Was ist ein Land-Lease-Gebäude in NYC?

Zwischen hohen Preisen, Maklergebühren, monatlichen Wartungskosten, Grundsteuern, Koop-Boards und Baubeschränkungen kann der Kauf jeder Art von Immobilien in New York unglaublich komplex sein. Fügen wir dem Puzzle also noch ein kniffliges Stück hinzu: Landpachtverträge.

Land-Leasing-Gebäude machen einen kleinen Bruchteil der Wohngebäude in New York. Es gibt ungefähr 100 Landpachtgebäude in der Stadt, hauptsächlich in Manhattan, mit einer hohen Konzentration am Lincoln Square und in Battery Park City. Ihr einzigartiges Merkmal ist, dass sie auf Land sitzen, das nicht dem Gebäude, sondern einem Grundbesitzer gehört. Ja – ein Land-Leasing-Gebäude besitzt nicht das Land, auf dem es sitzt. Diese seltsame Situation kam zustande, als der Grundbesitzer es vorzog, das Eigentum an dem Land zu behalten, anstatt es an den Bauträger zu verkaufen, wodurch er für die kommenden Jahre von Mietgebühren profitierte.

Die meisten Gebäude auf Landpachtverträgen (auch bekannt als Grundmieten) sind Genossenschaften. Das Land ist in der Regel langfristig vermietet (50 bis 99 Jahre), und Wohnungseigentümer zahlen eine Grundstücksmiete, die in ihre Wartungsgebühren (oder allgemeine Gebühren, im Falle von Eigentumswohnungen) eingewickelt ist.

Was Sie über Land-Lease-Gebäude wissen sollten

Land-Lease oder Ground-Lease, Gebäude sind eine der interessanteren Eigenheiten von New York City Immobilien, und die Einzelheiten von ihnen sollten von potenziellen Käufern sorgfältig berücksichtigt werden. (Hier ist eine unvollständige Liste einiger NYC Land-Leasing-Gebäude.)

Auf der einen Seite haben Land-Leasing-Gebäude viel niedrigere Einstiegspunkte für den Kauf. Wenn Sie jemals eine NYC-Genossenschaft gesehen haben, deren Preis 20 Prozent oder sogar 35 Prozent unter dem Marktwert liegt, liegt dies wahrscheinlich daran, dass der Boden unter dem Gebäude vermietet wird. Aber während Land-Leasing-Gebäude erhebliche Einsparungen beim Verkaufspreis bieten können, sind die monatlichen Wartungsgebühren in ihnen in der Regel viel höher als in vergleichbaren Wohnungen, weil sie die Grundmiete decken müssen. Da Landpacht-Genossenschaften ihr Land nicht besitzen, zahlen sie auch keine Grundsteuern. Daher haben Eigentümer von Mietwohnungen nur begrenzten Zugang zu den Grundsteuerabzügen, von denen andere Eigentümer profitieren.

Käufer sollten sich auch darüber im Klaren sein, dass Banken Hypothekenanträge für Einheiten in einem Land-Leasing-Gebäude sehr genau prüfen werden. Laut Tony Jao, einem erfahrenen Hypothekenbanker bei der Investors Bank, betrachten die Banken die Länge der Hypothek im Vergleich zur Anzahl der verbleibenden Jahre im Landpachtvertrag genau. Daher ist es unwahrscheinlich, dass eine Bank eine 30-jährige Hypothek für eine Einheit bereitstellt, deren Pachtvertrag in 20 Jahren abläuft.

Was passiert, wenn der Mietvertrag ausläuft?

Wenn sich der Pachtvertrag eines Gebäudes dem Ablauf nähert, können zwei Dinge passieren. In der Regel treffen sich der Genossenschaftsvorstand und der Eigentümer, um die Bedingungen zu besprechen und den Mietvertrag zu verlängern. Gutachter werden hinzugezogen, um das Land zu bewerten, und beide Seiten vereinbaren einen Preis, der auf diesen Informationen basiert. Während die Grundmiete wahrscheinlich steigen wird, könnte sie im Falle einer Marktkontraktion auch sinken. Die andere Möglichkeit, wenn ein Mietvertrag ausläuft, besteht darin, dass die Wohnungseigentümer versuchen können, das Land für sich selbst zu kaufen.

In einem kürzlichen Fall auf der Trump Plaza schusterten Genossenschaftsmitglieder 185 Millionen Dollar zusammen, um den Boden unter dem Gebäude von seinem Besitzer zu kaufen. Während der Kauf das Gebäude und die Einheiten in eine stabilere Zone verlegte, war dies mit hohen Kosten verbunden. Mit dem Buyout standen die Mieter im Trump Plaza vor einer neuen Landbewertung, die für einige unerschwinglich war. In einem vom Wall Street Journal zitierten Beispiel sah eine langjährige Bewohnerin, dass ihre Bewertung den Wert ihrer 1-Zimmer-Genossenschaft überstieg und sie zum Verkauf zwang.

Ein schönes Kooperationsgebäude in der 100 W. 57th St. in Midtown, Carnegie House, ist auf einem Landpachtvertrag. Der Ablauf und die Erneuerung werden in etwa 10 Jahren erwartet, was zu Schwierigkeiten bei der Beurteilung des tatsächlichen Marktwerts für Einheiten im Gebäude beiträgt.

Theoretisch könnte ein Pachtvertrag ohne Verlängerung zu Ende gehen, und das Gebäude würde an den Inhaber des Pachtvertrags zurückkehren. Dies bedeutet, dass Genossenschafts- oder Wohnungseigentümer einer Räumung ausgesetzt wären oder Mieter in ihren Häusern werden könnten. Aber soweit die meisten Experten wissen, ist dies in New York noch nie passiert.Schließlich, während Landpachtverträge schwierig sein können, können versierte Käufer mit sachkundigen Immobilienmaklern zusammenarbeiten, um Möglichkeiten zu finden, die die Vorteile eines Landpachtgebäudes maximieren.
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