Carnegie House is one of about 100 land-lease buildings in New York City.entre preços elevados, honorários de corretor, custos mensais de manutenção, impostos sobre a propriedade, conselhos de administração e restrições de edifícios, comprar qualquer tipo de Imóvel em Nova Iorque pode ser incrivelmente complexo. Então vamos adicionar mais uma peça complicada ao quebra-cabeça: locação de terras.os edifícios de arrendamento constituem uma pequena fracção dos edifícios residenciais de Nova Iorque. Há cerca de 100 prédios de arrendamento na cidade, principalmente em Manhattan, com uma alta concentração em Lincoln Square e Battery Park City. Sua característica única é que eles se sentam em terras que não pertencem ao edifício, mas a um proprietário de terras. Sim – um edifício de arrendamento não é dono do terreno onde está. Esta situação estranha ocorreu quando o proprietário da terra preferiu manter a propriedade da terra, em vez de vendê-la ao Desenvolvedor, beneficiando assim de taxas de renda para os anos vindouros.
a maioria dos edifícios relativos a arrendamentos de terrenos (também conhecido por arrendamento de terrenos) são co-ops. O terreno é geralmente arrendado por longos períodos (50 a 99 anos), e os proprietários de apartamentos pagam um aluguel de terreno que é embrulhado em suas taxas de manutenção (ou taxas comuns, no caso de condomínios).
o que saber sobre os edifícios de arrendamento de terrenos
arrendamento de terrenos, ou arrendamento de terrenos, os edifícios são uma das peculiaridades mais interessantes dos bens imobiliários de Nova Iorque, e os seus elementos devem ser tidos em conta cuidadosamente pelos potenciais compradores. (Aqui está uma lista parcial de alguns edifícios da NYC.por um lado, os edifícios arrendados têm pontos de entrada muito mais baixos para aquisição. Se você já viu uma cooperativa da NYC a um preço de 20%, ou mesmo 35%, abaixo do valor de mercado, é provavelmente porque o terreno debaixo do edifício está sendo alugado. Mas, embora os edifícios de arrendamento de terrenos possam oferecer poupanças consideráveis no preço de venda, as taxas de manutenção mensais neles são geralmente muito mais elevadas do que em apartamentos comparáveis, porque têm de cobrir a renda do terreno. Além disso, uma vez que as cooperativas de arrendamento de terrenos não são proprietárias das suas terras, não pagam impostos imobiliários. Por conseguinte, os proprietários de apartamentos de arrendamento de terrenos têm acesso limitado às deduções do imposto predial de que outros proprietários beneficiam.
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De acordo com Tony Jao, um veterano banqueiro hipotecário no Investors Bank, os bancos olham de perto para a duração da hipoteca em comparação com o número de anos restantes no arrendamento de terras. Então, um banco pode ser improvável para fornecer uma hipoteca de 30 anos para uma unidade cujo arrendamento de terras expira em 20 anos.o que acontece quando o contrato terminar?quando a locação de um edifício se aproxima da expiração, duas coisas podem acontecer. Normalmente, o co-op board e o proprietário do imóvel se reúnem para discutir os Termos e renovar o arrendamento. Os avaliadores são trazidos para valorizar a terra, e ambas as partes concordam com um preço baseado nessa informação. Embora seja provável que a renda do terreno suba, também pode descer, em caso de contracção do mercado. A outra opção quando um arrendamento está se esgotando é que os proprietários de apartamento pode tentar comprar o terreno para si mesmos.
numa recente instância em Trump Plaza, os membros do co-op reuniram 185 milhões de dólares para comprar o terreno por baixo do edifício ao seu proprietário. Enquanto a compra movia o edifício e as unidades para uma zona mais estável, ele veio com um grande custo. Com a compra, os inquilinos em Trump Plaza enfrentaram uma nova avaliação de terras, que era proibitiva para alguns. Em um exemplo citado pelo Wall Street Journal, uma residente de longa data viu sua avaliação exceder o valor de sua cooperativa de 1 quarto, forçando-a a vender.
One nice co – op building at 100 W. 57th St. no centro da cidade, a Carnegie House, tem um contrato de arrendamento. A expiração e renovação são esperadas em cerca de 10 anos, o que contribui com alguma dificuldade na avaliação do valor real de mercado para as unidades do edifício.teoricamente, um arrendamento de terrenos poderia chegar ao fim do seu período de vigência sem renovação e o edifício reverteria para o titular do arrendamento. Isso significa que os donos de condomínios ou cooperativas enfrentariam o despejo, ou poderiam se tornar inquilinos em suas casas. Mas, tanto quanto a maioria dos especialistas sabe, isto nunca aconteceu em Nova Iorque.por último, enquanto as locações de terrenos podem ser complicadas, os compradores experientes podem trabalhar com corretores de imóveis conhecedores para encontrar oportunidades que maximizem os benefícios de um edifício de arrendamento de terrenos.quer queira alugar ou comprar, encontre o seu próximo apartamento em StreetEasy.