Ein Haus von Anfang bis Ende sanieren

Es ist leicht, sich von der Größe eines Reha-Projekts einschüchtern zu lassen, insbesondere wenn Sie noch nie zuvor eines in Angriff genommen haben. Dieses Kapitel beschreibt die Schritte, die bei der Fertigstellung einer Renovierung von Anfang bis Ende erforderlich sind, und beseitigt einige der Rätsel, und hoffentlich einige der Angst, eine Renovierung umgeben. Ich hoffe, Sie finden es ein nützliches Werkzeug, wenn Sie Ihren nächsten Fixer Upper betrachten.

Erster Schritt – Treffen Sie sich mit dem Auftragnehmer und definieren Sie den Job

Wenn ich mit einer Reha beginne, gehe ich das Projekt zuerst selbst durch und bewerte es. Dann habe ich ein Treffen mit meinem Auftragnehmer vereinbart, um seinen Input zu erhalten und meine Strategie zu finalisieren, einschließlich der Handhabung bestimmter Reparaturen und der Frage, ob wir Änderungen am Grundlayout der Immobilie vornehmen werden oder nicht. Jetzt, da ich ausschließlich mit einem Generalunternehmer zusammenarbeite, ist mein Leben viel einfacher, da ich nur eine Person treffen muss. Er kontaktiert alle anderen und gibt dann die Ergebnisse seiner Gespräche mit ihnen an mich weiter.

Als Ergebnis meiner Erfahrung werde ich ziemlich geschickt darin, den besten Weg zu finden, die Arbeit zu erledigen. Daher endet mein Auftragnehmer normalerweise damit, die Projekte so abzuschließen, wie ich es mir vorstelle. Er bietet jedoch Ratschläge an und ich bin immer offen für Vorschläge zu besseren oder billigeren Wegen, um die Arbeit zu erledigen.

Zweiter Schritt – Auftrag definieren und Materialien kaufen

Sobald wir uns getroffen und die Arbeit festgelegt haben, die wir erledigen werden, stellen mein Auftragnehmer und ich einen Ziehungsplan zusammen. Dies wird normalerweise vom Kreditgeber verlangt und listet die Reihenfolge auf, in der wir die erforderlichen Arbeiten abschließen möchten. Ich mag es, Dinge zu verschieben, um den Cashflow vom Kreditgeber zu halten. Mein Auftragnehmer mag es, Dinge in einer Reihenfolge zu tun, die sein Leben leichter macht. Normalerweise entscheiden wir uns für etwas dazwischen.

Schritt drei – Phase eins: Abriss

Durch Erfahrung habe ich endlich gelernt, meine gesamte „Demo“ zuerst zu machen. Früher bin ich in meine Häuser gekommen und habe sofort mit den Jobs angefangen. Dies bedeutete jedoch, dass wir ständig um Müll herum arbeiteten, Müll wegschleppen mussten usw. Jetzt, Ich bekomme nur ein oder zwei Müllcontainer ganz am Anfang eines Jobs, bring eine Crew rein, und fange an, alles rauszureißen. Wir reinigen den ganzen Müll und reißen die Küche, Bad (e), abgehängte Decken, Verkleidungen, Fußböden und alles andere, was uns im Weg stehen könnte, die Arbeit richtig und effizient zu erledigen.

Schritt vier – Phase zwei: Dach, Fenster und Abstellgleis

Der Rest der Arbeit beginnt in der Regel auf der Außenseite des Hauses. Wir beginnen mit dem Dach, um sicherzustellen, dass das Innere des Hauses trocken bleibt, und normalerweise lasse ich die Fenster und das Abstellgleis gleichzeitig machen. Ein Grund, warum ich es mag, das gesamte Äußere ziemlich schnell fertigzustellen, ist, dass es die Aufmerksamkeit der Nachbarn und der vorbeifahrenden Menschen auf sich zieht.

Schritt fünf – Phase drei: Sanitär und HLK

Die nächsten beiden Punkte auf meiner Liste sind die Sanitär- und die Heizungs- und Klimaanlage. In der Vergangenheit hatte ich Auftragnehmer, die die Installation nicht sofort durchführten und es führte nur zu einer Katastrophe. Nachdem sie aufgehängt, fertig und gemalt alle Blech Felsen in der Heimat, sie drehte sich auf das Wasser nur zu finden, dass es Rohre in den Wänden platzen. Heute, Ich lasse meinen Auftragnehmer IMMER zuerst die Rohrleitungen überprüfen, einschließlich der Abwasserleitungen.

Es ist wichtig, im Voraus ein funktionierendes Heizsystem im Haus zu haben, damit ein Großteil der Innenarbeiten, insbesondere die Fertigstellung und Lackierung des Blechgesteins, durchgeführt werden kann. Während der Klempner arbeitet, werde ich eine HVAC-Crew haben, die ein neues Heizsystem installiert, das aus einem neuen Gasofen und einer zentralen Klimaanlage besteht. Ich habe nicht immer funktionelle HLK-Systeme ersetzt und auch heute noch, wenn das aktuelle System ziemlich neu ist, werde ich es vermeiden. In erster Linie installiere ich aber immer komplett neue Systeme.

Wenn das elektrische System in irgendeiner Weise aktualisiert werden muss, mache ich dies normalerweise, während das HLK-System installiert wird. In vielen Fällen, wenn ich eine zentrale Klimaanlage in einem Haus installiere, das es vorher nicht hatte, muss das elektrische System aktualisiert werden, um die zentrale Luft unterzubringen. Abgesehen davon, was nicht immer notwendig ist, muss ich selten elektrische Arbeiten in meinen Häusern erledigen.

Schritt Sechs-Phase Vier: Rahmung und Unterböden

Sobald das Äußere und die HLK-, Sanitär- und Elektrosysteme fertig sind, beginne ich, Bereiche wie morsches Holz anzusprechen, Wände abzureißen und neue zu bauen. Wenn ich eine Wand mit Sanitär- und / oder Elektroinstallationen entfernen oder bauen möchte, muss dies meine Crew natürlich vor oder während Schritt fünf tun. Ich bemühe mich, den Keller jedes Hauses fertigzustellen, das ich renoviere. Es schafft mehr Wohnraum, und für viele meiner Käufer ist mein fertiger Keller der Grund, warum sie mein Haus kaufen.

Schritt sieben – Phase fünf: Sheet Rock (Trockenbau)

Sobald ich alle wichtigen Systeme fertiggestellt habe, beginne ich mit meinem Sheet Rock (auch bekannt als Trockenbau). Wenn überhaupt möglich, ziehe ich es vor, nur die Wände zu überfliegen und zu flicken, aber ich lege häufig viel neues Plattengestein in meine Häuser. Das Aufhängen und Fertigstellen des Blechfelsens dauert eine Weile, ist aber ein langer Weg, um ein altes Haus neu aussehen zu lassen.

Schritt acht – Phase sechs: Malen

Sobald das gesamte Blechgestein fertig ist, bekommen wir Farbe an den Wänden. Zuerst werden wir eine Grundierung oder einen leichten ersten Anstrich auf die Wände auftragen und dann die Sheet Rock Crew alle Fehler beheben lassen, die sich erst zeigen, wenn Farbe an den Wänden ist. Sobald die Mängel behoben sind, werden wir zwei weitere Anstriche an den Wänden anbringen.

Schritt neun – Phase sieben: Installation neuer Küchen und Bäder

Sobald die Farbe an den Wänden ist, erhalten wir unsere Vinylböden in den Küchen und Bädern, bevor wir alle neuen Schränke, Kommoden, Waschtische usw. installieren. Normalerweise bringen wir unsere Küchenabmessungen zu Lowe’s oder Home Depot und lassen sie die Küche für uns entwerfen. Es macht das Leben meines Auftragnehmers einfacher und wir bekommen immer die richtigen Schränke mit einer guten Passform.

Schritt zehn – Phase acht: Ausstanzen

Sobald die Küchen und Bäder installiert sind, fangen wir an, alles einzupacken. Auftragnehmer bezeichnen dies normalerweise als „Punch Out“ und bestehen aus all den kleinen Details wie Steckdosen, Schaltplatten und Leuchten. Viele Male wird ein Hausbesitzer durchgehen und eine Punch-Liste mit dem Auftragnehmer erstellen. Da wir so lange zusammengearbeitet haben, weiß mein Auftragnehmer bereits, was zu tun ist, und wir müssen dies nicht tun.

Manchmal scheint es, als ob der Punch-Out der schwierigste Teil der gesamten Renovierung ist, da es so lange dauert, alles auf der Liste zu vervollständigen. Dies ist jedoch auch der Teil der Arbeit, der Ihre Renovierung zu einer guten oder hervorragenden macht.

Schritt elf – Phase Neun: Teppichboden

Da wir nicht wollen, dass Arbeiter den neuen Teppich ruinieren, ist dies das allerletzte, was wir installieren. Wir setzen in der Regel neue Wand-zu-Wand-Teppichboden im gesamten.

Schritt zwölf – Phase zehn – Aufräumen und Landschaftsbau

An diesem Punkt sollte das Haus fertig sein und wir werden mit dem Aufräumen beginnen. Da Sie möchten, dass Ihre Häuser auffallen, ist es wichtig, sie sauber zu machen und wie eine Million Dollar auszusehen. Wenn ich Landschaftsbau mache, wird es normalerweise hier als letzte Sache gemacht.

Schritt dreizehn – Phase elf – Marketing

Sobald das Haus fertig ist, beginne ich sofort mit der Vermarktung. Wenn die Gegend heiß ist und sich das Haus schnell bewegen wird, fange ich manchmal vor der Fertigstellung mit dem Marketing an, aber meistens bevorzuge ich es, die gesamte Arbeit zu erledigen, bevor die Leute das Haus sehen können.

Schritt vierzehn – Phase zwölf – Letzte Reparaturen erforderlich

Sobald das Haus mit einem Käufer unter Vertrag steht, kann er sich für einen Hausinspektor entscheiden, und sein Kreditgeber wird eine Bewertung anordnen. Als Ergebnis der Inspektion oder Bewertung müssen Sie möglicherweise zusätzliche Reparaturen durchführen. Dann wird der Inspektor oder Gutachter die Immobilie erneut inspizieren, um sicherzustellen, dass die Reparaturen durchgeführt wurden, bevor die endgültige Genehmigung erteilt wird.