Rehabilitación de una Casa de Principio a Fin

Es fácil sentirse intimidado por el tamaño de un proyecto de rehabilitación, especialmente si nunca ha abordado uno antes. Este capítulo desglosa los pasos necesarios para completar una renovación de principio a fin y elimina parte del misterio, y con suerte parte del miedo, que rodea a una renovación. Espero que le resulte una herramienta útil al mirar su próxima parte superior del fijador.

Paso Uno: Reúnase con el Contratista y Defina el trabajo

Al comenzar una rehabilitación, lo primero que hago es recorrer y evaluar el proyecto yo mismo. Luego programé una reunión con mi contratista para obtener su opinión y finalizar mi estrategia, incluida la forma de manejar ciertas reparaciones y si vamos a hacer o no cambios en el diseño básico de la propiedad. Ahora que trabajo exclusivamente con un contratista general, mi vida es mucho más fácil ya que solo tengo que conocer a una persona. Se pone en contacto con todos los demás y luego me transmite los resultados de sus conversaciones con ellos.

Como resultado de mi experiencia, me estoy volviendo bastante experto en determinar la mejor manera de hacer el trabajo. Por lo tanto, mi contratista generalmente termina completando los proyectos de la manera que yo imagino. Sin embargo, él ofrece consejos y siempre estoy abierto a sugerencias sobre formas mejores o más baratas de hacer el trabajo.

Paso dos: Definir el trabajo y Comprar Materiales

Una vez que nos reunimos y determinamos el trabajo que vamos a hacer, mi contratista y yo preparamos un calendario de sorteos. Esto generalmente es requerido por el prestamista y enumera el orden en el que pretendemos completar el trabajo requerido. Me gusta cambiar las cosas para mantener el flujo de efectivo que proviene del prestamista. A mi contratista le gusta hacer las cosas en un orden que le hace la vida más fácil. Normalmente nos conformamos con algo intermedio.

Paso Trifásico Uno: Demolición

A través de la experiencia, finalmente he aprendido a hacer mi «demostración» completa primero. Solía entrar en mis casas y empezar los trabajos de inmediato. Sin embargo, esto significaba que estábamos trabajando constantemente alrededor de la basura, teniendo que transportar la basura, etc. Ahora, acabo de conseguir un contenedor de basura o dos al principio de un trabajo, traer a un equipo, y empezar a arrancar todo. Limpiamos toda la basura y arrancamos la cocina, los baños, los techos abatibles, los paneles, los pisos y cualquier otra cosa que se interponga en nuestro camino para completar el trabajo de manera adecuada y eficiente.

Paso de cuatro fases Dos: Techo, Ventanas y revestimiento

El resto del trabajo generalmente comienza en el exterior de la casa. Comenzamos con el techo para asegurarnos de que el interior de la casa se mantenga seco, y por lo general, tendré las ventanas y el revestimiento hechos al mismo tiempo. Una de las razones por las que me gusta completar todo el exterior con bastante rapidez es que comienza a atraer la atención de los vecinos y las personas que pasan en coche.

Paso Cinco – Fase Tres: Fontanería y CLIMATIZACIÓN

Los siguientes dos elementos de mi lista son la fontanería y el sistema de calefacción y aire acondicionado. En el pasado, tenía contratistas que no hacían la plomería de inmediato y solo conducía al desastre. Después de colgar, terminar y pintar toda la roca de chapa de la casa, encendieron el agua solo para descubrir que había tuberías rotas en las paredes. Hoy, siempre hago que mi contratista revise primero la plomería, incluidas las tuberías de alcantarillado.

Es importante tener un sistema de calefacción en funcionamiento en la casa por adelantado para que se pueda realizar gran parte del trabajo interior, en particular el acabado y la pintura de la roca de chapa. Mientras el fontanero está trabajando, haré que un equipo de HVAC instale un nuevo sistema de calefacción que consiste en un nuevo horno de gas y aire acondicionado central. No siempre he reemplazado los sistemas HVAC funcionales e incluso hoy en día, si el sistema actual es bastante nuevo, lo evitaré. Principalmente, sin embargo, siempre instalo sistemas completamente nuevos.

Finalmente, si el sistema eléctrico necesita actualizarse de alguna manera, generalmente lo hago mientras se instala el sistema HVAC. En muchos casos, si estoy instalando aire acondicionado central en una casa que no lo tenía anteriormente, el sistema eléctrico tendrá que actualizarse para acomodar el aire central. Aparte de esto, que no siempre es necesario, rara vez tengo que hacer ningún trabajo eléctrico en mis hogares.

Paso Seis – Fase Cuatro: Enmarcado y subsuelos

Una vez que el exterior y los sistemas de CLIMATIZACIÓN, plomería y electricidad están terminados, empiezo a abordar áreas como madera podrida, derribar paredes y construir otras nuevas. Por supuesto, si voy a quitar o construir una pared que contenga fontanería y/o electricidad, entonces mi equipo tiene que hacerlo antes o durante el Paso Cinco. Hago un esfuerzo para terminar el sótano de cada casa que renuevo. Crea más espacio habitable, y para muchos de mis compradores, mi sótano terminado es la razón por la que compran mi casa.

Paso Siete – Fase Cinco: Sheet Rock (Paneles de yeso)

Una vez que he completado todos los sistemas principales, empiezo a hacer mi sheet rock (también conocido como paneles de yeso). Si es posible, prefiero solo desnatar y remendar las paredes, pero con frecuencia pongo mucha roca de chapa nueva en mis hogares. Colgar y terminar la roca de chapa es algo que toma un tiempo, pero que hace que una casa vieja se vea nueva.

Paso Ocho-Fase Seis: Pintura

Una vez que toda la roca de chapa está hecha, obtenemos pintura en las paredes. Primero, pondremos una capa de imprimación o una primera capa de pintura ligera en las paredes y luego haremos que el equipo de sheet rock arregle cualquier defecto, que no aparecerá hasta que haya pintura en las paredes. Tan pronto como se reparen los defectos, pondremos dos capas más de pintura en las paredes.

Paso Nueve-Fase Siete: Instalación de Cocinas y baños Nuevos

Una vez que la pintura está en las paredes, obtenemos nuestros pisos de vinilo en las cocinas y baños antes de instalar todos los gabinetes, cómodas, tocador, etc. nuevos. Por lo general, llevamos las dimensiones de nuestra cocina a Lowe’s o Home Depot y les pedimos que diseñen la cocina para nosotros. Hace la vida de mi contratista más fácil y siempre obtenemos gabinetes del tamaño adecuado con un buen ajuste.

Paso Diez – Fase Ocho: Perforar

Una vez que las cocinas y los baños están instalados, comenzamos a envolver todo. Los contratistas generalmente se refieren a esto como su «punch out» y consiste en todos los pequeños detalles, como enchufes, placas de distribución y accesorios de iluminación. Muchas veces, un propietario de vivienda lo revisará y creará una lista de tareas con el contratista. Ya que hemos trabajado juntos durante tanto tiempo, mi contratista ya sabe lo que hay que hacer y no necesitamos hacer esto.

A veces parece que el golpe es la parte más difícil de toda la renovación, ya que lleva mucho tiempo completar todo en la lista. Sin embargo, esta es también la parte del trabajo que hace que su renovación sea buena o excelente.

Paso Once – Fase Nueve: Alfombrado

Dado que no queremos que los trabajadores arruinen la nueva alfombra, esta es la última cosa que instalamos. Solemos poner nueva pared a pared alfombras en todo.

Paso Doce – Fase Diez-Limpieza y Paisajismo

En este punto, la casa debe estar terminada y comenzaremos la limpieza. Ya que desea que sus casas destaquen, es importante que estén limpias y parezcan un millón de dólares. Si voy a hacer jardinería, normalmente se hace aquí como la última cosa.

Paso Trece – Fase Once-Marketing

Una vez que la casa está completa, empiezo inmediatamente a comercializarla. Si el área está caliente y la casa se va a mover rápidamente, a veces empiezo a comercializar antes de completarla, pero la mayoría de las veces prefiero hacer todo el trabajo antes de permitir que la gente vea la casa.

Paso Catorce – Fase Doce-Se requieren reparaciones finales

Una vez que la casa está bajo contrato con un comprador, puede optar por usar un inspector de vivienda y su prestamista ordenará una tasación. Como resultado de la inspección o tasación, es posible que tenga que hacer reparaciones adicionales. Luego, el inspector o tasador inspeccionará nuevamente la propiedad para asegurarse de que las reparaciones se hayan realizado antes de emitir su aprobación final.