Tasación de vivienda baja arruinando su compra o refinanciación? Esto es lo que debes hacer

En este artículo:

Una tasación baja puede arruinar la compra de tu casa. Y puede arruinar sus posibilidades de refinanciar con éxito su casa. Puede significar menos dinero en efectivo, costos más altos o ningún acuerdo en absoluto. Pero tienes opciones.

• Apelar al tasador con su prestamista / tasador
• Pedir (y pagar) una segunda tasación
• Cambiar prestamistas y comenzar de nuevo con una nueva tasación
• Renegociar el precio de compra con el vendedor
• Hacer un pago inicial más alto

Comprenda que cualquier opción que implique una nueva tasación le costará, así que asegúrese de que tiene un problema legítimo antes de emprender esto.

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¿Por qué necesita una tasación?

Una hipoteca es un préstamo respaldado por bienes raíces. Si no paga el préstamo según lo acordado, el prestamista puede ejecutar la hipoteca, recuperar y vender la propiedad para recuperar sus pérdidas. Por lo tanto, naturalmente, su prestamista hipotecario quiere asegurarse de que el valor de la propiedad sea lo suficientemente alto como para respaldar la cantidad que desea pedir prestada.

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En última instancia, el valor de su casa, junto con su calificación crediticia, determina a qué programas hipotecarios califica y cuánto pagará. La relación entre el valor de la propiedad y el monto de su préstamo se denomina préstamo a valor o LTV. Cuanto menor sea su LTV, más deseable será su solicitud para un prestamista.

Los prestamistas dependen de tasadores de viviendas con licencia para determinar el valor «oficial» de una vivienda. Los tasadores son profesionales capacitados que certifican el valor de las casas para los prestamistas, generando informes estándar llamados tasaciones. Si está comprando una casa, la tasación lo protege de pagar de más por una propiedad.

Cuando una tasación se queda corta

A veces, el tasador considera que el valor de una propiedad es inferior al necesario para que su compra o refinanciación funcionen.

Con la compra de una casa, esto puede significar que la casa se valora por menos del precio de compra contratado de la casa. En un préstamo de refinanciación, puede significar que la casa parece tener un capital insuficiente para cumplir con los estándares hipotecarios.

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Cuando su tasación no alcanza el valor deseado o esperado, los compradores y los propietarios de viviendas de refinanciación tienen opciones.

Este artículo explica cómo los tasadores valoran su propiedad, dónde puede encontrar errores que se pueden impugnar y qué hacer cuando está seguro de que el tasador ha cometido un error (¡lo que puede suceder!).

¿Cómo determinan los tasadores el valor de su vivienda?Los evaluadores

son profesionales y están capacitados y tienen licencia. Su trabajo es proporcionar valoraciones objetivas de los bienes inmuebles.

Para asignar un valor a una vivienda determinada, los tasadores utilizan una combinación de información pública y privada. Incluyendo información del propietario de la vivienda.

Su tasador considera estos y otros factores al valorar su propiedad:

1. Los precios de venta de propiedades similares vendidas recientemente en la misma área
2. El tiempo promedio en el mercado en el área
3. Tendencias de los precios de venta locales
4. El equilibrio de compradores y vendedores
5. El estado general de su casa y el grado de construcción
6. Número de dormitorios y baños en comparación con la norma del vecindario
7. li> Mejoras en el hogar realizadas desde la fecha de compra
8. El tamaño del lote en comparación con otras casas en el vecindario
9. Zonificación del vecindario restricciones
10. La singularidad de una casa (lo único no siempre es bueno)

Un informe de evaluación completo cubre una gran cantidad de material y puede tener 20 páginas o más. Esto no solo crea la oportunidad de errores, sino que también permite que el tasador sea subjetivo sobre algunas de las características de su hogar. Es posible que odie el revestimiento de madera o el color de su pared, y eso podría afectar sutilmente el valor final.

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Como comprador de vivienda o refinanciador de vivienda, a menudo es inteligente revisar el producto terminado de un tasador para buscar errores, omisiones e inconsistencias. Hay un proceso por el cual usted puede tener su valoración «fija».

Puede apelar una tasación baja

A pesar de usar procedimientos y fórmulas estándar para encontrar el valor de una casa, una tasación sigue siendo algo subjetiva; la opinión del tasador juega un papel importante.

Hay cuatro maneras en que la opinión de un tasador puede afectar la valoración de su vivienda. Cada una de ellas es motivo de apelación, si puede apoyar su argumento.

Si su préstamo es un préstamo del VA, puede enviar una solicitud de correo del VA. Para todos los demás, los consejos a continuación deberían ser de ayuda.

Cuando el tasador utiliza «comp»obsoletos

La mayor influencia en el valor de tasación de su casa son los precios de venta recientes de otras casas que son similares a la suya. Estas casas similares a menudo se llaman «comps», que es la abreviatura de «propiedades comparables».»

Una casa comparable podría estar al otro lado de la calle, con el mismo número de dormitorios y baños que su casa. También ofrecería un número similar de habitaciones y metros cuadrados. Y debe haberse vendido recientemente, como máximo en seis meses. Ajustándose a las mejoras y condiciones, el valor de esta casa y la suya debe ser muy similar.

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Una propiedad no comparable podría ser una en otra parte de la ciudad, una venta local de hace un año, una propiedad cercana con el doble de pies cuadrados o una venta de ejecución hipotecaria en la calle que los antiguos propietarios destrozaron antes de irse.

Un tasador buscará los registros de ventas de las casas para encontrar el precio de venta de las casas comparables a las suyas. Si la búsqueda está incompleta o no incluye todos los datos recientes, el tasador puede llegar a una conclusión falsa sobre el valor de su casa.

Esto sucede con frecuencia, de hecho, porque los gobiernos locales no registran inmediatamente las ventas de las casas al registro público. Si tiene conocimiento de una venta reciente que su tasador no incluyó, notifique a su prestamista.

Puede impugnar una tasación que utilice registros obsoletos o propiedades no comparables, y solicitar una tasación más alta. Un agente de bienes raíces experimentado puede ayudarlo a encontrar ventas comparables más recientes o apropiadas.

Cuando el tasador omite mejoras en el hogar

Los tasadores trabajan duro y tratan de estar lo más preparados posible antes de llegar al lugar para una inspección. Parte de esta preparación incluye investigar su hogar entre los registros públicos.

Los datos del registro público incluyen el precio de venta más reciente de su casa, el número de dormitorios y baños y algunos otros puntos de datos para generar un rango de valor. Incluso puede acceder a esta información usted mismo, en línea. Se llama modelo de valoración automatizado o MAV. Hay muchos sitios que lo ayudan a estimar el valor de su casa.

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Algunos prestamistas tienen sus propios sistemas AVM que utilizan para calcular el valor de su casa. Obviamente, esta es una estimación muy aproximada y no tendrá en cuenta las mejoras y mejoras en el hogar que ha hecho desde la última refinanciación o compra. Si su prestamista solo usa un AVM y se le ocurre un valor bajo, presione para obtener una tasación real.

El uso de una MAV puede ahorrarle tiempo al tasador, pero si el registro público está incompleto o si el tasador no está prestando mucha atención, puede omitir las mejoras clave que usted haya realizado.

Cuando el tasador no conoce el área local

Las reformas promulgadas hace unos años impiden que su prestamista elija un tasador para su casa. Se supone que esto garantiza la imparcialidad. Pero también permite que los tasadores menos que excelentes se sumen a un sistema de gestión de tasaciones y reclamen los trabajos a medida que aparecen. Estén o no calificados.

A veces, los tasadores conducen 100 millas o más para completar una tasación de la casa. Cuando su tasador no está familiarizado con su vecindario, la naturaleza subjetiva de una tasación pasa a un segundo plano de los datos de los registros públicos.

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Esto significa que las casas en vecindarios prometedores pueden no obtener el valor que merecen. Y las comodidades que obtienen un alto valor en cierta área pueden pasarse por alto. Por ejemplo, los lugareños pueden poner una prima en los jacuzzis o chimeneas en el suelo que a los de otros vecindarios puede que no les importe.

Si cree que su tasador no entiende su vecindario, esto puede ser motivo para una apelación. Asegúrese de notificar a su prestamista tan pronto como tenga conocimiento del problema.

Cuando el prestamista comete un error

Los evaluadores son humanos y los humanos cometen errores. Por lo tanto, es una buena idea revisar la tasación de su casa y verificar si hay errores.

Algunos errores comunes incluyen pies cuadrados incorrectos y medidas de tamaño de lote; indicar incorrectamente el número de dormitorios y baños, y omitir características como chimeneas, patios y espacios de estacionamiento asignados.

Tiene motivos para apelar cuando su tasador comete un error. Esté preparado para mostrar evidencia del error.

Cómo evitar una evaluación baja

Las evaluaciones son en cierta medida subjetivas. Y usted es vulnerable si su tasador no tiene conocimiento local. Puede negarse a permitir que un tasador realice el trabajo si considera que no está calificado.

Cuando reciba una solicitud para abrir su casa para un tasador, consulte a esta persona. Pregunte por la dirección física de su oficina. Si no es local, dígale al prestamista que quiere un tasador nuevo. Se te permite hacer esto.

También puede buscar tasadores en sitios como Yelp y obtener registros de cualquier queja presentada en su contra consultando con la división de bienes raíces de su estado. Si esta persona suena la alarma, dígale al prestamista que envíe a otra persona.

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Una vez que tenga una cita con el tasador, asegúrese de que la propiedad esté lo más limpia, atractiva y ordenada posible. Proporcione un fácil acceso a todas las habitaciones, al garaje y, especialmente, a cualquier característica especial que desee anotar. Si ha completado mejoras, una lista de ellos sus costos (con recibos si los tiene) es muy útil.

Y si conoce una casa que acaba de venderse y que reflejaría bien el valor de su propia casa, proporcione la dirección. Tenga en cuenta que los precios de lista no significan nada; los precios de venta son lo que cuenta.

Revisar su tasación

Usted tiene derecho a una copia de su tasación. Obtenga uno y revíselo para verificar su precisión: recuento de habitaciones, metros cuadrados, características, grado de materiales, asegúrese de que todo lo que agrega valor se haya anotado e incluido.

Comprobar las composiciones. Si sabe que una compensación baja fue el resultado de una ejecución hipotecaria, venta corta u otra transacción en dificultades, obtenga su prueba y prepárese para luchar contra su inclusión.

Si puede, podría valer la pena buscar la opinión de precio de un corredor (BPO), que es una «minievaluación» realizada por un corredor de bienes raíces con licencia para realizarla. Cuestan menos que las evaluaciones completas y podrían reforzar su punto.

Cuando el tasador no realiza una corrección

Hay ocasiones en las que solicitarás una actualización de tu tasación y no la obtendrás. Si está seguro de que el tasador cometió un error, hay un camino a seguir.

Recuerde: las tasaciones son parte del proceso de aprobación de la vivienda, la tasación pertenece al prestamista y al prestamista no se le permite encargar una segunda tasación solo porque la primera fue baja.

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Sin embargo, los prestamistas tienen comités de revisión de tasaciones, que pueden revisar una tasación que usted no considere correcta. Para algunos programas, los prestamistas piden más de una tasación, especialmente para propiedades de gama alta.

Lamentablemente, pocos comités de examen de la evaluación aumentan los valores; con mayor frecuencia los ajustan a la baja.

Deshágase de su prestamista e inténtelo de nuevo

Como prestatario hipotecario, sin embargo, usted todavía tiene el control.

Cuando su tasador no arregle su tasación y su prestamista no lo ayude, considere llevar su negocio a otro prestamista hipotecario y volver a solicitar un préstamo.

Antes de hacerlo, verifique con un profesional experto de la industria que la primera evaluación fue defectuosa. Verifique el valor de su casa con algunos AVM en línea y tal vez obtenga un BPO. Usted no quiere pagar por una segunda tasación que también es baja.

Considere presentar una queja si es obvio que el tasador hizo un mal trabajo. Es posible que lo retiren de la lista de proveedores aprobados del prestamista.

Reiniciar su préstamo puede retrasar su cierre, pero sin una buena evaluación, es probable que no cierre en absoluto.

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