může To být rozdíl
DOUG CENA
Neexistuje žádný nedostatek zajímavých terminologie v oblasti Komerčních Nemovitostí. Jedna specifická oblast zájmu se nachází v popisech mezi studenou šedou skořápkou a teplou vanilkovou skořápkou. Celkové definice mají co do činění s tím, jak mohou být surové nebo neobsazené prostory dodány novým nájemcům před vybudováním prostoru pro jeho specifické použití. Toto téma je obzvláště důležité, protože rozdíly v tom, jak je prostor dodán, mohou ovlivnit náklady na transakci o desítky tisíc až stovky tisíc dolarů pro nájemce. S tím hodně v sázce, pochopení různých definic toho, jak je prostor doručen, stojí za to se naučit.
i když existuje více synonym pro doručování mezer, neobsazený nebo Nový Prostor je často popisován jako „Shell“ prostor. Dva nejběžnější typy neobsazených prostorů nebo „skořápek“ přicházejí s terminologií „studené šedé skořápky „nebo“ teplé vanilkové skořápky“. Podívejme se dále.
Co je Shell Space?
Shell Space označuje vnitřní stav konkrétního komerčního realitního prostoru, který nemá podstatná vylepšení nebo povrchové úpravy interiéru. S novým vývojem nebo novou konstrukcí, většina prostorů je obvykle dodávána ve stavu pláště; což znamená, že prostor je v podstatě čtyři obvodové stěny s primárně otevřeným půdorysem. Nájemce pak staví prostor podle svých specifických parametrů, což z něj činí již shell, ale hotový nebo zastavěný prostor.
kromě toho se pronajímatel nebo nájemce může rozhodnout zbourat vnitřní úpravy již vybudovaného prostoru, pokud konkrétní povrchové úpravy nejsou prospěšné nebo potřebné dalším nájemcem. Toto je považováno za vrácení prostoru do stavu shellu a je často vyžadováno před provedením nové sestavy na prostoru druhé generace.
Shell výstavbě obvykle označuje podlahy, obvodové stěny a střechy uzavřených prostorách a může zahrnovat některé HVAC, elektrické nebo instalatérské zlepšení, ale ne vnitřní stěny, vnitřní prostor oddílů, individuální nájemce, úpravy nebo přípojky.
v podstatě, Shell prostor je otevřený box, který je připraven pro nájemce vybudovat nebo nainstalovat své jedinečné příslušenství v. Rozdíl mezi „typem skořápky“ však spočívá v tom, že podrobnosti mohou mít významný dopad na náklady nájemce. Podívejme se na rozdíly mezi studenou šedou skořápkou a teplou vanilkovou skořápkou.
Co je studená šedá skořápka?
Chladné Šedé Pláště je nejčastěji definována prostřednictvím pochopení dvou hlavních deskriptorů slova než slovo shell:
- Studený: obvykle rozumí prostor nemá HVAC (topení, ventilace a klimatizace) dostupné nebo instalované v prostoru; a proto, že prostor nemůže být vyhřívané (nebo ochladí) před HVAC instalován. V tomto případě, bude klimatizační jednotky nebo jednotek bude muset být instalovány nebo dodávány do prostoru, aby vytápění, větrání a klimatizace do prostoru. Proto je prostor chladný.
- Grey: obvykle rozumí prostor nemá žádné další vylepšení, aby to jako stěny, že skončil s sádrokartonové desky a maloval, pokles stropní mřížky a dlaždice nebo sádrokartonové desky strop, vhodné osvětlení nainstalován, podlahy, nebo jakékoli jiné standardní vylepšení, jako jsou toalety, postavený z kanceláře, atd. Slovo šedá mluví k tomu, že podlaha a všechny vnější stěny jsou často šedé barvy kvůli neošetřené betonové podlaze nebo stěnám.
studená šedá skořápka je v podstatě prostor bez HVAC nebo povrchových úprav jakékoli skutečné látky. Mnohokrát, pronajímatelé budou také nechat část podlahy, nebo dokonce celé patro v dirt stavu bez nalitím betonu, pokud se předpokládat, že budoucí nájemce bude muset nainstalovat těžký instalace.
Co je to teplá vanilková skořápka?
ve srovnání s tím je teplá vanilková skořápka blízká opaku studené šedé skořápky, jak je definováno:
- teplý: prostor má připojený a funkční systém HVAC, nebo je alespoň připojen k areálu a připraven k připojení. Teplý znamená, že prostor může být vytápěn a / nebo chlazen bez přidání nového systému HVAC.
- Vanilka: obvykle se odkazuje na prostor po dokončení vnější stěny s sádrokartonové desky, drop-mřížky stropu s stropní dlaždice nebo sádrokartonové desky strop, s osvětlením nainstalován, HVAC, který je distribuován, a často obsahuje i některé další úroveň postavit se tak jako hotový toaletu(y) s tekoucí vodou, kanalizace, potrubí, příslušenství, atd Prostor může také obsahovat určitou úroveň dodatečného sestavení, jako je jakékoli množství kanceláří nebo další stěny a vnitřní místnosti.
teplá vanilková skořápka je v podstatě prostor s HVAC a dokončenými čtyřmi stěnami a stropem.
mnoho pronajímatelů maloobchodních i kancelářských budov připraví volné místo ve stavu dodávky teplé vanilkové skořápky, aby se někteří nájemci mohli okamžitě nastěhovat s velmi drobnými úpravami prostoru nebo jednoduše instalací nábytku, příslušenství a vybavení konkrétního nájemce.
existují však někteří nájemníci, kteří dávají přednost studené šedé skořápce vs. teplé vanilkové skořápce, pokud mají jedinečné požadavky na své mechanické systémy, instalatérské nebo jiné povrchové úpravy. Vanilková skořápka může vyžadovat, aby nájemce nahradil některá vylepšení, která pronajímatel již provedl, jako je přemístění toalet nebo modernizace jejich povrchových úprav, výběr jiného typu stropu a svítidel a další.
V závislosti na úrovni povrchových úprav v teplé vanilkové skořápce je možné, že pronajímatel utratí 50 000 až 100 000 dolarů za vylepšení, která by Nájemce mohl okamžitě vytrhnout nebo upgradovat. Znamená to, že pokud pronajímatel vynakládá peníze na konkrétní stropní mřížky, světla a toalety umístění, ale nájemce chce něco jiného, tam může být zdravý ztráta času a peněz. Tyto peníze by měl nájemce lépe využít na přesné položky a povrchové úpravy, které chtěli verše, které pronajímatel již vložil do prostoru.
Zatímco mnoho maloobchodní nájemníky nebo tradiční kanceláře mohou nájemníci dávají přednost doručení Vanilla Shell pro urychlení jejich obsazení a snížit své náklady vybudovat, většina poskytovatelů zdravotní péče jsou mnohem lepší, přičemž prostor v Chladné Šedé Shell formátu. Důvodem je, že zdravotní péče nájemce může lépe využívat ekvivalent peníze, pronajímatel by strávili na prostor a místo toho využít, že peníze pro přesné upgrady nájemce chce. Jsou chvíle, kdy pronajímatel již utratil peníze za doručení vanilkové skořápky, což v takovém případě jednoduše získáte to, co se pronajímatel již rozhodl. Existuje však také mnoho situací, zejména s novou výstavbou, kde pokud se dostanete k nemovitosti nebo pronajímateli dostatečně brzy v jednáních, můžete určit typ dodávky jako součást vašich jednání o prostoru.
pochopení těchto jedinečných pojmů při hodnocení komerčních nemovitostí vám pomůže učinit co nejinformovanější rozhodnutí a poskytne vám výhodu během vašich jednání.
Doug Price je agentem společnosti CARR Healthcare, předního národního poskytovatele komerčních realitních služeb pro nájemce a kupce zdravotní péče. Každý rok, tisíce zdravotnických postupů důvěřují Carrovi, aby dosáhl nejvýhodnějších podmínek při vyjednávání o pronájmu a nákupu. CARR je tým odborníků pomoci s start-ups, pronájem prodloužení, rozšíření, přemisťování, další úřady, nákupy, a praxe přechodů. Zdravotnická vybrat CARR, aby jim ušetřit značné množství času a peněz, a zároveň zajistit jejich zájmy jsou vždy na prvním místě. Kontaktujte Douga na [email protected]