the No. 1 Strategy To Build A Rental Property Empire

Het is onmogelijk om genoeg huurwoningen te kopen om mee met pensioen te gaan, toch? Het duurt gewoon te lang om te sparen, onroerend goed te kopen, en een beetje huur over jaren

Je hebt gewoon te veel geld nodig voor aanbetalingen om te blijven kopen.

fout.

Het is waar dat het kopen van huurwoningen een zeer kapitaalintensief proces is en het is waar dat je over het algemeen 20-25% minder nodig hebt voor je aankopen (behalve je eerste paar die FHA of VA kunnen gaan).

Het is ook waar dat de meeste mensen geen onbeperkt geld hebben en geen 20-25% kunnen blijven neerzetten.

maar hier is het ding – je hoeft niet steeds geld neer te zetten.

er is een heel simpele strategie die je in staat stelt om dat allemaal te vermijden. Je raadt het al, het heet de brrr strategie en ik ga daar in veel detail op ingaan. Maar eerst …

een kort verhaal over hoe ik met pensioen ging met behulp van de brrr real estate methode.

BRRR-strategie tijdens de Grote Recessie

lang geleden begon ik de brrr-strategie te gebruiken voordat iemand het ooit de BRRR-strategie noemde.

In een notendop, het is een manier om onroerend goed te kopen die je toestaat om kapitaal te behouden om meer en meer onroerend goed te kopen in de loop van de tijd.

Ik ga in detail op het in een minuut, maar Ik wil u terug te nemen naar 2009 tot en met 2013 tijdens het diepste deel van de Grote Recessie.

niemand had een taak. Niemand kon de huur betalen. De huizenprijzen zakten als een rots en plat als een ziekenhuispatiënt. Er was geen sprong.

Het was gewoon wanhoop overal.zij noemen het de grote recessie, maar historisch gezien was het duidelijk een depressie.

… en ik besloot om in onroerend goed.iedereen zei dat ik gek was, en ik was een beetje gek. Veel mensen hadden net alles verloren, huurders betaalden niet, uitzettingen gebeurden overal. Het was zwaar.

maar deals konden overal worden gevonden. Het andere voordeel was omdat niemand werk aannemers waren gemakkelijk te vinden en zou werken voor 1/3 wat ze nu in rekening brengen.

het moeilijke deel was het vinden van geld om te investeren en het vinden van banken om te lenen.

Ik kocht mijn eerste 3 familie in 2009, vervolgens kocht ik een 4 familie een paar jaar later in het begin van 2012. Dit is een foto van de 4 familie, sexy is het niet?

in 2015 had ik meer dan 20 eenheden. In 2017 had ik ongeveer 35, en nu in 2018 heb ik verhuisd naar appartementencomplexen en hebben meer dan 470.

Dit is de strategie die ik gebruikte om meer onroerend goed te blijven kopen terwijl ik steeds meer geld in mijn zak Stop.

zo werkt brrr investing in real estate.

met behulp van de Brrr-strategie om een vastgoedportefeuille voor verhuur op te bouwen

de algemene strekking van de brrr-methode is om voldoende waarde toe te voegen aan een onroerend goed dat wanneer u het herfinanciert u het meeste, zo niet al uw kapitaal terugkrijgt. Hiermee kunt u uw geld te nemen en te gebruiken over en weer om deals te kopen.voor het geval u nog niet op de hoogte bent, staat BRRR voor Buy, Rehab, Rent, Refinance. Alternatief, sommige mensen noemen het de brrrr methode die staat voor exact hetzelfde ding, behalve de laatste R staat voor ” repeat.de BRRRR-methode is Kopen, afkicken, huren, herfinancieren, herhalen.

Stap 1-Buying

Er zijn 3 basisonderdelen voor het kopen van een onroerend goed-het vinden, analyseren en sluiten van de deal.

het vinden van een Deal

het belangrijkste onderdeel van de vastgoedstrategie van BRRR is het vinden van geweldige deals. Zonder een geweldige deal, het gewoon niet werkt (maar dat is soort van waar over het maken van geld in onroerend goed hoe dan ook).

in het algemeen verwijzen mensen naar deals als “off-market” en “on-market”.”Een off-market deal is in wezen elke verkoop die niet wordt vermeld met een onroerend goed verkoper op een notering dienst zoals de MLS, LoopNet, of CoStar.

er zijn een heleboel manieren om geweldige off-market deals te vinden. Deze omvatten:

• het starten van een Beleggerswebsite
• Direct Mail
• op deuren kloppen
• Bandietenborden
• MLS
• Vogelhonden

…en een paar dozijn andere methoden. Het enige wat je beperkt is je verbeelding!

analyseren van Huureigenschappen

het is belangrijk om een paar verschillende rekenmachines te hebben om deze klus te klaren. Het belangrijkste is je” achterkant van het servet ” rekenmachine.

de reden waarom een rekenmachine als deze zo belangrijk is, is omdat je letterlijk honderden deals bekijkt. Het is onmogelijk om een geavanceerde rekenmachine te gebruiken en door middel van tientallen deals per week te ruimen.

in plaats daarvan is het het beste om een zeer eenvoudige rekenmachine te gebruiken, de basisnummers erbij te gooien, en gewoon te kijken of het zelfs maar op afstand in de buurt is.

zodra u dat doet, kunt u de deal nemen en een diepere analyse doen. Als het niet goed is, gooi het gewoon opzij en je hebt uren van je tijd bespaard.

Ik heb een gratis brrr calculator samengesteld die u kunt gebruiken om deals te screenen.

Deals sluiten

het belangrijkste onderdeel van het sluiten van een deal is … het financieren.

We zullen het aan het eind wat meer hebben over financiering als we het hebben over de derde R – herfinanciering, maar het is belangrijk om te weten dat uw financiering vooraf anders zal zijn dan hoe u de deal herfinanciert.

vooraf gebruikt u meestal contant geld of een soort privé-of hard geld. Banken houden niet van risico ‘ s, en deals die werk nodig hebben worden als riskant beschouwd.

door cash of privégeld te gebruiken, kunt u iets kopen met een beetje risico, zodat u waarde kunt toevoegen.

de andere reden is dat noodlijdende eigenschappen vaak snel moeten sluiten. Banken zijn allesbehalve snel.

dus de sleutel hier is om particulier geld te gebruiken om te kopen, dan herfinancieren in iets langere termijn, zoals een goede conventionele of lange termijn commerciële lening.

Stap 2-Rehab

u wilt een Brrr-huurwoning niet afkicken op dezelfde manier als u een flip zou repareren.

wanneer u een project analyseert voor een flip, kijkt u naar de kosten van het werk versus de waardestijging. Als een keuken kost 10k en verhoogt de waarde met 15k, dan heeft het een 50% return (15k – 10k = 5k return. Een 5K rendement gedeeld door 10K geïnvesteerd = 50% rendement).

dezelfde keuken kan waarde toevoegen aan uw huur, maar omdat u het niet verkoopt, is het de verkeerde manier om waarde te meten.

die $ 10k zou $15k aan waarde kunnen toevoegen, maar nauwelijks iets aan extra huur toevoegen. Aangezien we op zoek zijn naar cash-flow, richt ik me liever op renovaties die de huur verhogen die ik kan vragen.

BRRR Stap 3-het huren van de Unit

het vinden van geweldige huurders die markthuren (of hogere) betalen is de sleutel tot uw strategie. De 3 belangrijkste stappen zijn te vinden, scherm, en behouden.

Stap 4 – herfinanciering

Het doel is om uw geld terug te krijgen zodat u het proces kunt herhalen, wat deze stap het meest cruciaal maakt.

omdat de regels voor commercieel uitlenen minder sterk zijn dan voor persoonlijk uitlenen, nemen we een snelle stap terug en nemen we de regels/vereisten voor commercieel uitlenen door:

• u heeft ongeveer 2 jaar ervaring nodig.”Dit kan rehab ervaring, verhuurder ervaring, of zelfs ervaring als makelaar als je de bank kunt overtuigen dat het direct toepasbaar.
• de meeste banken hebben meer dan 6 maanden “kruiden” nodig voordat ze het zullen financieren tegen de marktprijs in plaats van tegen de aankoopprijs. Dit betekent dat de woning stabiel, vast en verhuurd is voor ongeveer die periode. Kortom, ze hebben je nodig om de hogere prijs te rechtvaardigen met enig bewijs van stabiliteit en verbeterde huurprijzen.
• banken lenen 75-80% van de geschatte waarde uit op dit soort transacties.

Het is niet moeilijk om de “truc” te zien als alle criteria zijn opgesteld.

• banken lenen ongeveer 75% van de geschatte waarde na 6 maanden kruiden.
• Huis flippers zijn op zoek naar” all-in ” voor ongeveer 75-80% van de waarde van de woning.

dus, koop een huurwoning zoals je het gaat om te draaien, dan herfinanciert u het-u krijgt al uw geld terug plus de lange termijn huurinkomsten.

maar om dit systeem goed te laten werken, moet je in staat zijn om “all-in” te zijn voor ongeveer 75-80% van de waarde.

Stap 5 – Repeat and BRRR More (aka brrrr)

zodra u de meeste of al uw geld terug hebt, is het tijd om een andere onroerend goed deal te vinden om BRRRR! De extra R staat voor Repeat.

u krijgt uw geld terug en een nieuwe inkomstenstroom. Kan het leven nog beter worden?