Carnegie House er en av ca 100 land-lease bygninger I New York City.Mellom høye priser, megler avgifter, månedlige vedlikeholdskostnader, eiendomsskatt, co-op boards og bygge restriksjoner, kjøpe noen form for fast eiendom I New York kan være utrolig komplisert. Så la oss legge til en mer vanskelig brikke i puslespillet: land leieavtaler.
Land-lease bygninger utgjør en liten brøkdel av boligbyggene I New York. Det er ca 100 land-lease bygninger i byen, hovedsakelig I Manhattan, med en høy konsentrasjon I Lincoln Square og Battery Park City. Deres unike egenskap er at de sitter på land som ikke tilhører bygningen, men til en grunneier. Ja – en land-lease bygningen ikke eier landet den sitter på. Denne merkelige situasjonen kom da grunneieren foretrakk å beholde eierskapet til landet, i stedet for å selge det til utvikleren, og dermed dra nytte av leieavgifter i årene som kommer.
Manhattan 1-2BRs Under $700K På StreetEasy Artikkelen fortsetter under
de fleste bygninger på land leieavtaler (aka bakken leier) er co-ops. Landet er generelt leid for lange vilkår (50 til 99 år), og leilighetseiere betaler en landleie som er pakket inn i vedlikeholdsavgiftene (eller vanlige kostnader, når det gjelder condos).
Hva Å Vite Om Land-Lease Bygninger
Land-lease, eller bakken-lease, bygninger er en av De mer interessante quirks Av new York city eiendomsmegling, og opplysninger om dem bør tas hensyn til nøye av potensielle kjøpere. (Her er en delvis liste over NOEN NYC land-lease bygninger.)
på den ene siden, land-lease bygninger har mye lavere inngangspunkter for kjøp. Hvis DU noen gang har sett EN nyc co-op priset til 20 prosent, eller til og med 35 prosent, under markedsverdi, er det sannsynligvis fordi bakken under bygningen blir leid. Men mens land-lease bygninger kan tilby betydelige besparelser på salgsprisen, de månedlige vedlikeholdsavgifter i dem er vanligvis mye høyere enn i sammenlignbare leiligheter, fordi de må dekke bakken leie. Også, siden land-lease co-ops ikke eier sitt land, betaler de ikke eiendomsskatt. Derfor eiere av land-lease leiligheter har begrenset tilgang til eiendomsskatt fradrag som andre eiere dra nytte av.Manhattan Studios Og 1brs Under $500k På StreetEasy Artikkelen fortsetter under
Kjøpere bør også være klar over at bankene vil svært nøye vurdere boliglån søknader for enheter i et land-lease bygning. Ifølge Tony Jao, en veteran boliglån banker På Investors Bank, banker ser nøye på lengden på boliglån i forhold til antall år igjen i landet lease. Så en bank kan være usannsynlig å gi et 30-årig boliglån for en enhet hvis leieavtale utløper om 20 år.
Hva Skjer Når Leieavtalen Løper ut?
når en bygnings land lease nærmer utløp, to ting kan skje. Som oftest, co-op styret og eieren av eiendommen møtes for å diskutere vilkår og fornye leieavtalen. Takstmenn er brakt inn for å verdsette landet, og begge sider er enige om en pris basert på denne informasjonen. Mens bakken leie er sannsynlig å gå opp, kan det også gå ned, i tilfelle av et marked sammentrekning. Det andre alternativet når en leieavtale løper ut er at leilighetseierne kan prøve å kjøpe landet for seg selv.Brooklyn 1-2brs Under $700K På StreetEasy Artikkelen fortsetter under
2|
1
794 Dekalb Avenue
i et nylig tilfelle På Trump Plaza brosteinsbelagte co-op-medlemmer sammen $185 millioner for å kjøpe bakken under bygningen fra eieren. Mens kjøpet flyttet bygningen og enhetene til en mer stabil sone, kom det med en stor kostnad. Med buyout møtte leietakere I Trump Plaza en ny landvurdering, noe som var uoverkommelig for noen. I et eksempel sitert Av Wall Street Journal, en langvarig bosatt så hennes vurdering overstige verdien av hennes 1-roms co-op, tvinger henne til å selge.
En fin co-op bygning på 100 W. 57th St. I Midtown, Carnegie House, er på et land leieavtale. Utløp og fornyelse er forventet i ca 10 år, noe som bidrar noen problemer med å vurdere den reelle markedsverdien for enheter i bygningen.Teoretisk sett kunne en leieavtale komme til slutten av sin løpetid uten fornyelse, og bygningen ville gå tilbake til innehaveren av leieavtalen. Dette betyr at co-op eller condo eiere ville møte utkastelse, eller kunne bli leietakere i sine hjem. Men så vidt de fleste eksperter vet, har dette aldri skjedd I New York.Til Slutt, mens land leieavtaler kan være vanskelig, kan kunnskapsrike kjøpere jobbe med kunnskapsrike eiendomsmeglere for å finne muligheter som maksimerer fordelene med en land-lease bygning.
—
Enten du ønsker å leie eller å kjøpe, finne din neste NYC leilighet På StreetEasy.