Faible évaluation de la maison ruinant votre achat ou votre refinancement? Voici ce qu’il faut faire

Dans cet article:

Une faible évaluation de votre maison peut ruiner votre achat de maison. Et cela peut ruiner vos chances de refinancement réussi de votre maison. Cela peut signifier moins d’encaissement, des coûts plus élevés ou aucune transaction du tout. Mais vous avez des options.

• Faites appel à l’évaluateur auprès de votre prêteur / évaluateur
• Demandez (et payez) une deuxième évaluation
• Changez de prêteur et recommencez avec une nouvelle évaluation
• Renégociez le prix d’achat avec le vendeur
• Faites un acompte plus élevé

Comprenez que toutes les options impliquant une nouvelle évaluation vont vous coûter, alors soyez très sûr d’avoir un problème légitime avant d’entreprendre cela.

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Pourquoi avez-vous besoin d’une évaluation?

Une hypothèque est un prêt adossé à un bien immobilier. Si vous ne remboursez pas le prêt comme convenu, le prêteur peut saisir, reprendre possession et vendre la propriété pour récupérer ses pertes. Donc, naturellement, votre prêteur hypothécaire veut s’assurer que la valeur de la propriété est suffisamment élevée pour soutenir le montant que vous souhaitez emprunter.

Connexes: Qu’est-ce qu’une évaluation à domicile, et pourquoi en avons-nous besoin?

En fin de compte, la valeur de votre maison, ainsi que votre cote de crédit, déterminent les programmes hypothécaires auxquels vous êtes admissible et le montant que vous paierez. La relation entre la valeur de la propriété et le montant de votre prêt est appelée prêt à valeur, ou LTV. Plus votre LTV est faible, plus votre demande est souhaitable auprès d’un prêteur.

Les prêteurs s’appuient sur des évaluateurs agréés pour déterminer la valeur  » officielle  » d’une maison. Les évaluateurs sont des professionnels formés qui certifient la valeur des maisons pour les prêteurs, générant des rapports standard appelés évaluations. Si vous achetez une maison, l’évaluation vous protège contre le paiement excessif d’une propriété.

Lorsqu’une évaluation est insuffisante

Parfois, un évaluateur trouve que la valeur d’une propriété est inférieure à ce qui est nécessaire pour que votre achat ou votre refinancement fonctionne.

Avec l’achat d’une maison, cela peut signifier que l’évaluation de la maison est inférieure au prix d’achat contractuel de la maison. Sur un prêt de refinancement, cela peut signifier que la maison semble avoir des capitaux propres insuffisants pour répondre aux normes hypothécaires.

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Lorsque votre évaluation n’atteint pas la valeur souhaitée ou attendue, les acheteurs et les propriétaires de refinancement ont des options.

Cet article explique comment les évaluateurs évaluent votre propriété, où vous pouvez trouver des erreurs qui peuvent être contestées, et ce qu’il faut faire lorsque vous êtes certain que l’évaluateur a commis une erreur (ce qui peut arriver!).

Comment les évaluateurs déterminent-ils la valeur de votre maison?

Les évaluateurs sont des professionnels formés et agréés. C’est leur travail de fournir des évaluations objectives des biens immobiliers.

Pour attribuer une valeur à une maison donnée, les évaluateurs utilisent une combinaison d’informations publiques et privées. Y compris les informations du propriétaire.

Votre évaluateur tient compte de ces facteurs et d’autres lors de l’évaluation de votre propriété:

1. Les prix de vente de propriétés similaires récemment vendues dans la même région
2. Le temps moyen de mise sur le marché dans la région
3. Tendances des prix de vente locaux
4. Le solde des acheteurs et des vendeurs
5. L’état général et la qualité de construction de votre maison
6. Nombre de chambres et de salles de bains par rapport à la norme du quartier
7. Les équipements tels que les cheminées, les terrasses, l’aménagement paysager, les chambres bonus et les garages
8. Améliorations apportées depuis la date d’achat
9. La taille du terrain par rapport aux autres maisons du quartier
10. Zonage du quartier restrictions
11. L’unicité d’une maison (l’unicité n’est pas toujours une bonne chose)

Un rapport d’évaluation complet couvre beaucoup de matériel et peut durer 20 pages ou plus. Non seulement cela crée la possibilité d’erreurs, mais cela permet également à l’évaluateur d’être subjectif sur certaines des caractéristiques de votre maison. Il ou elle peut détester le revêtement en bois, ou la couleur de votre mur, et cela pourrait affecter subtilement la valeur finale.

Connexes: Comment puis-je éviter une évaluation lorsque je demande un prêt hypothécaire?

En tant qu’acheteur d’une maison ou en tant que ménage refinanceur, il est souvent judicieux d’examiner le produit fini d’un évaluateur pour rechercher des erreurs, des omissions et des incohérences. Il y a un processus par lequel vous pouvez avoir votre évaluation « corrigée ».

Vous pouvez faire appel d’une évaluation basse

Malgré l’utilisation de procédures et de formules standard pour trouver la valeur d’une maison, une évaluation reste quelque peu subjective; l’opinion de l’évaluateur joue un grand rôle.

Il y a quatre façons dont l’opinion d’un évaluateur peut affecter l’évaluation de votre maison. Chacun est un motif d’appel, si vous êtes en mesure de soutenir votre argument.

Si votre prêt est un prêt VA, vous pouvez soumettre une demande VA POST. Pour tout le monde, les conseils ci-dessous devraient être utiles.

Lorsque l’évaluateur utilise des « comps » obsolètes

La plus grande influence sur la valeur estimée de votre maison est les prix de vente récents d’autres maisons similaires à la vôtre. Ces maisons similaires sont souvent appelées « comps », ce qui signifie « propriétés comparables ». »

Une maison comparable peut être de l’autre côté de la rue, avec le même nombre de chambres et de salles de bains que votre maison. Il offrirait également un nombre similaire de chambres et de pieds carrés. Et il doit s’être vendu récemment — dans les six mois au plus. En ajustant les améliorations et l’état, la valeur de cette maison et de la vôtre devrait être très similaire.

Connexes: Exigences de réparation d’évaluation pour les prêts immobiliers FHA, VA et USDA

Une propriété non comparable peut être une dans une autre partie de la ville, une vente locale d’il y a un an, une propriété à proximité avec le double de la superficie en pieds carrés, ou une vente de forclusion dans la rue que les anciens propriétaires ont saccagée avant de partir.

Un évaluateur recherchera les dossiers de vente de maisons pour trouver le prix de vente de maisons comparables au vôtre. Si cette recherche est incomplète ou n’inclut pas toutes les données récentes, l’évaluateur peut arriver à une fausse conclusion sur la valeur de votre maison.

Cela arrive fréquemment, en fait, parce que les gouvernements locaux n’enregistrent pas immédiatement les ventes de maisons au public. Si vous êtes au courant d’une vente récente que votre évaluateur a négligée d’inclure, informez votre prêteur.

Vous pouvez contester une évaluation qui utilise des enregistrements obsolètes ou des propriétés non comparables, et demander une évaluation plus élevée. Un agent immobilier expérimenté peut vous aider à trouver des ventes comparables plus récentes ou appropriées.

Lorsque l’évaluateur omet des améliorations domiciliaires

Les évaluateurs travaillent dur et essaient d’être aussi préparés que possible avant d’arriver sur place pour une inspection. Une partie de cette préparation comprend la recherche de votre maison parmi les documents publics.

Les données de public record incluent le prix de vente le plus récent de votre maison, le nombre de chambres et de salles de bains et quelques autres points de données pour générer une plage de valeurs. Vous pouvez même accéder à ces informations vous-même, en ligne. C’est ce qu’on appelle un modèle d’évaluation automatisé ou AVM. Il existe de nombreux sites qui vous aident à estimer la valeur de votre maison.

Connexes: Meilleures améliorations domiciliaires pour augmenter la valeur de votre propriété

Certains prêteurs ont leurs propres systèmes AVM qu’ils utilisent pour trouver la valeur de votre maison. De toute évidence, il s’agit d’une estimation très approximative et ne tiendra pas compte des mises à niveau et des améliorations que vous avez apportées depuis le dernier refinancement ou achat. Si votre prêteur n’utilise qu’un MAV et propose une valeur faible, demandez une véritable évaluation.

L’utilisation d’un MAV peut faire gagner du temps à un évaluateur, mais si le dossier public est incomplet ou si l’évaluateur n’y prête pas une attention particulière, il peut omettre les améliorations clés que vous avez apportées.

Lorsque l’évaluateur ne connaît pas la région

Les réformes adoptées il y a quelques années empêchent votre prêteur de choisir un évaluateur pour votre maison. Cela est censé garantir l’impartialité. Mais cela permet également aux évaluateurs moins performants de se lancer dans un système de gestion des évaluations et de réclamer des emplois à mesure qu’ils apparaissent. Qu’ils soient qualifiés ou non.

Parfois, les évaluateurs parcourent 100 miles ou plus pour effectuer une évaluation à domicile. Lorsque votre évaluateur ne connaît pas votre quartier, la nature subjective d’une évaluation prend le pas sur les données des archives publiques.

Connexes: Que vaut ma maison? 4 façons de trouver la valeur de votre propriété

Cela signifie que les maisons des quartiers émergents peuvent ne pas obtenir la valeur qu’elles méritent. Et les commodités qui ont une grande valeur dans certaines zones peuvent être négligées. Par exemple, les habitants peuvent mettre une prime sur les bains à remous ou les cheminées creusés dans le sol que ceux des autres quartiers ne se soucient peut-être pas.

Si vous pensez que votre évaluateur ne comprend pas votre quartier, cela peut être un motif d’appel. Assurez-vous d’informer votre prêteur dès que vous êtes au courant du problème.

Lorsque le prêteur commet une erreur

Les évaluateurs sont des humains et les humains font des erreurs. Par conséquent, c’est une bonne idée d’examiner l’évaluation de votre maison et de vérifier les erreurs.

Certaines erreurs courantes incluent des mesures incorrectes de la superficie en pieds carrés et de la taille du terrain, une mauvaise indication du nombre de chambres et de salles de bains et l’omission de caractéristiques telles que les cheminées, les patios et les places de stationnement attribuées.

Vous avez des motifs d’appel lorsque votre évaluateur commet une erreur. Soyez prêt à montrer la preuve de l’erreur.

Comment éviter une évaluation basse

Les évaluations sont dans une certaine mesure subjectives. Et vous êtes vulnérable si votre évaluateur n’a aucune connaissance locale. Vous pouvez refuser à un évaluateur d’effectuer le travail si vous estimez qu’il n’est pas qualifié.

Lorsque vous recevez une demande d’ouverture de votre maison pour un évaluateur, vérifiez cette personne. Demandez l’adresse physique de son bureau. Si ce n’est pas local, dites au prêteur que vous voulez un nouvel évaluateur. Vous êtes autorisé à le faire.

Vous pouvez également rechercher des évaluateurs sur des sites comme Yelp et obtenir des enregistrements de toutes les plaintes déposées contre eux en vérifiant auprès de votre division immobilière d’État. Si cette personne sonne l’alarme, dites au prêteur d’envoyer quelqu’un d’autre.

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Une fois que vous avez un rendez-vous avec l’évaluateur, assurez-vous que la propriété est propre, attrayante et épurée autant que possible. Fournir un accès facile à toutes les chambres, au garage, et surtout à toutes les caractéristiques spéciales que vous souhaitez noter. Si vous avez terminé des améliorations, une liste de leurs coûts (avec des reçus si vous les avez) est très utile.

Et si vous connaissez une maison qui vient de se vendre et qui refléterait bien la valeur de votre propre maison, fournissez l’adresse. Notez que les prix catalogue ne signifient rien; les prix de vente sont ce qui compte.

Révision de votre évaluation

Vous avez droit à une copie de votre évaluation. Obtenez—en un et examinez—le pour plus de précision – nombre de pièces, superficie en pieds carrés, caractéristiques, qualité des matériaux – assurez-vous que tout ce qui ajoute de la valeur a été noté et inclus.

Vérifiez les comps. Si vous savez qu’une faible comp était le résultat d’une forclusion, d’une vente à découvert ou d’une transaction en difficulté, obtenez votre preuve et préparez-vous à combattre son inclusion.

Si vous le pouvez, il vaut peut-être la peine de demander un avis sur le prix d’un courtier (BPO), qui est une « mini-évaluation » menée par un courtier immobilier autorisé à l’effectuer. Ils coûtent moins cher que les évaluations complètes et pourraient renforcer votre point de vue.

Lorsque votre évaluateur n’apporte pas de correction

Il arrive que vous demandiez une mise à jour de votre évaluation et que vous ne l’obteniez pas. Si vous êtes sûr que l’évaluateur a commis une erreur, il existe une voie à suivre.

Rappelez-vous: les évaluations font partie du processus d’approbation de la maison, l’évaluation appartient au prêteur et le prêteur n’est pas autorisé à commander une deuxième évaluation simplement parce que la première était faible.

Connexes: Comment faire appel à votre évaluation de votre maison VA

Cependant, les prêteurs ont des comités d’examen des évaluations, qui peuvent passer en revue une évaluation que vous ne jugez pas exacte. Pour certains programmes, les prêteurs commandent plus d’une évaluation, en particulier pour les propriétés haut de gamme.

Malheureusement, peu de comités d’évaluation augmentent les valeurs; ils les ajustent plus souvent à la baisse.

Videz votre prêteur et réessayez

En tant qu’emprunteur hypothécaire, cependant, vous avez toujours le contrôle.

Lorsque votre évaluateur ne réparera pas votre évaluation et que votre prêteur ne vous aidera pas, envisagez de confier votre entreprise à un autre prêteur hypothécaire et de présenter une nouvelle demande de prêt.

Avant de le faire, vérifiez auprès d’un professionnel de l’industrie bien informé que la première évaluation était erronée. Vérifiez la valeur de votre maison avec quelques MVA en ligne et obtenez peut-être un BPO. Vous ne voulez pas payer pour une deuxième évaluation qui est également faible.

Envisagez de déposer une plainte s’il est évident que l’évaluateur a fait un mauvais travail. Il ou elle peut être retiré de la liste des fournisseurs approuvés par le prêteur.

Le redémarrage de votre prêt peut retarder votre clôture, mais sans une bonne évaluation, vous ne fermerez probablement pas du tout.

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