Rehabbing et hus fra Start til slut

det er let at blive skræmt af størrelsen på et rehabiliteringsprojekt, især hvis du aldrig har tacklet et før. Dette kapitel nedbryder de trin, der er involveret i at gennemføre en renovering fra start til slut og fjerner noget af mysteriet, og forhåbentlig noget af frygt, omkring en renovering. Jeg håber, du finder det et nyttigt værktøj, når du ser på din næste fikserings overdel.

trin et – mød med Entreprenør og definer Job

når jeg starter en rehabilitering, er det allerførste, jeg gør, at gå igennem og evaluere projektet selv. Derefter oprettede jeg et møde med min entreprenør for at få hans input og færdiggøre min strategi, herunder hvordan man håndterer visse reparationer, og om vi skal foretage ændringer i ejendommens grundlæggende layout eller ej. Nu hvor jeg udelukkende arbejder med en hovedentreprenør, mit liv er meget lettere, da jeg kun skal møde en person. Han kontakter alle andre og videresender derefter resultaterne af sine samtaler med dem til mig.

som et resultat af min erfaring bliver jeg ret dygtig til at bestemme den bedste måde at gøre arbejdet på. Derfor, min entreprenør ender normalt med at gennemføre projekterne på den måde, jeg forestiller mig. Imidlertid, han tilbyder rådgivning, og jeg er altid åben for forslag til bedre eller billigere måder at få arbejdet gjort på.

trin to – Definer Job og køb materialer

Når vi mødes og bestemmer det arbejde, vi skal udføre, sammensætter min entreprenør og jeg en lodtrækningsplan. Dette kræves normalt af långiveren og viser den rækkefølge, som vi agter at gennemføre det krævede arbejde. Jeg kan godt lide at flytte ting rundt for at holde pengestrømmen fra långiveren. Min entreprenør kan lide at gøre ting i en rækkefølge, der gør hans liv lettere. Vi plejer at nøjes med noget midt imellem.

trin trefaset et: nedrivning

gennem erfaring har jeg endelig lært at gøre hele min “demo” først. Jeg plejede at komme ind i mine hjem og starte jobbet med det samme. Imidlertid, dette betød, at vi konstant arbejdede omkring affald, at skulle trække affald væk, etc. Nu får jeg bare en dumpster eller to i starten af et job, bringer et besætning ind og begynder at rive alt ud. Vi rense ud alle papirkurven og rive ud i køkkenet, bad(er), drop lofter, paneler, gulve, og alt andet, der kan komme i vejen for at fuldføre jobbet ordentligt og effektivt.

Trin fire – fase to: tag, vinduer og sidespor

resten af jobbet begynder typisk på ydersiden af hjemmet. Vi starter med taget for at sikre, at indersiden af huset forbliver tør, og som regel, Jeg vil have vinduer og sidespor gjort på samme tid. En af grundene til, at jeg kan lide at færdiggøre hele det ydre ret hurtigt, er, at det begynder at tiltrække opmærksomhed fra naboerne og folk, der kører forbi.

trin fem – fase tre: VVS og HVAC

de næste to punkter på min liste er VVS og varme-og klimaanlæg. Tidligere havde jeg entreprenører, der ikke gjorde VVS med det samme, og det førte kun til katastrofe. Efter at de hang, færdig og malede hele arkstenen i hjemmet, tændte de kun for vandet for at finde ud af, at der var rør, der sprængte i væggene. I dag, jeg får altid min entreprenør til at tjekke VVS først, inklusive kloakledninger.

det er vigtigt at have et fungerende varmesystem i hjemmet på forhånd, så meget af det indvendige arbejde, især efterbehandling og maling af arkstenen, kan udføres. Mens blikkenslager arbejder, har jeg en HVAC-besætning, der installerer et nyt varmesystem, der består af en ny gasovn og central aircondition. Jeg har ikke altid udskiftet funktionelle HVAC-systemer, og selv i dag, hvis det nuværende system er ret nyt, vil jeg undgå det. Først og fremmest installerer jeg altid helt nye systemer.

endelig, hvis det elektriske system skal opdateres på nogen måde, gør jeg det normalt, mens HVAC-systemet installeres. I mange tilfælde, hvis jeg installerer central aircondition i et hjem, der ikke havde det tidligere, skal det elektriske system opdateres for at rumme den centrale luft. Bortset fra dette, hvilket ikke altid er nødvendigt, er jeg sjældent nødt til at udføre elektrisk arbejde i mine hjem.

Trin seks-fase fire: Indramning og undergulve

når det udvendige og HVAC, VVS og elektriske systemer er færdige, begynder jeg at adressere områder som rådnet træ, rive vægge ned og bygge nye. Selvfølgelig, hvis jeg skal fjerne eller bygge en væg indeholdende VVS og/eller elektrisk, så skal min besætning gøre det før eller under trin fem. Jeg gør en indsats for at afslutte kælderen i hvert hus, som jeg renoverer. Det skaber mere boligareal, og for mange af mine købere er min færdige kælder grunden til, at de køber mit hjem.

trin syv-fase fem: Sheet Rock (gipsvæg)

Når jeg har gennemført alle de store systemer, så begynder jeg at gøre min sheet rock (aka gipsvæg). Hvis det overhovedet er muligt, foretrækker jeg bare at skumme og lappe væggene, men jeg lægger ofte en masse ny arksten i mine hjem. Hængende og efterbehandling ark rock er noget, der tager et stykke tid, men er går en lang vej mod at gøre et gammelt hus ser nyt.

trin otte – fase seks: maleri

Når hele arkstenen er færdig, får vi maling på væggene. Først, vi lægger et lag primer eller et let første lag maling på væggene og får derefter arkbesætningen til at rette eventuelle mangler, som ikke vises, før der er maling på væggene. Så snart fejlene er repareret, lægger vi yderligere to lag maling på væggene.

trin ni – fase syv: installation af nye køkkener og bade

når malingen er på væggene, får vi vores vinylgulve i køkkenerne og badene, før vi installerer alle de nye skabe, kommode, forfængelighed osv. Vi tager normalt vores køkken dimensioner til laves eller Home Depot og få dem til at designe køkkenet for os. Det gør min entreprenørs liv lettere, og vi får altid de rigtige kabinetter med en god pasform.

trin ti – fase otte: Punch ud

Når køkkenerne og badene er installeret, begynder vi at pakke alt sammen. Entreprenører normalt henvise til dette som deres “punch out” og består af alle de små detaljer såsom forretninger, koblingsplader, og lysarmaturer. Mange gange, en boligejer vil gå igennem og oprette en punch liste med entreprenøren. Da vi har arbejdet sammen så længe, ved min entreprenør allerede, hvad der skal gøres, og vi behøver ikke gøre dette.

Nogle gange ser det ud til, at punch out er den sværeste del af hele renoveringen, da det tager så lang tid at færdiggøre alt på listen. Dette er dog også den del af jobbet, der gør din renovering til en god eller en fremragende.

trin elleve – fase ni: tæpper

da vi ikke ønsker, at arbejdere ødelægger det nye tæppe, er dette den allerførste ting, vi installerer. Vi lægger normalt nye væg-til-væg tæpper overalt.

trin tolv – fase ti – oprydning og landskabspleje

på dette tidspunkt skal hjemmet være færdigt, og vi begynder oprydningen. Da du vil have dine hjem til at skille sig ud, er det vigtigt at få dem rene og ligne en million dollars. Hvis jeg skal gøre noget landskabspleje, gøres det normalt her som den sidste ting.

trin tretten – fase elleve – Marketing

Når hjemmet er færdigt, begynder jeg straks at markedsføre det. Hvis området er varmt, og hjemmet vil bevæge sig hurtigt, så begynder jeg nogle gange at markedsføre inden færdiggørelsen, men det meste af tiden foretrækker jeg at have hele arbejdet gjort, før folk kan se hjemmet.

trin fjorten – fase tolv – endelige reparationer kræves

Når hjemmet er under kontrakt med en køber, kan de vælge at bruge en hjemmeinspektør, og deres långiver bestiller en vurdering. Som et resultat af inspektionen eller vurderingen skal du muligvis foretage yderligere reparationer. Derefter inspektøren eller taksator vil reinspect ejendommen for at sikre reparationer er blevet gjort før udstedelse af deres endelige godkendelse.