Carnegie House es uno de los aproximadamente 100 edificios de arrendamiento de terrenos en la ciudad de Nueva York.
Entre precios altos, honorarios de corredores, costos de mantenimiento mensuales, impuestos sobre la propiedad, juntas cooperativas y restricciones de construcción, comprar cualquier tipo de propiedad en Nueva York puede ser increíblemente complejo. Así que vamos a añadir una pieza más difícil al rompecabezas: arrendamientos de tierras.
Los edificios de arrendamiento de terrenos constituyen una pequeña fracción de los edificios residenciales de Nueva York. Hay aproximadamente 100 edificios de arrendamiento de terrenos en la ciudad, principalmente en Manhattan, con una alta concentración en Lincoln Square y Battery Park City. Su característica única es que se sientan en un terreno que no pertenece al edificio, sino a un propietario. Sí, un edificio de arrendamiento de terrenos no es propietario de la tierra en la que se asienta. Esta extraña situación se produjo cuando el propietario prefirió conservar la propiedad de la tierra en lugar de venderla al desarrollador, beneficiándose así de los cargos de alquiler durante los próximos años.
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La mayoría de los edificios en arrendamiento de terrenos (también conocidos como alquileres terrestres) son cooperativas. Por lo general, la tierra se alquila a largo plazo (de 50 a 99 años), y los propietarios de apartamentos pagan un alquiler de la tierra que está incluido en sus tarifas de mantenimiento (o cargos comunes, en el caso de los condominios).
Qué debe saber sobre los edificios de arrendamiento de terrenos
Los edificios de arrendamiento de terrenos, o de arrendamiento de terrenos, son una de las peculiaridades más interesantes de los bienes raíces de la ciudad de Nueva York, y los compradores potenciales deben tener en cuenta cuidadosamente sus detalles. (Aquí hay una lista parcial de algunos edificios de arrendamiento de terrenos en Nueva York.)
Por un lado, los edificios de arrendamiento de terrenos tienen puntos de entrada mucho más bajos para la compra. Si alguna vez ha visto una cooperativa de Nueva York con un precio del 20 por ciento, o incluso del 35 por ciento, por debajo del valor de mercado, probablemente sea porque el suelo debajo del edificio está siendo arrendado. Pero si bien los edificios de arrendamiento de terrenos pueden ofrecer ahorros considerables en el precio de venta, las tarifas de mantenimiento mensuales en ellos generalmente son mucho más altas que en apartamentos comparables, porque tienen que cubrir el alquiler del suelo. Además, dado que las cooperativas de arrendamiento de tierras no son propietarias de sus tierras, no pagan impuestos inmobiliarios. Por lo tanto, los propietarios de apartamentos en arrendamiento de terrenos tienen un acceso limitado a las deducciones del impuesto a la propiedad de las que se benefician otros propietarios.
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Los compradores también deben tener en cuenta que los bancos revisarán muy de cerca las solicitudes de hipotecas para unidades en un edificio de arrendamiento de terrenos. Según Tony Jao, un veterano banquero hipotecario de Investors Bank, los bancos observan de cerca la duración de la hipoteca en comparación con el número de años restantes en el arrendamiento de la tierra. Por lo tanto, es poco probable que un banco proporcione una hipoteca a 30 años para una unidad cuyo arrendamiento de tierras expire en 20 años.
¿Qué Sucede Cuando Se Agota el Contrato De Arrendamiento?
Cuando el arrendamiento de terrenos de un edificio se acerca a su vencimiento, pueden ocurrir dos cosas. Por lo general, la junta de cooperativas y el propietario de la propiedad se reúnen para discutir los términos y renovar el contrato de arrendamiento. Los tasadores son llevados para valorar la tierra, y ambas partes acuerdan un precio basado en esa información. Si bien es probable que el alquiler del suelo aumente, también podría disminuir en el caso de una contracción del mercado. La otra opción cuando se agota un contrato de arrendamiento es que los propietarios de los apartamentos pueden tratar de comprar el terreno para sí mismos.
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En un caso reciente en Trump Plaza, los miembros de la cooperativa juntaron 1 185 millones para comprar el terreno debajo del edificio a su propietario. Si bien la compra trasladó el edificio y las unidades a una zona más estable, tuvo un gran costo. Con la compra, los inquilinos de Trump Plaza se enfrentaron a una nueva evaluación de la tierra, que era prohibitiva para algunos. En un ejemplo citado por el Wall Street Journal, una residente de larga data vio que su evaluación excedía el valor de su cooperativa de 1 habitación, lo que la obligó a vender.
Un bonito edificio cooperativo en 100 W. 57th St. en el centro de la ciudad, Carnegie House, tiene un contrato de arrendamiento de terrenos. El vencimiento y la renovación se esperan en unos 10 años, lo que dificulta la evaluación del valor real de mercado de las unidades del edificio.
Teóricamente, un arrendamiento de tierra podría llegar al final de su término sin renovación, y el edificio volvería al titular del arrendamiento. Esto significa que los propietarios de cooperativas o condominios se enfrentarían al desalojo, o podrían convertirse en inquilinos en sus hogares. Pero hasta donde la mayoría de los expertos saben, esto nunca ha sucedido en Nueva York.
Por último, si bien los arrendamientos de terrenos pueden ser complicados, los compradores expertos pueden trabajar con corredores de bienes raíces con conocimientos para encontrar oportunidades que maximicen los beneficios de un edificio de arrendamiento de terrenos.
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