Carnegie House egyike a mintegy 100 földbérlet épületek New Yorkban.
a magas árak, a brókeri díjak, a havi karbantartási költségek, az ingatlanadók, a szövetkezeti táblák és az építési korlátozások között bármilyen ingatlan vásárlása New Yorkban hihetetlenül összetett lehet. Tehát adjunk hozzá még egy trükkös darabot a puzzle-hez: földbérlet.
a földbérleti épületek A New York-i lakóépületek kis részét teszik ki. Körülbelül 100 földbérleti épület van a városban, főleg Manhattanben, nagy koncentrációban a Lincoln Square-en és a Battery Park City-ben. Egyedülálló jellemzőjük, hogy olyan földön ülnek, amely nem az épülethez tartozik, hanem egy földtulajdonoshoz. Igen — a földbérleti épület nem birtokolja azt a földet, amelyen ül. Ez a furcsa helyzet akkor alakult ki, amikor a földtulajdonos inkább megtartotta a föld tulajdonjogát, ahelyett, hogy eladná a fejlesztőnek, így az elkövetkező években részesülhet a bérleti díjakból.
Manhattan 1-2Brs alatt $700k a StreetEasy cikk folytatódik az alábbi
a földbérleti szerződések (más néven földbérletek) legtöbb épülete szövetkezet. A földet általában hosszú távon (50-99 év) bérbe adják, és a lakástulajdonosok olyan földbérletet fizetnek, amely a karbantartási díjakba (vagy a közös díjakba, a lakások esetében) van csomagolva.
mit kell tudni a földbérleti épületekről
a földbérlet vagy a földbérlet, az épületek A New York-i ingatlanok egyik legérdekesebb furcsasága, és ezek adatait a potenciális vásárlóknak gondosan figyelembe kell venniük. (Itt található néhány NYC földbérleti épület részleges listája.)
egyrészt a földbérleti épületek sokkal alacsonyabb belépési pontokkal rendelkeznek a vásárláshoz. Ha valaha is látott egy NYC szövetkezetet, amelynek ára 20 százalék, vagy akár 35 százalék, a piaci érték alatt, valószínűleg azért van, mert az épület alatti földet bérbe adják. De míg a földbérleti épületek jelentős megtakarításokat kínálhatnak az eladási áron, a havi karbantartási díjak általában sokkal magasabbak, mint a hasonló lakásokban, mert fedezniük kell a földbérletet. Továbbá, mivel a földbérleti szövetkezetek nem rendelkeznek földjükkel, nem fizetnek ingatlanadót. Ezért a földbérleti lakások tulajdonosai korlátozott hozzáféréssel rendelkeznek az ingatlanadó-levonásokhoz, amelyeket más tulajdonosok élveznek.
Manhattan Studios és 1BRS alatt $ 500k a StreetEasy cikk folytatódik az alábbi
1 /
1
a vásárlóknak tisztában kell lenniük azzal is, hogy a bankok nagyon szorosan felülvizsgálják a földbérleti épület egységeire vonatkozó jelzálogkölcsön-kérelmeket. Tony Jao, az Investors Bank veterán jelzálogbankára szerint a bankok alaposan megvizsgálják a jelzálog hosszát a földbérletből hátralévő évek számához képest. Tehát egy bank valószínűleg nem nyújt 30 éves jelzálogot egy olyan egység számára, amelynek földbérlete 20 év alatt lejár.
mi történik, ha lejár a bérleti díj?
amikor egy épület földbérlete lejár, két dolog történhet. Általában a co-op Igazgatóság és az ingatlantulajdonos találkozik, hogy megvitassák a feltételeket és megújítsák a bérleti szerződést. Az értékbecslőket azért hozzák be, hogy értékeljék a földet, és mindkét fél elfogadja az ezen információk alapján megállapított árat. Míg a földi bérleti díj valószínűleg emelkedik, a piac összehúzódása esetén is csökkenhet. A másik lehetőség, ha a lízing fogy, az, hogy a lakástulajdonosok megpróbálhatják maguknak megvásárolni a földet.
Brooklyn 1-2Brs alatt $700k a StreetEasy cikk folytatódik az alábbi
1 /
1
a közelmúltban a Trump Plazában a szövetkezeti tagok 185 millió dollárt gyűjtöttek össze, hogy megvásárolják az épület alatti földet a tulajdonosától. Míg a vásárlás az épületet és az egységeket egy stabilabb zónába helyezte, ez nagy költségekkel járt. A kivásárlással a Trump Plaza bérlői új földértékeléssel szembesültek, ami egyesek számára tiltó volt. A The Wall Street Journal által idézett egyik példában, egy régóta lakó látta, hogy értékelése meghaladja az 1 hálószobás szövetkezet értékét, eladásra kényszerítve.
egy szép co-op épület 100 W. 57th St. a belvárosban, a Carnegie House-ban van egy földbérlet. A lejárat és a megújítás körülbelül 10 év múlva várható, ami némi nehézséget jelent az épületen belüli egységek valós piaci értékének megítélésében.
elméletileg a földbérlet megújítás nélkül lejárhat, és az épület visszakerülne a lízing tulajdonosához. Ez azt jelenti, hogy a szövetkezeti vagy társasházi tulajdonosok kilakoltatással szembesülnek, vagy bérlőkké válhatnak otthonukban. De amennyire a legtöbb szakértő tudja, ez soha nem történt meg New Yorkban.
végül, míg a földbérlet trükkös lehet, a hozzáértő vásárlók hozzáértő ingatlanközvetítőkkel dolgozhatnak, hogy olyan lehetőségeket találjanak, amelyek maximalizálják a földbérleti épület előnyeit.
–
Akár keres bérelni vagy vásárolni, megtalálja a következő NYC lakás StreetEasy.