Low Home appraisal ruinieren Ihren Kauf oder Refinanzierung? Hier ist, was zu tun ist

In diesem Artikel:

Eine niedrige Hausbewertung kann Ihren Hauskauf ruinieren. Und es kann Ihre Chancen auf eine erfolgreiche Refinanzierung Ihres Hauses ruinieren. Es kann bedeuten, weniger Bargeld aus, höhere Kosten, oder gar kein Deal. Aber Sie haben Optionen.

• Appellieren Sie den Gutachter mit Ihrem Kreditgeber / Gutachter
• Fragen Sie (und bezahlen Sie) eine zweite Bewertung
• Ändern Sie die Kreditgeber und beginnen Sie mit einer neuen Bewertung
• Verhandeln Sie den Kaufpreis mit dem Verkäufer neu
• Machen Sie eine höhere Anzahlung

Verstehen Sie, dass alle Optionen, die eine neue Bewertung beinhalten, Sie kosten werden, also seien Sie sehr sicher, dass Sie ein legitimes Problem haben, bevor Sie dies unternehmen.

Überprüfen Sie Ihre neue Rate (Mar 24th, 2021)

Warum brauchen Sie eine Bewertung?

Eine Hypothek ist ein durch Immobilien gedecktes Darlehen. Wenn Sie das Darlehen nicht wie vereinbart zurückzahlen, kann der Kreditgeber die Immobilie abschotten, wieder in Besitz nehmen und verkaufen, um die Verluste auszugleichen. Natürlich möchte Ihr Hypothekengeber sicherstellen, dass der Immobilienwert hoch genug ist, um den Betrag zu unterstützen, den Sie ausleihen möchten.Related: Was ist eine Home Appraisal, und warum brauchen wir eine? Letztendlich bestimmt der Wert Ihres Hauses zusammen mit Ihrer Kreditwürdigkeit, für welche Hypothekenprogramme Sie sich qualifizieren und wie viel Sie bezahlen. Die Beziehung zwischen dem Immobilienwert und Ihrem Kreditbetrag wird als Loan-to-Value oder LTV bezeichnet. Je niedriger Ihr LTV, desto wünschenswerter ist Ihre Bewerbung bei einem Kreditgeber.Kreditgeber verlassen sich auf lizenzierte Hausgutachter, um den „offiziellen“ Wert eines Hauses zu bestimmen. Gutachter sind ausgebildete Fachkräfte, die den Wert von Eigenheimen für Kreditgeber zertifizieren und Standardberichte erstellen, die als Beurteilungen bezeichnet werden. Wenn Sie ein Haus kaufen, schützt Sie die Bewertung vor Überzahlungen für eine Immobilie.

Wenn eine Bewertung zu kurz kommt

Manchmal stellt ein Gutachter fest, dass der Wert einer Immobilie geringer ist als das, was für Ihren Kauf oder Ihre Refinanzierung erforderlich ist.Bei einem Hauskauf kann dies bedeuten, dass das Haus für weniger als den vertraglich vereinbarten Kaufpreis des Hauses bewertet wird. Bei einem Refinanzierungsdarlehen kann dies bedeuten, dass das Eigenheim anscheinend nicht über genügend Eigenkapital verfügt, um die Hypothekenstandards zu erfüllen.

Related: Mein Haus hat seinen Kaufpreis nicht bewertet (Was nun?)

Wenn Ihre Bewertung hinter dem gewünschten oder erwarteten Wert zurückbleibt, haben Käufer und refinanzierende Hausbesitzer Optionen.Dieser Artikel erklärt, wie Gutachter Ihre Immobilie bewerten, wo Sie Fehler finden können, die angefochten werden können, und was zu tun ist, wenn Sie sicher sind, dass der Gutachter einen Fehler gemacht hat (was passieren kann!).

Wie bestimmen Gutachter den Wert Ihres Eigenheims?

Gutachter sind Profis und geschult und lizenziert. Es ist ihre Aufgabe, objektive Bewertungen von Immobilien zu liefern.Um einem bestimmten Haus einen Wert zuzuweisen, verwenden Gutachter eine Kombination aus öffentlichen und privaten Informationen. Einschließlich Informationen vom Hausbesitzer.

Ihr Gutachter berücksichtigt diese und andere Faktoren bei der Bewertung Ihrer Immobilie:

1. Die Verkaufspreise von ähnlichen, kürzlich verkauften Immobilien in der gleichen Gegend
2. Die durchschnittliche Zeit auf dem Markt in der Gegend
3. Lokale Verkaufspreistrends
4. Das Gleichgewicht von Käufern und Verkäufern
5. Gesamtzustand und Bauqualität Ihres Hauses
6. Anzahl der Schlafzimmer und Badezimmer im Vergleich zur Nachbarschaftsnorm
7. Annehmlichkeiten wie Kamine, Decks, Landschaftsgestaltung, Bonusräume und Garagen
8. Hausverbesserungen seit dem Kaufdatum
9. Die Grundstücksgröße im Vergleich zu anderen Häusern in der Nachbarschaft
10. Nachbarschaftszonierung einschränkungen
11. Die Einzigartigkeit eines Hauses (einzigartig ist nicht immer eine gute Sache)

Ein abgeschlossener Bewertungsbericht umfasst viel Material und kann 20 Seiten oder länger dauern. Dies schafft nicht nur die Möglichkeit für Fehler, sondern ermöglicht es dem Gutachter auch, subjektiv über einige der Merkmale Ihres Hauses zu sein. Er oder sie kann Holzverkleidungen oder Ihre Wandfarbe hassen, und das könnte den Endwert subtil beeinflussen.Related: Wie kann ich eine Bewertung vermeiden, wenn ich eine Hypothek beantrage?Als Hauskäufer oder Refinanzierungshaushalt ist es oft klug, das fertige Produkt eines Gutachters zu überprüfen, um nach Fehlern, Auslassungen und Inkonsistenzen zu suchen. Es gibt einen Prozess, mit dem Sie Ihre Bewertung „reparieren“ lassen können.

Sie können eine niedrige Bewertung anfechten

Trotz der Verwendung von Standardverfahren und Formeln, um den Wert eines Hauses zu finden, ist eine Bewertung immer noch etwas subjektiv; Die Meinung des Gutachters spielt eine große Rolle.

Es gibt vier Möglichkeiten, wie die Meinung eines Gutachters Ihre Hausbewertung beeinflussen kann. Jeder ist ein Grund für eine Berufung, wenn Sie in der Lage sind, Ihre Argumentation zu unterstützen.

Wenn es sich bei Ihrem Darlehen um ein VA-Darlehen handelt, können Sie eine VA-POST-Anfrage einreichen. Für alle anderen sollten die folgenden Ratschläge hilfreich sein.

Wenn der Gutachter veraltete „Comps“ verwendet

Der größte Einfluss auf den Schätzwert Ihres Hauses sind die jüngsten Verkaufspreise anderer Häuser, die Ihren ähnlich sind. Diese ähnlichen Häuser werden oft als „Comps“ bezeichnet, was für „comparable properties“ steht.“Ein vergleichbares Haus könnte auf der anderen Straßenseite sein und die gleiche Anzahl von Schlafzimmern und Bädern wie Ihr Zuhause haben. Es würde auch eine ähnliche Anzahl von Zimmern und Quadratmeterzahl bieten. Und es muss vor kurzem verkauft haben – innerhalb von höchstens sechs Monaten. Anpassung an Verbesserungen und Zustand, Der Wert dieses Hauses und Ihres sollte sehr ähnlich sein.Eine nicht vergleichbare Immobilie könnte eine in einem anderen Teil der Stadt sein, ein lokaler Verkauf von vor einem Jahr, eine nahe gelegene Immobilie mit doppelter Quadratmeterzahl oder eine Zwangsvollstreckung auf der Straße, die die ehemaligen Eigentümer vor ihrer Abreise zerstört haben.

Ein Gutachter wird nach Hausverkäufen suchen, um den Verkaufspreis vergleichbarer Häuser zu finden. Wenn diese Suche unvollständig ist oder nicht alle aktuellen Daten enthält, kann der Gutachter zu einer falschen Schlussfolgerung über den Wert Ihres Hauses gelangen.

Dies geschieht in der Tat häufig, weil die lokalen Regierungen die Verkäufe von Eigenheimen nicht sofort öffentlich aufzeichnen. Wenn Sie von einem kürzlich erfolgten Verkauf Kenntnis haben, den Ihr Gutachter nicht berücksichtigt hat, benachrichtigen Sie Ihren Kreditgeber.

Sie können ein Gutachten anfechten, das veraltete Aufzeichnungen oder nicht vergleichbare Immobilien verwendet, und eine höhere Bewertung verlangen. Ein erfahrener Immobilienmakler kann Ihnen helfen, neuere oder geeignete vergleichbare Verkäufe zu finden.

Wenn der Gutachter Hausverbesserungen auslässt

Gutachter arbeiten hart und versuchen, so gut wie möglich vorbereitet zu sein, bevor sie zu einer Inspektion vor Ort kommen. Ein Teil dieser Vorbereitung beinhaltet die Erforschung Ihres Hauses unter öffentlichen Aufzeichnungen.

Die Daten aus öffentlichen Aufzeichnungen umfassen den letzten Verkaufspreis Ihres Hauses, die Anzahl der Schlafzimmer und Badezimmer sowie einige andere Datenpunkte, um einen Wertebereich zu generieren. Sie können diese Informationen sogar selbst online abrufen. Es wird ein automatisiertes Bewertungsmodell oder AVM genannt. Es gibt viele Websites, die Ihnen helfen, den Wert Ihres Hauses zu schätzen.Related: Beste Home Improvements für die Erhöhung Ihrer Eigenschaft Wert Einige Kreditgeber haben ihre eigenen AVM-Systeme, die sie verwenden, um mit Ihrem Haus Wert zu kommen. Offensichtlich ist dies eine sehr grobe Schätzung und berücksichtigt nicht die Upgrades und Verbesserungen, die Sie seit der letzten Refinanzierung oder dem letzten Kauf vorgenommen haben. Wenn Ihr Kreditgeber nur einen AVM verwendet und einen niedrigen Wert hat, fordern Sie eine echte Bewertung.

Die Verwendung eines AVM kann einem Gutachter Zeit sparen, aber wenn die öffentlichen Aufzeichnungen unvollständig sind oder wenn der Gutachter nicht genau aufpasst, kann er oder sie wichtige Verbesserungen, die Sie vorgenommen haben, weglassen.

Wenn der Gutachter die Umgebung nicht kennt

Reformen, die vor einigen Jahren erlassen wurden, verhindern, dass Ihr Kreditgeber einen Gutachter für Ihr Zuhause auswählt. Dies soll die Unparteilichkeit gewährleisten. Aber es erlaubt auch weniger als große Gutachter, in ein Beurteilungsmanagementsystem zu springen und Jobs zu beanspruchen, wie sie erscheinen. Unabhängig davon, ob sie qualifiziert sind oder nicht.Manchmal fahren Gutachter 100 Meilen oder mehr, um eine Hausbewertung abzuschließen. Wenn Ihr Gutachter mit Ihrer Nachbarschaft nicht vertraut ist, tritt die subjektive Natur einer Bewertung gegenüber Daten aus öffentlichen Aufzeichnungen in den Hintergrund.

Related: Was ist mein Haus wert? 4 möglichkeiten, Ihren Immobilienwert zu finden

Dies bedeutet, dass Häuser in aufstrebenden Vierteln möglicherweise nicht den Wert erhalten, den sie verdienen. Und Annehmlichkeiten, die in bestimmten Bereichen einen hohen Wert haben, können übersehen werden. Zum Beispiel können Einheimische eine Prämie auf In-Boden-Whirlpools oder Kamine setzen, die die in anderen Vierteln nicht kümmern können.

Wenn Sie das Gefühl haben, dass Ihr Gutachter Ihre Nachbarschaft nicht versteht, kann dies ein Grund für eine Berufung sein. Stellen Sie sicher, dass Sie Ihren Kreditgeber benachrichtigen, sobald Sie sich des Problems bewusst sind.

Wenn der Kreditgeber einen Fehler macht

Gutachter sind Menschen und Menschen machen Fehler. Daher ist es eine gute Idee, Ihre Hausbewertung zu überprüfen und auf Fehler zu prüfen.Einige häufige Fehler sind falsche Quadratmeterzahl und Grundstücksgrößen; falsche Angabe der Anzahl der Schlafzimmer und Badezimmer und Weglassen von Funktionen wie Kamine, Terrassen und zugewiesene Parkplätze.

Sie haben Grund zur Beschwerde, wenn Ihr Gutachter einen Fehler macht. Seien Sie bereit, Beweise für den Fehler zu zeigen.

Wie man eine niedrige Bewertung vermeidet

Bewertungen sind bis zu einem gewissen Grad subjektiv. Und Sie sind anfällig, wenn Ihr Gutachter keine lokalen Kenntnisse hat. Sie können es einem Gutachter verweigern, die Arbeit auszuführen, wenn Sie der Meinung sind, dass er oder sie unqualifiziert ist.

Wenn Sie eine Anfrage erhalten, Ihr Haus für einen Gutachter zu öffnen, überprüfen Sie diese Person. Fragen Sie nach der physischen Adresse seines Büros. Wenn es nicht lokal ist, sagen Sie dem Kreditgeber, dass Sie einen neuen Gutachter wollen. Sie dürfen dies tun.Sie können auch Gutachter auf Websites wie Yelp nachschlagen und Aufzeichnungen über Beschwerden erhalten, die gegen sie eingereicht wurden, indem Sie sich an Ihre staatliche Immobilienabteilung wenden. Wenn diese Person Alarmglocken läutet, sagen Sie dem Kreditgeber, dass er jemand anderen schicken soll.

Related: Wie genau sind Online-Hauswertschätzer?Sobald Sie einen Termin mit dem Gutachter haben, stellen Sie sicher, dass die Immobilie sauber, attraktiv und übersichtlich wie möglich ist. Bieten Sie einfachen Zugang zu allen Zimmern, der Garage und insbesondere zu allen Besonderheiten, die Sie beachten möchten. Wenn Sie Verbesserungen vorgenommen haben, ist eine Liste von ihnen und ihren Kosten (mit Quittungen, wenn Sie sie haben) sehr hilfreich.

Und wenn Sie ein Haus kennen, das gerade verkauft wurde, was den Wert Ihres eigenen Hauses gut widerspiegeln würde, geben Sie die Adresse an. Beachten Sie, dass Listenpreise nichts bedeuten; Verkaufspreise sind das, was zählt.

Überprüfung Ihres Gutachtens

Sie haben Anspruch auf eine Kopie Ihres Gutachtens. Holen Sie sich einen und überprüfen Sie ihn auf Genauigkeit — Raumzahl, Quadratmeterzahl, Funktionen, Materialqualität — stellen Sie sicher, dass alles, was einen Mehrwert schafft, notiert und enthalten ist.

Überprüfen Sie die Comps. Wenn Sie wissen, dass ein niedriger Comp das Ergebnis einer Zwangsvollstreckung, eines Leerverkaufs oder einer anderweitig notleidenden Transaktion war, holen Sie sich Ihren Beweis und bereiten Sie sich darauf vor, seine Einbeziehung zu bekämpfen.

Wenn Sie können, könnte es sich lohnen, nach einer Broker’s Price Opinion (BPO) zu suchen, einer „Mini-Bewertung“, die von einem Immobilienmakler durchgeführt wird, der dafür lizenziert ist. Sie kosten weniger als vollständige Bewertungen und könnten Ihren Standpunkt stärken.

Wenn Ihr Gutachter keine Korrektur vornimmt

Es gibt Zeiten, in denen Sie eine Aktualisierung Ihrer Bewertung anfordern und diese nicht erhalten. Wenn Sie sicher sind, dass der Gutachter einen Fehler gemacht hat, gibt es einen Weg nach vorne.Denken Sie daran: Bewertungen sind Teil des Genehmigungsprozesses für Eigenheime, die Bewertung gehört dem Kreditgeber, und der Kreditgeber darf keine zweite Bewertung in Auftrag geben, nur weil die erste niedrig war.Related: Wie Sie Ihre VA Home Appraisal appellierenJedoch haben Kreditgeber Bewertungsausschüsse, die über eine Bewertung gehen können, die Sie nicht fühlen, war genau. Für einige Programme, Kreditgeber bestellen mehr als eine Bewertung, vor allem für High-End-Eigenschaften.

Leider erhöhen nur wenige Gutachterausschüsse die Werte; sie passen sie häufiger nach unten an.

Geben Sie Ihren Kreditgeber frei und versuchen Sie es erneut

Als Hypothekarkreditnehmer haben Sie jedoch immer noch die Kontrolle.

Wenn Ihr Gutachter Ihre Bewertung nicht korrigiert und Ihr Kreditgeber Ihnen nicht hilft, sollten Sie Ihr Unternehmen zu einem anderen Hypothekengeber bringen und erneut einen Kredit beantragen.

Vergewissern Sie sich vorher bei einem sachkundigen Branchenprofi, dass die erste Bewertung fehlerhaft war. Überprüfen Sie Ihren Hauswert mit ein paar Online-AVMs und erhalten Sie vielleicht ein BPO. Sie möchten nicht für eine zweite Bewertung bezahlen, die ebenfalls niedrig ist.Erwägen Sie, eine Beschwerde einzureichen, wenn es offensichtlich ist, dass der Gutachter schlechte Arbeit geleistet hat. Er oder sie kann von der Liste der zugelassenen Anbieter des Kreditgebers gestrichen werden.Ein Neustart Ihres Darlehens kann Ihren Abschluss verzögern, aber ohne eine gute Bewertung werden Sie wahrscheinlich überhaupt nicht schließen.

Überprüfen Sie Ihren neuen Tarif (Mar 24th, 2021)