det er umulig å kjøpe nok eiendom til å pensjonere seg med, ikke sant? Det tar ganske enkelt for lang tid å spare opp, kjøpe eiendom og litt leie over år
Du trenger bare for mye penger for nedbetalinger for å fortsette å kjøpe.
Feil.Det er sant at å kjøpe leiebolig er en veldig kapitalintensiv prosess, og det er sant at du vanligvis trenger 20-25% ned for kjøpene dine (unntatt de første som kan gå FHA eller VA).Det er også sant at de fleste ikke har ubegrensede midler og ikke kan fortsette å sette 20-25% ned.
Men her er tingen – du trenger ikke å fortsette å sette penger ned.
Det er denne egentlig ganske enkelt strategien som lar deg unngå å gjøre alt det. Du gjettet det, det kalles BRRR-strategien, og jeg skal gå inn i det i mye detalj. Men først …
En rask historie om hvordan jeg pensjonert VED HJELP AV BRRR real estate method.
BRRR-Strategi Under Den Store Resesjonen
For lenge siden begynte JEG å bruke BRRR-strategien før noen kalte DEN BRRR-strategien.
I et nøtteskall er det en måte å kjøpe eiendom på som gjør at du kan bevare kapital for å kjøpe flere og flere eiendommer over tid.jeg skal komme i detalj på det om et minutt, men jeg vil ta deg tilbake til 2009 gjennom 2013 under den dypeste delen av den store resesjonen.
Ingen hadde jobb. Ingen hadde råd til å betale husleie. Boligprisene falt som en stein og flat foret som et sykehus pasient. Det var ingen bounce.
det var bare fortvilelse overalt.
de kaller det den store resesjonen, men historisk sett var det helt klart en depresjon.
…og jeg bestemte meg for å komme inn i fast eiendom.
Alle sa at Jeg var gal, og jeg var litt gal. Mange mennesker hadde nettopp mistet alt, leietakere betalte ikke, utkastelser skjedde over alt. Det var tøft.
men avtaler kan bli funnet overalt. Den andre fordelen var siden ingen hadde arbeidsentreprenører var enkle å finne og ville jobbe for 1/3 hva de belaster nå.
den vanskelige delen var å finne penger å investere og finne banker å låne ut.
jeg kjøpte min første 3-familie i 2009, og kjøpte en 4-familie noen år senere tidlig i 2012. Dette er et bilde av 4 familie, sexy er det ikke?
i 2015 hadde jeg over 20 enheter. I 2017 hadde jeg rundt 35, og nå i 2018 har jeg flyttet opp til leilighetskomplekser og har over 470.
dette er strategien jeg pleide å fortsette å kjøpe mer eiendom mens jeg kontinuerlig legger mer penger i lommen min.
her er hvordan brrr investere fungerer i fast eiendom.
Ved HJELP AV BRRR-Strategien For Å Bygge En Utleieeiendomsportefølje
DEN generelle Kjernen I BRRR-metoden er å legge til nok verdi til en eiendom som når du refinansierer det, vil du få mest mulig, om ikke all din kapital tilbake. Dette gjør at du kan ta pengene dine og bruke det igjen og igjen for å kjøpe avtaler.BARE HVIS DU ikke er klar over DET, STÅR BRRR For Kjøp, Rehab, Leie, Refinansiere. Alternativt, noen kaller DET BRRRR-metoden som står for nøyaktig samme, bortsett fra den siste R står for » gjenta.»
Så, BRRRR metode Er Kjøp, Rehab, Leie, Refinansiere, Gjenta.
Trinn 1-Kjøpe
Det er 3 grunnleggende deler til å kjøpe noen eiendom-finne, analysere og lukke avtalen.
Finne En Avtale
DEN viktigste delen AV brrr eiendomsmegling strategi er å finne gode tilbud. Uten en fantastisk avtale virker det ganske enkelt ikke (men det er litt sant om å tjene penger i fast eiendom uansett).
generelt refererer folk til avtaler som enten «off-market» og » on-market.»En off-market avtale er i hovedsak hvert salg som ikke er oppført med en eiendomsmegler selger på en liste tjeneste som MLS, LoopNet, Eller CoStar.
Det er massevis av måter å finne gode off-market avtaler. Disse inkluderer:
- Starte En Investor Nettsted
- Direktereklame
- Banke På Dører
- Bandit Tegn
- MLS
- Bird-Dogs
…og et par dusin flere metoder. Det eneste som begrenser deg er fantasien din!
Analysere Utleieeiendom
Det er viktig å ha et par forskjellige kalkulatorer for å få denne jobben gjort. Det viktigste er din» baksiden av servietten » kalkulator.grunnen til at en kalkulator som dette er så viktig er fordi du vil bokstavelig talt se på hundrevis av avtaler. Det er umulig å bruke en avansert kalkulator og kaste gjennom dusinvis av avtaler i uken.I Stedet er Det best å bruke en veldig enkel kalkulator, kaste inn de grunnleggende tallene, og bare se om det er enda eksternt nært.
når du gjør det, kan du ta avtalen og gjøre en dypere analyse. Hvis det ikke er noe bra, bare kaste den til side, og du har lagret timer av din tid.
jeg satt sammen en GRATIS BRRR kalkulator for deg å bruke til skjermen avtaler.
Lukke Avtaler
den viktigste delen av å lukke en avtale er….finansiering det.
Vi snakker litt mer om finansiering på slutten når vi snakker om den tredje R – Refinansieringen, men det er viktig å vite at finansieringen din foran vil være annerledes enn hvordan du refinansierer avtalen.
Foran bruker du vanligvis kontanter eller en slags privat eller hard penger. Banker liker ikke risiko, og avtaler som trenger arbeid anses risikabelt.
ved å bruke kontanter eller private penger, vil du kunne kjøpe noe med litt risiko, slik at du kan legge til verdi.
den andre grunnen er at distressed egenskaper ofte trenger å lukke raskt. Bankene er alt annet enn raske.så nøkkelen her er å bruke private penger til å kjøpe, og deretter refinansiere til noe lengre sikt som et godt konvensjonelt eller langsiktig kommersielt lån.
Trinn 2-Rehab
Du ønsker ikke å rehab EN BRRR leie eiendom på samme måte som du ville fikse en flip.
når du analyserer et prosjekt for en flip, ser du på kostnaden for arbeidet vs verdiøkningen. Hvis et kjøkken koster 10k og øker verdien med 15k, har den en 50% avkastning (15k – 10k = 5k retur. En 5k avkastning dividert med 10k investert = 50% avkastning).
det samme kjøkkenet kan gi verdi til leien din, men siden du ikke selger det, er det feil måte å måle verdien på.At $10k kan legge til $15k i verdi, men legg til knapt noe i ekstra leie. Siden vi leter etter kontantstrøm, vil jeg heller fokusere på renoveringer som legger til mengden leie jeg kan belaste.
BRRR Trinn 3-Leie Enheten
Finne gode leietakere som vil betale markedet (eller høyere) leier er nøkkelen til din strategi. De 3 viktigste trinnene er å finne, skjerm og beholde.
Trinn 4-Refinansiering
målet er å få pengene tilbake slik at du kan gjenta prosessen, noe som gjør dette trinnet det mest avgjørende.
fordi reglene for kommersiell utlån er slighting annerledes enn personlig utlån, la oss ta et raskt skritt tilbake og gå over reglene/kravene til kommersiell utlån:
- Du trenger rundt 2 års » erfaring.»Dette kan være rehab erfaring, utleier erfaring, eller erfaring som en eiendomsmegler hvis du kan overbevise banken om at det er direkte aktuelt.
- de fleste banker krever 6 + måneder med «krydder» før de vil finansiere det til markedspris i stedet for kjøpesummen. Dette betyr at eiendommen har vært stabil, fast og leid for rundt den perioden. I utgangspunktet trenger de deg til å rettferdiggjøre den høyere prisen med noen bevis på stabilitet og forbedrede leiepriser.
- Bankene låne 75-80% av takstverdi på denne typen avtale.
det er ikke vanskelig å se «trikset» når alle kriteriene er lagt ut.
- Bankene vil låne rundt 75% av takstverdi etter 6 måneder med krydder.
- Huset svømmeføtter er ute etter å være «all in» for rundt 75-80% av eiendommens verdi.
så kjøp en utleieeiendom som om du skal vende den, så refinansier den bare – du får alle pengene dine tilbake pluss langsiktig leieinntekt.
Men for at dette systemet skal fungere bra, må du kunne være «all in» for rundt 75-80% av verdien.
Trinn 5-Gjenta OG BRRR Mer (aka brrrr)
Når du har mest eller alle pengene dine tilbake, er det på tide å finne en annen eiendomsavtale TIL BRRRR! Den ekstra R står For Repeat.
Du får pengene dine tilbake og en ny strøm av inntekt. Kan livet bli bedre?