¿Qué es Área de Alfombras, Área Urbanizada y Área Súper Urbanizada?

Para un comprador de vivienda en el mundo actual, tener cualquier duda sobre el concepto del área de alfombras podría resultar muy perjudicial. A pesar de los muchos aspectos esenciales involucrados en el proceso, todo se reduce al espacio que el comprador adquirirá, a cambio de dinero. Esta es la razón por la que los cálculos de espacio son el mayor determinante del valor de una propiedad. Casi todos los grandes desarrolladores de bienes raíces hacen alarde de la gran área de alfombras que ofrecen sus unidades, como su punto de venta único, desde que la ley de bienes raíces hizo que les correspondiera vender casas basadas en el área de alfombras. Cuanto mayor sea el espacio, mayor será el costo. Del mismo modo, cuanto menor sea el espacio, menor será el costo.

Ahora, si bien es mucho más sencillo hacer el cálculo si estaba comprando un terreno o una parcela, no se puede decir lo mismo de las compras de pisos/apartamentos. Es más complicado tener una idea precisa sobre la medición del espacio en unidades construidas, un hecho que los desarrolladores de bienes raíces en la India abusaron ampliamente, al informar mal a los compradores. Sin embargo, eso era cierto antes de que entrara en vigor la Ley de Bienes Raíces (Regulación y Desarrollo) de 2016 (RERA).

Como cuánto gastaría en la compra de su propiedad depende enormemente de la cantidad de espacio que el constructor le ofrece a través del piso o apartamento, se vuelve absolutamente necesario armarse con el conocimiento de los diversos puntos de referencia de medición de espacio: área de alfombras, área urbanizada y área súper urbanizada, que a menudo se usan en la India en transacciones de bienes raíces.

¿Qué es el área de alfombras?

Esto es realmente bastante literal y simple de entender. Esa área en el piso o el apartamento, que se puede cubrir con una alfombra, es el área de alfombras. Esto significa que el área de la alfombra es el área utilizable real que obtiene para usar en su hogar. Esto implica que el área de alfombras del apartamento no incluirá el grosor de las paredes interiores, el espacio utilizado en la construcción del vestíbulo, el ascensor, las escaleras, el área de juegos, etc.

Fórmula para calcular el área de alfombras

Área de alfombras = Área de dormitorio + sala de estar + balcones + baños: el grosor de las paredes interiores

Definición de área de alfombras bajo RERA

La sección 4 de RERA dice que cada promotor debe hacer una solicitud para la autoridad reguladora de bienes raíces, para el registro del proyecto inmobiliario, al tiempo que proporciona, entre otras cosas, el área de alfombras de los apartamentos en venta en el proyecto, junto con el área de la terrazas o balcón exclusivo y las exclusivas áreas de terraza abierta con el apartamento.

Mientras que prescribe claramente a los desarrolladores inmobiliarios que vendan apartamentos y pisos en la India en base a este punto de referencia de medición de espacio, la ley de bienes raíces (RERA) define las áreas de alfombras como «El área de piso utilizable neto de un apartamento, excluyendo el área cubierta por las paredes externas, las áreas bajo los pozos de servicios, el área exclusiva de balcón o terraza y el área exclusiva de terraza abierta, pero incluye el área cubierta por las paredes divisorias internas del apartamento.»

La Ley también explica que la expresión ‘zona exclusiva de balcón o terraza’ se refiere a la zona de la terraza o balcón, según sea el caso, que corresponde a la superficie útil neta de un apartamento, destinada al uso exclusivo de la parcela. Además, de acuerdo con la Ley, «zona de terraza abierta exclusiva» se refiere al área de esa terraza abierta que es anexa a la superficie útil neta de un apartamento, destinada al uso exclusivo de la parcela.

¿Qué se cubre debajo del área de la alfombra?

• Dormitorio
• Comedor
• vestuario
• Cocina
• Estudio
• Tiendas
• Cualquier otra habitación
• cuarto de Baño
• Balcones dentro de la casa
• Escalera dentro de la casa

¿Qué no está cubierto bajo el área de la alfombra?

• Paredes externas e internas
• Áreas comunes
• Terraza

¿Qué más dice RERA sobre el área de alfombras?

Mientras que los constructores están ahora legalmente obligados a mencionar el área de alfombras para medir y las unidades de precio, también se han tomado disposiciones para el aumento y la disminución de su medición, mientras se desarrolla un proyecto en construcción. Si el área de la alfombra se reduce a lo largo de la construcción, el constructor tendrá que reembolsar el monto sobrante dentro de los 45 días, con intereses anuales, al comprador. En caso de un aumento en el área de la alfombra, el desarrollador también puede pedir al comprador que pague la cantidad en exceso. Sin embargo, los tapones RERA el límite superior del aumento en el área de la alfombra en no ser más del 3%.

¿Cómo asegurarse de que no le falten cambios en el área de la alfombra?

Si está comprando un proyecto en una mega sociedad de vivienda, el constructor estará obligado a indicarle el área de alfombras de la unidad bajo las disposiciones de la RERA. Sin embargo, pida a un experto técnico que visite el piso y calcule el área. Si está solicitando un préstamo hipotecario, el banco enviará a un experto técnico para examinar la unidad. Verifique con ellos si el área de la alfombra, como le dijo el constructor, es la misma que evaluaron ellos. En caso de discrepancias, debe señalar este problema al constructor y renegociar el precio.

Otra cosa clave para recordar al comprar una propiedad, es no dejarse llevar por el área urbanizada o los números de área súper urbanizada, en caso de que el área de la alfombra no sea de su agrado. Al final del día, el área de la alfombra es el área real que usaría en su vida diaria. Asegúrese de que haya un equilibrio perfecto entre los números de thee, con el área de la alfombra reclamando la parte más alta.

¿Qué es el área construida?

El área construida en su piso o apartamento, es el área de alfombras más el área que está cubierta por las paredes interiores y el balcón. En los apartamentos de vivienda en la India, casi el 30% de toda el área de una unidad de vivienda se utiliza para crear las paredes interiores y los balcones. Esto significa que si los desarrolladores le dicen que el área construida de las unidades es de 1,000 pies cuadrados, podría asumir que el área útil neta o el área de alfombras del apartamento no excederá los 700 pies cuadrados.

Fórmula para calcular el área urbanizada

Área urbanizada = Área de alfombras + área de paredes + área de balcón

¿Qué se cubre bajo el área urbanizada?

• superficie útil
• paredes Externas e internas
• Utilidad de los conductos

¿Qué es típicamente no incluidas en zona de construcción?

• Patio a nivel del suelo
• Jardín
• zona Rocosa
• Bien y el bien de las estructuras
• Planta de
• Vivero
• Plataforma alrededor de un árbol
• Sobrecarga de tanque de agua
• Fuente
• Banco con parte superior abierta y a el le gusta
• Drenaje
• Galería
• Conducto
• Captura de hoyo
• Barranco de hoyo
• Cámara de canalón
• Compuesto o límite de la pared
• Chejja
• Descubierto escalera
• Watchman stand/bomba
• depósito

¿Qué es el super área construida?

Una sociedad de vivienda consta de varias áreas comunes. Si bien el comprador tiene que pagar un cargo de mantenimiento mensual por el mantenimiento de estas áreas, también tendrá que desembolsar dinero por una parte proporcional de estos espacios en el momento de la compra. Los constructores suelen utilizar el factor de carga – espacios construidos no asignados exclusivamente al comprador – en el área de la alfombra, para llegar al área súper construida. Los desarrolladores llegan al área superconstruida de una unidad sumando el área total construida con el área ocupada por áreas comunes, incluido el pasillo, el vestíbulo del ascensor, el ascensor, etc. En algunos casos, los constructores incluso incluyen servicios como piscinas, jardines y casas club, en el área común.

Antes de que el RERA hiciera obligatorio que los constructores vendieran pisos basados en el área de alfombras, usaban ampliamente el área súper urbanizada como unidad de medición de espacio, para aprovechar la falta de claridad en el cálculo del espacio. El uso de un área súper construida como unidad de medición, les ayudó a reducir el costo por pie cuadrado de la propiedad. También le dio al comprador la falsa impresión de que estaba invirtiendo en una casa grande cuando en realidad no lo estaba.

» El área súper construida es el gran número, con el que los desarrolladores prefieren comercializar sus proyectos. Es el número al que llegan, agregando áreas comunes con áreas urbanizadas. El área super urbanizada también se conoce como el área vendible, porque se convierte en un criterio para que los desarrolladores citen a sus compradores», explica Vijay Verma, CEO de Sunworld Group. Con más de un apartamento en un piso, el cálculo del área súper construida se hace de manera diferente, agrega.

Supongamos que una casa con un área de alfombra de 1,000 pies cuadrados tiene un precio de Rs 2,000 por pie cuadrado. En tal escenario, el costo total de la propiedad será de Rs 20,00,000. Para hacer que el argumento de marketing sea aún más atractivo, un desarrollador proporcionará el área súper construida (digamos, 1,300 pies cuadrados) y el precio de la propiedad es más bajo, por ejemplo, Rs 1,800 por pie cuadrado. En este escenario, el costo total de la propiedad será de Rs 23.40 lakhs. Para un comprador ingenuo, este último día sonaría mucho más atractivo que el primero.

¿Qué está cubierto en el área súper urbanizada?

• zona Edificada de la plana
• los Clubs
• los conductos de Aire
• Tubo / del eje de conductos
• Ascensor
• Escaleras
• Vestíbulo
• piscina
• Gimnasio
• Cualquier otras instalaciones comunes

Nota: El área adicional se añadirá a la alfombra basado en el factor de carga utilizado por el constructor.

Fórmula para calcular el área súper construida

Área súper construida = Área construida + área común proporcional

O

Área súper construida = Área de alfombra (1+factor de carga)

Nota: La carga estaría en el rango de 15% a 50%, dependiendo del constructor y la ubicación exacta.

Ejemplo de cálculo del área súper construida

Cuando hay más de un apartamento en un piso, el área súper construida se calcula de una manera diferente.

Supongamos que en el quinto piso de una sociedad de vivienda, Sanjay Mehta es propietario de un apartamento con un área construida de 1,000 pies cuadrados. En el mismo piso, Amit Lal posee un apartamento con un área construida de 2,000 pies cuadrados. El área común total en el piso es de 1,500 pies cuadrados.

Ahora, para calcular el área súper construida de los dos apartamentos, el constructor se dividiría en la proporción de las áreas construidas de los apartamentos (en este caso 1:2), agregaría 500 pies cuadrados de espacio adicional en el área construida total de Mehta y 1,000 pies cuadrados adicionales en el área construida de Lal. Ahora, el área súper construida del apartamento de Mehta es de 1,500 pies cuadrados y el de Lal es de 3,000 pies cuadrados.

¿Pueden los compradores negarse a pagar por un aumento en el área de alfombras por parte del constructor?

Ha habido varios casos en los que el constructor aumenta el precio total de la propiedad, debido a algunos cambios en el plan y un aumento en el área de alfombras. En virtud de las disposiciones de la RERA, el comprador es responsable del pago de los cargos adicionales. El Maharashtra RERA también dejó en claro recientemente que el comprador es responsable de pagar el dinero extra, al tiempo que dio su veredicto en un caso presentado por Ashley Neil Serrao y Mark Clement Serrao, que habían comprado una unidad en Runwal Greens por Propel Developers Pvt Ltd.

«El aumento en el área de alfombras se cobra de forma proporcional con respecto al precio de contraprestación del apartamento y que está cubierto en el acuerdo de venta, no puede calificarse de incumplimiento del acuerdo de venta», dijo la orden de MahaRERA.

Consejos para calcular el área utilizable de su futura casa

Siempre pregunte al constructor sobre el área de alfombras de la propiedad y negocie el precio basado en este número. Para que no haya absolutamente margen para ninguna manipulación en este frente, puede buscar la ayuda de un asesor técnico privado para volver a confirmar el área de la alfombra en la propiedad. Aquellos que están comprando la propiedad con la ayuda de la financiación de la vivienda están, de hecho, en mejor posición, ya que el banco enviaría a sus propios asesores legales y técnicos para verificar las especificaciones de la propiedad.

Otro punto a tener en cuenta aquí es que incluso si un constructor está cotizando el precio de la propiedad basado en el área de la alfombra, normalmente aumentarían el costo por pie cuadrado, para cubrir el área construida y súper construida. Trate de averiguar el precio en proyectos similares en esa área, para confirmar si el precio cotizado por su constructor está bien. Si no, hay margen para que el comprador negocie el trato y trate de reducir los precios.

Esperamos que esto aclare la confusión que siempre parece impregnar las áreas de piso y cómo se calculan los precios, lo que le facilita la toma de decisiones. ¿Tienes más preguntas? ¡Pregúntanos a continuación!

Aquí está la Parte 2 de Fundamentos de Bienes Raíces, donde hablamos sobre OSR, FSI, Etapas de Carga y Construcción.

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