub twardego pieniądza. Banki nie lubią ryzyka, a transakcje wymagające pracy są uważane za ryzykowne.

korzystając z gotówki lub prywatnych pieniędzy, będziesz mógł kupić coś z odrobiną ryzyka, dzięki czemu możesz dodać wartość.

innym powodem jest to, że właściwości w trudnej sytuacji często wymagają szybkiego zamknięcia. Banki nie są szybkie.

kluczem jest więc wykorzystanie prywatnych pieniędzy do zakupu, a następnie refinansowanie na coś długoterminowego, takiego jak dobry konwencjonalny lub długoterminowy kredyt komercyjny.

Krok 2 – odwyk

nie chcesz odwyk nieruchomości BRRR tak samo jak naprawisz flip.

analizując projekt na klapkę, patrzysz na koszt pracy vs wzrost wartości. Jeśli kuchnia kosztuje 10k i zwiększa wartość o 15k, to ma 50% zwrotu (15K – 10k = 5k zwrotu. Zwrot 5K podzielony przez 10K zainwestowanych = 50% zwrotu).

ta sama kuchnia może dodać wartość do Twojego wynajmu, ale ponieważ nie sprzedajesz jej, jest to niewłaściwy sposób pomiaru wartości.

to 10k $może dodać 15K $wartości, ale dodać prawie nic w dodatkowym czynszu. Ponieważ szukamy środków pieniężnych, wolałbym skupić się na remontach, które zwiększają wysokość czynszu, który mogę pobierać.

BRRR Krok 3 – wynajem lokalu

znalezienie świetnych najemców, którzy zapłacą czynsze rynkowe (lub wyższe), jest kluczem do twojej strategii. Najważniejsze kroki 3 to znalezienie, ekran i zachowanie.

Krok 4 – refinansowanie

celem jest odzyskanie pieniędzy, abyś mógł powtórzyć proces, co sprawia, że ten krok jest najważniejszy.

ponieważ zasady udzielania kredytów komercyjnych różnią się od zasad udzielania pożyczek osobistych, zróbmy szybki krok wstecz i przejdźmy do zasad / wymagań dotyczących kredytów komercyjnych:

• potrzebujesz około 2 lat doświadczenia.”Może to być doświadczenie rehab, doświadczenie właściciela, a nawet doświadczenie jako pośrednik w obrocie nieruchomościami, jeśli można przekonać bank, że jest to bezpośrednio stosowane.
• większość banków wymaga ponad 6 miesięcy „przyprawiania”, zanim sfinansują je po cenie rynkowej, a nie po cenie zakupu. Oznacza to, że nieruchomość była stabilna, stała i wynajmowana przez około ten okres czasu. Zasadniczo muszą uzasadnić wyższą cenę pewnymi dowodami stabilności i lepszych czynszów.
• banki pożyczają 75-80% wartości wycenionej na tego typu transakcję.

nietrudno dostrzec „sztuczkę” po ustaleniu wszystkich kryteriów.

• banki po 6 miesiącach pożyczą około 75% wycenionej wartości.
• flippers Dom szuka „all in” dla około 75-80% wartości nieruchomości.

więc Kup nieruchomość na wynajem, jak chcesz ją odwrócić, a następnie po prostu ją refinansuj-otrzymasz całą swoją gotówkę plus długoterminowy dochód z wynajmu.

ale, aby ten system działał dobrze, musisz być w stanie być „all in” dla około 75-80% wartości.

Krok 5 – Powtórz i Brrr więcej (aka brrrr)

gdy masz większość lub wszystkie swoje pieniądze z powrotem, nadszedł czas, aby znaleźć inną ofertę nieruchomości do BRRRR! Dodatkowe R oznacza powtarzanie.

otrzymasz zwrot gotówki i nowy strumień dochodów. Czy życie może być lepsze?