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Può fare la differenza

Da DOUG PREZZO

Non c’è carenza di terminologia interessante nel settore immobiliare commerciale. Una specifica area di interesse si trova nelle descrizioni tra un guscio grigio freddo e un guscio di vaniglia caldo. Le definizioni generali hanno a che fare con il modo in cui gli spazi grezzi o non occupati possono essere consegnati a nuovi inquilini prima che lo spazio venga costruito per il suo uso specifico. Questo argomento è particolarmente importante in quanto le differenze di come viene consegnato uno spazio possono influenzare il costo di una transazione da decine di migliaia a centinaia di migliaia di dollari per l’inquilino. Con questo molto in gioco, capire le varie definizioni di come uno spazio viene consegnato vale la pena imparare.

Mentre ci sono più sinonimi per come gli spazi vengono consegnati, uno spazio non occupato o nuovo è spesso descritto come uno spazio ‘Shell’. I due tipi più comuni di spazi non occupati o “Conchiglie” sono dotati della terminologia di un “guscio grigio freddo” o di un “guscio di vaniglia caldo”. Diamo un’ulteriore occhiata.

Che cos’è lo spazio della Shell?

Shell Space indica la condizione interna di uno specifico spazio immobiliare commerciale che non presenta sostanziali miglioramenti interni o finiture. Con un nuovo sviluppo o una nuova costruzione, la maggior parte degli spazi viene in genere consegnata in condizioni di Shell; il che significa che lo spazio è essenzialmente quattro pareti perimetrali con un piano principalmente aperto. Il tenant quindi costruisce lo spazio secondo i loro parametri specifici che lo rendono non più una shell, ma uno spazio finito o costruito.

Inoltre, un proprietario o un inquilino può scegliere di demolire le finiture interne di uno spazio già costruito se le finiture specifiche non sono vantaggiose o necessarie al prossimo inquilino. Questo è considerato il ritorno di uno spazio a una condizione di Shell ed è spesso richiesto prima di eseguire una nuova build su uno spazio di seconda generazione.

Costruzione Shell in genere denota il pavimento, pareti perimetrali e tetto di un locale chiuso e può includere alcuni HVAC, miglioramenti elettrici o idraulici, ma non pareti interne, spazio interno partizionamento, finiture inquilino individualizzato o infissi.

Essenzialmente, uno spazio Shell è una scatola aperta che è pronta per un tenant per costruire o installare i propri dispositivi unici. Tuttavia, la differenza del ‘tipo di shell’ è dove i dettagli possono avere un impatto significativo sul costo per un inquilino. Diamo un’occhiata alle differenze tra un guscio grigio freddo e un guscio di vaniglia caldo.

Che cos’è un guscio grigio freddo?

Un guscio grigio freddo è spesso definito attraverso la comprensione delle due parole descrittori principali prima della parola shell:

• Freddo: in genere significa che lo spazio non ha HVAC (riscaldamento, ventilazione e aria condizionata) disponibile o installato nello spazio; e quindi, lo spazio non può essere riscaldato (o raffreddato) prima dell’installazione dell’HVAC. In questo caso, una o più unità HVAC dovranno essere installate o fornite nello spazio per portare il riscaldamento, la ventilazione e l’aria condizionata nello spazio. Quindi, lo spazio è freddo.

• Grigio: in genere significa che lo spazio non ha altri miglioramenti ad esso, come le pareti di essere finito con muro a secco e verniciato, una griglia soffitto goccia e piastrelle o un soffitto del muro a secco, illuminazione appropriata installato, pavimentazione, o qualsiasi altro miglioramento standard come un bagno, costruito uffici, ecc. La parola grigio parla al fatto che il pavimento e le pareti esterne sono spesso il colore grigio a causa del pavimento o delle pareti in cemento non trattato.

Un guscio grigio freddo è essenzialmente uno spazio senza HVAC o finiture di qualsiasi sostanza reale. Molte volte, i proprietari lasceranno anche una porzione del pavimento o anche l’intero pavimento in condizioni di sporco senza versare alcun calcestruzzo, se assumono che il futuro inquilino dovrà installare impianti idraulici pesanti.

Che cos’è un guscio di vaniglia caldo?

In confronto, un guscio di vaniglia caldo è vicino all’opposto di un guscio grigio freddo, come definito da:

• Caldo: lo spazio ha un sistema HVAC collegato e funzionale, o almeno è collegato ai locali e pronto per essere collegato. Caldo significa che lo spazio può essere riscaldato e / o raffreddato senza aggiungere un nuovo sistema HVAC.

• Vaniglia: in genere si riferisce allo spazio che ha finito le pareti esterne con muro a secco, un soffitto a griglia con pannelli del soffitto o un soffitto a secco, con illuminazione installata, HVAC che viene distribuito e spesso include anche un certo livello di costruzione aggiuntiva come un bagno finito(s) con acqua corrente, fogna, impianto idraulico, infissi, ecc. Lo spazio può anche contenere un certo livello di ulteriore costruire fuori come qualsiasi quantità di uffici o pareti aggiuntive e camere interne.

Un guscio di vaniglia caldo è essenzialmente uno spazio con HVAC e le quattro pareti e il soffitto in fase di finitura.

Molti proprietari di edifici sia al dettaglio che per uffici prepareranno uno spazio libero in condizioni di una calda consegna di gusci di vaniglia in modo che alcuni inquilini possano essere in grado di muoversi immediatamente con piccoli aggiustamenti allo spazio o semplicemente con l’installazione dei loro mobili, infissi e attrezzature specifici dell’inquilino.

Tuttavia, ci sono alcuni inquilini che preferiscono un guscio grigio freddo contro un guscio di vaniglia caldo se hanno requisiti unici per i loro sistemi meccanici, idraulici o altre finiture. Un guscio di vaniglia potrebbe richiedere l’inquilino di sostituire alcuni dei miglioramenti che un padrone di casa potrebbe aver già eseguito come spostare i servizi igienici o aggiornare le loro finiture, selezionando un diverso tipo di soffitto e lampade e altro ancora.

A seconda del livello di finiture in un guscio di vaniglia caldo, è possibile per un proprietario di spendere $50.000 a $100.000 in miglioramenti che l’inquilino potrebbe immediatamente strappare o aggiornare. Significato, se il padrone di casa spende soldi su una specifica griglia del soffitto, luci e bagno posizione, ma l’inquilino vuole qualcosa di diverso, ci può essere un sano spreco di tempo e denaro. Quel denaro sarebbe stato meglio previsto per l’inquilino da utilizzare sugli elementi esatti e finiture che volevano versi ciò che il padrone di casa già messo nello spazio.

Mentre molti inquilini al dettaglio o inquilini di uffici tradizionali possono preferire la consegna di un guscio di vaniglia per accelerare la loro occupazione e ridurre le spese di costruzione, la maggior parte degli operatori sanitari è molto meglio prendere uno spazio in un formato di shell grigio freddo. Il motivo è che un inquilino sanitario può utilizzare meglio l’equivalente del denaro che il padrone di casa avrebbe speso per uno spazio e invece utilizzare quei soldi per gli aggiornamenti esatti che l’inquilino vuole. Ci sono momenti in cui il padrone di casa ha già speso i soldi per consegnare un guscio di vaniglia, che in tal caso si ottiene semplicemente ciò che il padrone di casa ha già deciso. Tuttavia, ci sono anche molte situazioni, soprattutto con la nuova costruzione, dove se si arriva alla proprietà o padrone di casa abbastanza presto nei negoziati che è possibile determinare il tipo di consegna come parte dei vostri negoziati per lo spazio.

Comprendere questi termini unici durante la valutazione degli spazi immobiliari commerciali ti aiuterà a prendere la decisione più informata e ti darà un vantaggio durante le tue trattative.

Doug Price è un agente di CARR Healthcare, il principale fornitore della nazione di servizi immobiliari commerciali per inquilini e acquirenti di assistenza sanitaria. Ogni anno, migliaia di pratiche sanitarie si affidano a CARR per ottenere le condizioni più favorevoli sulle loro trattative di locazione e acquisto. Il team di esperti di CARR assiste le start-up, i rinnovi di leasing, le espansioni, le delocalizzazioni, gli uffici aggiuntivi, gli acquisti e le transizioni pratiche. Le pratiche sanitarie scelgono CARR per risparmiare loro una notevole quantità di tempo e denaro; garantendo al contempo i loro interessi sono sempre al primo posto. Contattare Doug a [email protected]