Det kan gjøre en forskjell
AV DOUG PRICE
Det er ingen mangel på interessant terminologi I Næringseiendom. En bestemt område av interesse er funnet i beskrivelsene Mellom En Kald Grå Skall og Varm Vanilje Skall. De overordnede definisjonene har å gjøre med hvordan rå eller ubebodde rom kan leveres til nye leietakere før plassen bygges ut for sin spesifikke bruk. Dette emnet er spesielt viktig som forskjellene i hvordan en plass er levert kan påvirke kostnadene for en transaksjon av titusener til hundretusener dollar for leietaker. Med så mye på spill, er det verdt å lære å forstå de ulike definisjonene av hvordan et rom leveres.
mens det er flere synonymer for hvordan mellomrom leveres, er et ubebodd eller nytt rom ofte beskrevet som Et Skallrom. De to mest commons typer ledig mellomrom eller’ Skjell ‘kommer med terminologien av enten En’ Kald Grå Skall ‘eller En’ Varm Vanilje Skall’. La oss ta en nærmere titt.
Hva er Shell Space?
Shell Space betegner den indre tilstanden til en bestemt næringseiendom plass som ikke har betydelige interiør forbedringer eller utførelser. Med en ny utvikling eller ny konstruksjon leveres de fleste rom vanligvis I En Skalltilstand; noe som betyr at plassen er i hovedsak fire perimetervegger med en primært åpen planløsning. Leietaker bygger deretter ut plass til sine spesifikke parametere som gjør det ikke lenger et skall, men en ferdig eller bygget ut plass.
I Tillegg kan en utleier eller leietaker velge å rive interiør ferdig av en allerede bygget ut plass hvis de spesifikke utførelser ikke er gunstig eller nødvendig av neste leietaker. Dette anses å returnere et rom Til En Skalltilstand og er ofte nødvendig før du utfører en nybygging på et andre generasjons rom.Shell konstruksjon betegner vanligvis gulvet, perimeter vegger og tak av et lukket lokaler og kan omfatte NOEN HVAC, elektriske eller vvs forbedringer, men ikke innvendige vegger, innvendig plass partisjonering, individualisert leietaker ferdig eller inventar.I Hovedsak Er Et Skallrom en åpen boks som er klar for en leietaker å bygge ut eller installere sine unike inventar i. Men forskjellen på ‘type shell’ er der detaljene kan gjøre en betydelig innvirkning på kostnadene for en leietaker. La oss ta en titt på forskjellene Mellom Et Kaldt Grått Skall og Et Varmt Vaniljeskall.
hva Er Et Kaldt Grått Skall?Et Kaldt Grått Skall er oftest definert ved å forstå de to hovedbeskrivelsesordene før ordet skall: Kaldt: betyr vanligvis at rommet ikke har HVAC (oppvarming, ventilasjon og klimaanlegg) tilgjengelig eller installert i rommet; og dermed kan plassen ikke varmes opp (eller avkjøles) før HVAC blir installert. I dette tilfellet MÅ EN HVAC-enhet eller enheter installeres eller leveres inn i rommet for å bringe oppvarming, ventilasjon og klimaanlegg til rommet. Derfor er plassen kald.Grå: vanligvis betyr plassen har ingen andre forbedringer til det som veggene blir ferdig med gips og malt, en dråpe tak gitter og fliser eller en gips tak, passende belysning installert, gulv, eller andre standard forbedringer som et toalett, bygget ut kontorer, etc. Ordet grå taler til det faktum gulvet og noen yttervegger er ofte fargen grå på grunn av ubehandlet betonggulv eller vegger.
Et Kaldt Grått skall er i hovedsak et rom uten HVAC eller finish av noen ekte substans. Mange ganger, utleiere vil også forlate en del av gulvet eller hele gulvet i skitt tilstand uten å helle noen betong, hvis de antar fremtiden leietaker må installere tunge avløp.
Hva Er Et Varmt Vaniljeskall?
til sammenligning er Et Varmt Vaniljeskall nær det motsatte Av Et Kaldt Grått Skall, som definert av:
- Varm: plassen har ET HVAC-system tilkoblet og funksjonelt, eller i det minste er festet til lokalene og klar til å bli koblet til. Varm betyr at rommet kan varmes opp og / eller avkjøles uten å legge TIL ET NYTT HVAC-system.Vanilje: Refererer vanligvis til plassen som er ferdig utvendige vegger med gips, et drop-grid tak med takfliser eller et gipsloft, med belysning installert, HVAC som distribueres, og inkluderer ofte også et visst nivå av ekstra utbygging som et ferdig toalett(er) med rennende vann, kloakk, rørleggerarbeid, inventar, etc. Plassen kan også inneholde noen grad av ekstra bygge ut som et beløp av kontorer eller flere vegger og interiør rom.
En Varm Vanilje Skall er egentlig en plass MED HVAC og de fire vegger og tak blir ferdig.Mange utleiere av både detaljhandel og kontorbygg vil forberede en ledig plass i tilstanden Til En Varm Vanilje Skall levering slik at enkelte leietakere kan være i stand til å umiddelbart flytte inn med svært små justeringer i rommet eller med bare installasjon av deres leietaker spesifikke møbler, inventar og utstyr.det er imidlertid noen leietakere som foretrekker Et Kaldt Grått Skall vs. Et Varmt Vaniljeskall hvis de har unike krav til deres mekaniske systemer, rørleggerarbeid eller andre overflater. Et Vaniljeskall kan kreve At Leietaker erstatter noen av forbedringene en utleier kanskje allerede har utført, for eksempel å flytte toaletter eller oppgradere sine overflater, velge en annen type tak og lysarmaturer og mer.Avhengig av nivået på finish I Et Varmt Vaniljeskall, er det mulig for en utleier å bruke $50.000 til $100.000 i forbedringer som leietaker umiddelbart kan rive ut eller oppgradere. Betydning, hvis utleier bruker penger på et bestemt takgitter, lys og toalettsted, men leietaker vil ha noe annet, kan det være et sunt sløsing med både tid og penger. De pengene ville vært bedre slated for leietaker å bruke på de eksakte elementene og ferdig de ønsket vers hva utleier allerede satt inn i rommet.Mens mange retail leietakere eller tradisjonelle kontor leietakere foretrekker levering Av En Vanilje Skall å fremskynde deres belegg og redusere deres bekostning av bygge ut, de fleste helsepersonell er mye bedre å ta en plass I En Kald Grå Skall format. Årsaken er at en helse leietaker kan bedre utnytte tilsvarende penger utleier ville ha brukt på en plass og i stedet bruke pengene for nøyaktig oppgraderinger leietaker ønsker. Det er tider når utleier allerede har brukt pengene på å levere Et Vaniljeskall, som i så fall bare får det utleier allerede har bestemt seg for. Det er imidlertid også mange situasjoner, spesielt med nybygg, hvor hvis du kommer til eiendommen eller utleier tidlig nok i forhandlingene, kan du bestemme hvilken type levering som en del av forhandlingene om plassen.Forstå disse unike vilkårene når du vurderer næringseiendom mellomrom vil hjelpe deg å ta den mest informerte avgjørelsen og gi deg en fordel under forhandlingene.Doug Price er en agent MED CARR Healthcare, landets ledende leverandør av kommersielle eiendomstjenester for helsepersonell og kjøpere. Hvert år stoler tusenvis AV helsepraksis PÅ CARR for å oppnå de gunstigste vilkårene for leieavtale og kjøpsforhandlinger. CARRS team av eksperter bistår med oppstart, leiefornyelser, utvidelser, flyttinger, ekstra kontorer, kjøp og praksisoverganger. Healthcare praksis velger CARR å spare dem en betydelig mengde tid og penger; samtidig sikre deres interesser er alltid først. Kontakt Doug På [email protected]