lav hjem vurdering ødelægger dit køb eller refinansiere? Her er hvad du skal gøre

i denne artikel:

en lav hjemmevurdering kan ødelægge dit boligkøb. Og det kan ødelægge dine chancer for at refinansiere dit hjem med succes. Det kan betyde mindre cash out, højere omkostninger, eller ingen aftale overhovedet. Men du har muligheder.

• appel taksator med din långiver/taksator
• Spørg (og betal for) en anden vurdering
• Skift långivere og start forfra med en ny vurdering
• genforhandle købsprisen med sælgeren
• Foretag en højere udbetaling

forstå, at eventuelle muligheder, der involverer en ny vurdering, vil koste dig, så vær meget sikker på, at du har et legitimt problem, før du foretager dette.

Bekræft din nye sats (24. marts 2021)

Hvorfor har du brug for en vurdering?

et realkreditlån er et lån støttet af fast ejendom. Hvis du undlader at tilbagebetale lånet som aftalt, kan långiveren udelukke, overtage og sælge ejendommen for at inddrive sine tab. Så naturligvis vil din realkreditlåner sørge for, at ejendomsværdien er høj nok til at understøtte det beløb, du vil låne.

RELATERET: Hvad er en hjemmevurdering, og hvorfor har vi brug for en?

i sidste ende bestemmer værdien af dit hjem sammen med din kreditvurdering, hvilke pantprogrammer du kvalificerer dig til, og hvor meget du betaler. Forholdet mellem ejendomsværdien og dit lånebeløb kaldes lån til værdi eller LTV. Jo lavere din LTV, jo mere ønskeligt er din ansøgning til en långiver.

långivere er afhængige af licenserede hjemmevurderinger for at bestemme et hjems “officielle” værdi. Bedømmere er uddannede fagfolk, der certificerer værdien af boliger til långivere og genererer standardrapporter kaldet vurderinger. Hvis du køber et hjem, beskytter vurderingen dig mod overbetaling for en ejendom.

når en vurdering kommer til kort

nogle gange finder en taksator værdien af en ejendom mindre end hvad der er nødvendigt for at gøre dit køb eller refinansiere arbejde.

Med et boligkøb kan dette betyde, at hjemmet vurderer for mindre end hjemmets kontraherede købspris. På en refinansiere lån, kan det betyde, at hjemmet synes at have utilstrækkelig egenkapital til at opfylde pant standarder.

relateret: mit hjem vurderede ikke for sin købspris (hvad nu ?)

Når din vurdering mangler den ønskede eller forventede værdi, har købere og refinansieringsejere muligheder.

denne artikel forklarer, hvordan bedømmere værdsætter din ejendom, hvor du kan finde fejl, der kan udfordres, og hvad du skal gøre, når du er sikker på, at bedømmeren har begået en fejl (hvilket kan ske!).

hvordan vurderer bedømmere din hjemmeværdi?

bedømmere er fagfolk og uddannet og licenseret. Det er deres opgave at give objektive værdiansættelser af fast ejendom.

for at tildele en værdi til et givet hjem bruger bedømmere en kombination af offentlig og privat information. Herunder oplysninger fra boligejer.

din taksator overvejer disse og andre faktorer, når du værdsætter din ejendom:

1. salgspriserne for lignende, nyligt solgte ejendomme i samme område
2. den gennemsnitlige tid på markedet i området
3. lokale salgspristendenser
4. balancen mellem købere og sælgere
5. dit hjems generelle tilstand og byggekvalitet
6. antal soveværelser og badeværelser sammenlignet med nabolagsnormen
7. faciliteter som pejse, dæk, landskabspleje, bonusrum og garager
8. hjem forbedringer foretaget siden købsdatoen
9. partiets størrelse sammenlignet med andre hjem i nabolaget
10. nabolagsregulering begrænsninger
11. et hjems unikhed (unik er ikke altid en god ting)

en afsluttet vurderingsrapport dækker meget materiale og kan køre 20 sider eller længere. Dette skaber ikke kun muligheden for fejl, det giver også takstmanden mulighed for at være subjektiv om nogle af dit hjems funktioner. Han eller hun kan hader træ sidespor, eller din væg farve, og der kunne subtilt påvirke den endelige værdi.

relateret: Hvordan kan jeg undgå en vurdering, når jeg ansøger om et pant?

som boligkøber eller refinansiering husstand er det ofte smart at gennemgå en taksators færdige produkt for at se efter fejl, udeladelser og uoverensstemmelser. Der er en proces, hvor du kan få din vurdering “fast”.

du kan appellere en lav vurdering

På trods af at du bruger standardprocedurer og formler til at finde et hjems værdi, er en vurdering stadig noget subjektiv; takstmandens mening spiller stor rolle.

Der er fire måder, hvorpå en taksator udtalelse kan påvirke dit hjem værdiansættelse. Hver er grund til en appel, hvis du er i stand til at støtte dit argument.

Hvis dit lån er et VA-lån, kan du indsende en VA-POSTANMODNING. For alle andre skal nedenstående råd være til hjælp.

når taksatoren bruger forældede “comps”

den største indflydelse på dit hjems vurderede værdi er de seneste salgspriser for andre boliger, der ligner din. Disse lignende boliger kaldes ofte “comps”, hvilket er en forkortelse for ” sammenlignelige ejendomme.”

et sammenligneligt hjem kan være på tværs af gaden med det samme antal soveværelser og badeværelser som dit hjem. Det ville også tilbyde et lignende antal værelser og firkantede optagelser. Og det må have solgt for nylig – højst inden for seks måneder. Justering for forbedringer og tilstand, værdien af dette hjem og din bør være meget ens.

relateret: krav til vurdering af reparation af FHA, VA og USDA boliglån

en ikke-sammenlignelig ejendom kan være en i en anden del af byen, et lokalt salg fra et år siden, en nærliggende ejendom med dobbelt kvadratoptagelser eller et afskærmningssalg ned ad gaden, som de tidligere ejere ødelagde, før de forlod.

en taksator vil søge hjem salg poster for at finde den solgte pris af sammenlignelige boliger til din. Hvis denne søgning er ufuldstændig, eller omfatter ikke alle de seneste data, taksator kan nå en falsk konklusion om værdien af dit hjem.

dette sker ofte, fordi lokale regeringer ikke straks registrerer boligsalg til offentlig registrering. Hvis du er opmærksom på et nyligt salg, som din taksator forsømte at medtage, skal du underrette din långiver.

Du kan udfordre en vurdering, der bruger forældede poster eller ikke-sammenlignelige egenskaber, og bede om en højere værdiansættelse. En erfaren ejendomsmægler kan hjælpe dig med at finde nyere eller passende sammenlignelige salg.

når taksatoren udelader forbedringer i hjemmet

taksatorer arbejder hårdt og prøver at være så forberedt som muligt, inden de ankommer til stedet til en inspektion. En del af dette præparat omfatter at undersøge dit hjem blandt offentlige optegnelser.

dataene fra den offentlige post inkluderer dit hjems seneste salgspris, antallet af soveværelser og badeværelser og et par andre datapunkter for at generere et værdiområde. Du kan endda få adgang til disse oplysninger selv, online. Det kaldes en automatiseret værdiansættelsesmodel eller AVM. Der er mange steder, der hjælper dig med at estimere dit hjem værd.

relateret: bedste boligforbedringer til at øge din ejendomsværdi

Nogle långivere har deres egne AVM-systemer, de bruger til at komme med din boligværdi. Det er klart, at dette er et meget groft skøn og ikke tager højde for hjemmeopgraderinger og forbedringer, du har gjort siden den sidste refinansiering eller køb. Hvis din långiver kun bruger en AVM og kommer med en lav værdi, skal du skubbe til en reel vurdering.

brug af en AVM kan spare en taksator tid, men hvis den offentlige post er ufuldstændig, eller hvis taksatoren ikke er opmærksom, kan han eller hun udelade vigtige forbedringer, du har foretaget.

når taksator ikke kender det lokale område

reformer vedtaget et par år siden forhindre din långiver fra at vælge en taksator til dit hjem. Dette skal sikre upartiskhed. Men det giver også mindre end store bedømmere mulighed for at hoppe ind i et vurderingsstyringssystem og kræve job, som de ser ud. Uanset om de er kvalificerede eller ej.

nogle gange kører bedømmere 100 miles eller mere for at gennemføre en hjemmevurdering. Når din taksator ikke er bekendt med dit kvarter, tager den subjektive karakter af en vurdering et bagsæde til data fra offentlig registrering.

relateret: hvad er mit hus værd? 4 måder at finde din ejendomsværdi

dette betyder, at boliger i kommende kvarterer muligvis ikke får den værdi, de fortjener. Og faciliteter, der får høj værdi i visse område kan overses. For eksempel, lokale kan lægge en præmie på hot tubs eller pejse i jorden, som de i andre kvarterer måske ikke bryr sig om.

Hvis du føler, at din taksator ikke forstår dit kvarter, kan dette være grund til en appel. Sørg for at underrette din långiver, så snart du er opmærksom på problemet.

når långiveren laver en fejl

bedømmere er mennesker, og mennesker laver fejl. Derfor er det en god ide at gennemgå din hjemmevurdering og kontrollere for fejl.

nogle almindelige fejl inkluderer forkerte firkantede optagelser og målinger af partistørrelse; forkert angivelse af antallet af soveværelser og badeværelser og udeladelse af funktioner såsom pejse, terrasser og tildelte parkeringspladser.

du har grund til en appel, når din taksator laver en fejl. Vær forberedt på at vise bevis for fejlen.

hvordan man undgår en lav vurdering

vurderinger er til en vis grad subjektive. Og du er sårbar, hvis din taksator ikke har nogen lokal viden. Du kan nægte at tillade en taksator at udføre arbejdet, hvis du føler, at han eller hun er ukvalificeret.

Når du får en anmodning om at åbne dit hus for en taksator, skal du tjekke denne person ud. Bed om den fysiske adresse på hans eller hendes kontor. Hvis det ikke er lokalt, skal du fortælle långiveren, at du vil have en ny taksator. Du har lov til at gøre dette.

Du kan også slå op bedømmere på sites som Yelp og få optegnelser over eventuelle klager indgivet mod dem ved at tjekke med din tilstand real estate division. Hvis denne person ringer alarmklokker, skal du bede långiveren om at sende en anden.

relateret: hvor nøjagtige er online home value estimators?

når du har en aftale med takstmanden, skal du sørge for, at ejendommen er ren, attraktiv og ryddelig som muligt. Giv nem adgang til alle værelser, garagen, og især eventuelle særlige funktioner, som du ønsker noteret. Hvis du har gennemført forbedringer, en liste over dem dem deres omkostninger (med kvitteringer, hvis du har dem) er meget nyttigt.

og hvis du kender et hjem, der netop solgt, der ville afspejle godt på dit eget hjem værdi, give adressen. Bemærk, at listepriser ikke betyder noget; salgspriser er det, der tæller.

gennemgang af din vurdering

Du har ret til en kopi af din vurdering. Få en og gennemgå den for nøjagtighed-antal værelser, firkantede optagelser, funktioner, materialekvalitet — sørg for, at alt, hvad der tilføjer værdi, er blevet noteret og inkluderet.

kontroller comps. Hvis du ved, at en lav comp var resultatet af en afskærmning, kort salg eller på anden måde nødlidende transaktion, få dit bevis og forberede sig på at bekæmpe dens optagelse.

Hvis du kan, kan det være værd at springe for en mæglers prisudtalelse (BPO), som er en “mini-vurdering” udført af en ejendomsmægler, der har licens til at udføre den. De koster mindre end fuld vurderinger og kunne styrke din pointe.

når din taksator ikke foretager en korrektion

der er tidspunkter, hvor du anmoder om en opdatering til din vurdering, og du får den ikke. Hvis du er sikker på, at takstmanden har lavet en fejl, er der en vej fremad.

husk: vurderinger er en del af hjemmegodkendelsesprocessen, vurderingen tilhører långiveren, og långiveren har ikke lov til at bestille en anden vurdering, bare fordi den første var lav.

relateret: sådan appellerer du din VA home appraisal

långivere har dog vurderingsudvalg, som kan gennemgå en vurdering, som du ikke føler var nøjagtig. For nogle programmer bestiller långivere mere end en vurdering, især for højere ejendomme.

desværre øger få vurderingsudvalg værdierne; de justerer dem oftere nedad.

Dump din långiver og prøv igen

som låntager har du dog stadig kontrol.

Når din taksator ikke løser din vurdering, og din långiver ikke hjælper dig, kan du overveje at tage din virksomhed til en anden realkreditlåner og ansøge om et lån igen.

før du gør det, skal du kontrollere med en kyndig industripro, at den første vurdering var mangelfuld. Tjek dit hjem værdi med et par online AVM ‘ er og måske få en BPO. Du ønsker ikke at betale for en anden vurdering, der også er lav.

overvej at indgive en klage, hvis det er indlysende, at takstmanden gjorde dårligt arbejde. Han eller hun kan blive droppet fra långiverens liste over godkendte udbydere.

genstart af dit lån kan forsinke din lukning, men uden en god vurdering vil du sandsynligvis ikke lukke overhovedet.

Bekræft din nye sats (24. marts 2021)