Carnegie House er en af omkring 100 jord-leasing bygninger i Ny York City.
mellem høje priser, mæglergebyrer, månedlige vedligeholdelsesomkostninger, ejendomsskatter, co-op-bestyrelser og bygningsrestriktioner, kan det være utroligt komplekst at købe enhver form for fast ejendom. Så lad os tilføje endnu et vanskeligt stykke til puslespillet: jordlejemål.
boligbyggeri udgør en lille del af boligbyggeriet. Der er cirka 100 jordlejebygninger i byen, hovedsageligt på Manhattan, med en høj koncentration på Lincoln-pladsen og Battery Park City. Deres unikke egenskab er, at de sidder på land, der ikke tilhører bygningen, men til en grundejer. Ja – en jordlejebygning ejer ikke den jord, den sidder på. Denne ulige situation opstod, da grundejeren foretrak at bevare ejerskabet af jorden, snarere end at sælge den til bygherren, og dermed drage fordel af lejeafgifter i de kommende år.
Manhattan 1-2BRs Under $700K på StreetEasy Artikel fortsættes nedenfor
de fleste bygninger på jordlejemål (aka jordleje) er co-ops. Landet er generelt lejet for lange vilkår (50 Til 99 år), og lejlighedsejere betaler en jordleje, der er pakket ind i deres vedligeholdelsesgebyrer (eller fælles gebyrer, i tilfælde af ejerlejligheder).
hvad man skal vide om jord-Lease bygninger
jord-lease, eller jord-lease, bygninger er en af de mere interessante særheder i Ny York City fast ejendom, og oplysningerne om dem bør tages nøje hensyn af potentielle købere. (Her er en delvis liste over nogle NYC land-lease bygninger.)
på den ene side har jordlejebygninger meget lavere indgangspunkter for køb. Hvis du nogensinde har set en NYC co-op prissat til 20 procent, eller endda 35 procent, under markedsværdien, er det sandsynligvis fordi jorden under bygningen udlejes. Men mens jordleje bygninger kan tilbyde betydelige besparelser på salgsprisen, er de månedlige vedligeholdelsesgebyrer i dem normalt meget højere end i sammenlignelige lejligheder, fordi de skal dække grundlejen. Også, da jord-lease co-ops ikke ejer deres jord, de betaler ikke ejendomsskatter. Derfor har ejere af jordlejelejligheder begrænset adgang til de ejendomsskattefradrag, som andre ejere drager fordel af.
Manhattan Studios og 1 BRS Under $500K på StreetEasy artiklen fortsætter nedenfor
købere skal også være opmærksomme på, at bankerne meget nøje vil gennemgå panteansøgninger for enheder i en jordlejebygning. Ifølge Tony Jao, en veteran pant bankmand på Investors Bank, Banker ser nøje på længden af pant i forhold til antallet af år tilbage i jordleje. Så det kan være usandsynligt, at en bank leverer et 30-årigt pant til en enhed, hvis jordleje udløber om 20 år.
Hvad sker der, når lejemålet løber ud?
når en bygnings jordleje nærmer sig udløb, kan der ske to ting. Normalt mødes co-op-bestyrelsen og ejendomsejeren for at diskutere vilkår og forny lejekontrakten. Bedømmere bringes ind for at værdsætte jorden, og begge sider er enige om en pris baseret på disse oplysninger. Mens jordlejen sandsynligvis vil stige, kan den også falde i tilfælde af en markedskontraktion. Den anden mulighed, når en lejekontrakt løber ud, er, at lejlighedsejere kan prøve at købe jorden til sig selv.
Brooklyn 1-2Brs Under $700K på StreetEasy artiklen fortsætter nedenfor
i en nylig instans på Trump-pladsen brostensbelagte co-op-medlemmer 185 millioner dollars for at købe jorden under bygningen fra dens ejer. Mens købet flyttede bygningen og enhederne til et mere stabilt område, kom det med en stor pris. Med opkøbet stod lejere i Trump-pladsen over for en ny jordvurdering, hvilket var uoverkommeligt for nogle. I et eksempel Citeret af en mangeårig beboer så hendes vurdering overstige værdien af hendes 1-værelses co-op, tvinger hende til at sælge.
en dejlig co-op bygning på 100 B. 57 St. i centrum, Carnegie House, er på en jordleje. Udløb og fornyelse forventes om cirka 10 år, hvilket bidrager med nogle vanskeligheder med at vurdere den reelle markedsværdi for enheder i bygningen.
teoretisk set kunne en jordlejekontrakt komme til slutningen af sin løbetid uden fornyelse, og bygningen ville vende tilbage til indehaveren af lejekontrakten. Det betyder, at co-op eller condo ejere ville stå udsættelse, eller kunne blive lejere i deres hjem. Men så vidt de fleste eksperter ved, er det aldrig sket i Danmark.
endelig, mens jordlejekontrakter kan være vanskelige, kan kyndige købere arbejde med kyndige ejendomsmæglere for at finde muligheder, der maksimerer fordelene ved en jord-leasing bygning.
–
uanset om du ønsker at leje eller købe, finde din næste Nyc lejlighed på StreetEasy.