Qu’est-ce que la Zone de Moquette, la Zone Bâtie et la Zone Super Bâtie?

Pour un acheteur de maison dans le monde d’aujourd’hui, avoir des doutes sur le concept de la zone de moquette pourrait s’avérer très préjudiciable. Malgré les nombreux détails impliqués dans le processus, tout se résume à l’espace que l’acheteur acquerra, en échange d’argent. C’est pourquoi les calculs d’espace sont le plus grand déterminant de la valeur d’une propriété. Presque tous les grands promoteurs immobiliers affichent la grande surface de tapis offerte par leurs unités, comme leur argument de vente unique, depuis que la loi sur l’immobilier leur impose de vendre des maisons en fonction de la surface de tapis. Plus l’espace est grand, plus le coût est élevé. De même, plus l’espace est petit, plus le coût est bas.

Maintenant, s’il est beaucoup plus simple de faire le calcul si vous achetiez un terrain ou une parcelle, on ne peut pas en dire autant des achats d’appartement / appartement. Il est plus compliqué d’avoir une idée précise de la mesure de l’espace dans les unités construites, un fait que les promoteurs immobiliers en Inde ont largement abusé, en mal informant les acheteurs. C’était cependant vrai avant l’entrée en vigueur de la Loi de 2016 sur l’immobilier (Réglementation et développement).

Comme le montant que vous dépenseriez pour l’achat de votre propriété dépend énormément de l’espace que le constructeur vous offre à travers l’appartement ou l’appartement, il devient absolument nécessaire de vous armer de la connaissance des différents repères de mesure de l’espace – zone de tapis, zone bâtie et zone super bâtie, qui sont souvent utilisés en Inde dans les transactions immobilières.

Qu’est-ce qu’une zone de tapis?

C’est vraiment assez littéral et simple à comprendre. Cette zone de l’appartement ou de l’appartement, que vous pouvez couvrir à l’aide d’un tapis, est la zone de tapis. Cela signifie que la zone de tapis est la zone utilisable réelle que vous obtenez pour une utilisation dans votre maison. Cela implique alors que la zone de moquette de l’appartement n’inclura pas l’épaisseur des murs intérieurs, l’espace utilisé dans la construction du hall d’entrée, de l’ascenseur, des escaliers, de l’aire de jeux, etc.

Formule pour calculer la surface de moquette

Surface de moquette=Surface de la chambre à coucher + salon + balcons + toilettes – l’épaisseur des murs intérieurs

Définition de la surface de moquette sous RERA

La section 4 de la RERA stipule que chaque promoteur doit faire une demande pour l’autorité de régulation immobilière, pour l’enregistrement du projet immobilier, tout en fournissant, entre autres, la zone de tapis des appartements à vendre dans le projet, ainsi que la zone de la vérandas ou balcon exclusif et les zones de terrasse ouvertes exclusives avec l’appartement.

Tout en prescrivant clairement aux promoteurs immobiliers de vendre des appartements et des appartements en Inde sur la base de cette référence de mesure de l’espace, la loi sur l’immobilier (RERA) définit les zones de tapis comme « La surface de plancher nette utilisable d’un appartement, à l’exclusion de la zone couverte par les murs extérieurs, des zones sous les puits de services, de la zone exclusive de balcon ou de véranda et de la terrasse ouverte exclusive, mais inclut la zone couverte par les cloisons internes de l’appartement. »

La Loi précise également que l’expression « zone exclusive de balcon ou de véranda » désigne la zone de la véranda ou du balcon, selon le cas, qui correspond à la surface nette utilisable d’un appartement, destinée à l’usage exclusif de l’attributaire. En outre, selon la Loi, « terrasse ouverte exclusive » désigne la surface de cette terrasse ouverte qui est attenante à la surface nette utilisable d’un appartement, destinée à l’usage exclusif de l’attributaire.

Qu’est-ce qui est couvert sous la zone du tapis?

• Chambre à coucher
• Salle à manger
• Dressing
• Cuisine
• Étude
• Magasins
• Toute autre pièce
• Salle de bain
• Balcons dans la maison
• Escalier dans la maison

Qu’est-ce qui n’est pas couvert sous la zone de tapis?

• Murs extérieurs et intérieurs
• Espaces communs
• Terrasse

Que dit RERA d’autre sur la zone de moquette?

Alors que les constructeurs sont désormais légalement tenus de mentionner la surface de moquette à mesurer et à évaluer les unités, des dispositions ont également été prises pour l’augmentation et la diminution de sa mesure, tout en développant un projet en construction. Si la surface de la moquette est réduite au cours de la construction, le constructeur devra rembourser le montant excédentaire dans les 45 jours, avec intérêts annuels, à l’acheteur. En cas d’augmentation de la surface de moquette, le promoteur peut également demander à l’acheteur de payer le montant excédentaire. Cependant, le RERA plafonne la limite supérieure de l’augmentation de la surface du tapis à pas plus de 3%.

Comment s’assurer que vous n’êtes pas à court de changement en termes de surface de tapis?

Si vous achetez un projet dans une méga société de logement, le constructeur sera obligé de vous indiquer la zone de tapis de l’unité en vertu des dispositions de la RERA. Cependant, demandez à un expert technique de visiter l’appartement et de calculer la superficie. Si vous demandez un prêt immobilier, la banque enverra un expert technique pour examiner l’unité. Vérifiez avec eux si la surface de la moquette, telle que vous l’a dit le constructeur, est la même que celle évaluée par eux. En cas de divergence, vous devez signaler ce problème au constructeur et renégocier le prix.

Une autre chose clé à retenir lors de l’achat d’une propriété est de ne pas se laisser emporter par les numéros de zone bâtie ou de zone super bâtie, au cas où la zone de moquette ne vous plairait pas. À la fin de la journée, la zone de tapis est la zone réelle que vous utiliseriez dans votre vie quotidienne. Assurez-vous qu’il y a un équilibre parfait entre les nombres, la zone de tapis revendiquant la part la plus élevée.

Qu’est-ce qu’une zone bâtie ?

La zone bâtie de votre appartement ou de votre appartement est la zone de moquette plus la zone couverte par les murs intérieurs et le balcon. Dans les appartements d’habitation en Inde, près de 30% de la superficie totale d’une unité d’habitation est utilisée pour créer les murs intérieurs et les balcons. Cela signifie que si les développeurs vous indiquent que la surface bâtie des unités est de 1 000 pieds carrés, vous pouvez supposer que la surface nette utilisable ou la surface de moquette de l’appartement ne dépassera pas 700 pieds carrés.

Formule pour calculer la surface bâtie

Surface bâtie = Surface de tapis + surface des murs +surface du balcon

Qu’est-ce qui est couvert sous la surface bâtie?

• Zone de tapis
• Murs extérieurs et intérieurs
• Conduits utilitaires

Qu’est-ce qui n’est généralement pas inclus dans la zone bâtie?

• Cour au niveau du sol
• Jardin
• Zone rocheuse
• Structures de puits et de puits
• Plante
• Pépinière
• Plate-forme autour d’un arbre
• Réservoir d’eau au-dessus
• Fontaine
• Banc à toit ouvert et autres
• Drainage
• Ponceau
• >Conduit
• Catch-pit
• Fosse de goulotte
• Gouttière à chambre
• Mur composé ou délimité
• Chejja
• Escalier découvert
• Cabine / pompe de gardien
• Réservoir de puisard

Qu’est-ce que la zone super bâtie?

Une société de logement se compose de divers espaces communs. Alors que l’acheteur doit payer des frais d’entretien mensuels pour l’entretien de ces espaces, il devra également débourser de l’argent pour une partie proportionnelle de ces espaces au moment de l’achat. Les constructeurs utilisent généralement le facteur de charge – des espaces construits non exclusivement attribués à l’acheteur – sur la zone de tapis, pour arriver à la zone super construite. Les développeurs arrivent à la zone super-construite d’une unité en ajoutant la zone totale bâtie à la zone occupée par les espaces communs, y compris le couloir, le hall d’ascenseur, l’ascenseur, etc. Dans certains cas, les constructeurs incluent même des équipements tels que des piscines, des jardins et des clubhouses, dans l’espace commun.

Avant que la RERA ne rende obligatoire la vente d’appartements en fonction de la surface de moquette, ils utilisaient largement la zone super bâtie comme unité de mesure de l’espace, pour encaisser le manque de clarté sur le calcul de l’espace. L’utilisation de la zone super bâtie comme unité de mesure les a aidés à réduire le coût par pied carré de la propriété. Cela a également donné à l’acheteur une fausse impression qu’il investissait dans une grande maison alors qu’il ne l’était pas réellement.

« La zone super bâtie est le grand nombre, avec lequel les développeurs préfèrent commercialiser leurs projets. C’est le nombre auquel ils arrivent, en ajoutant des zones communes avec des zones bâties. La zone super bâtie est également connue comme la zone vendable, car elle devient un critère pour les développeurs de citer leurs acheteurs « , explique Vijay Verma, PDG de Sunworld Group. Avec plus d’un appartement sur un étage, le calcul de la surface super bâtie se fait différemment, ajoute-t-il.

Supposons qu’une maison avec une surface de tapis de 1 000 pieds carrés soit au prix de Rs 2 000 le pied carré. Dans un tel scénario, le coût global de la propriété sera de Rs 20,00,000. Pour rendre le terrain de marketing encore plus attrayant, un développeur fournira la zone super bâtie (disons 1 300 pieds carrés) et le prix de la propriété plus bas à, disons, Rs 1 800 par pied carré. Dans ce scénario, le coût global de la propriété sera de Rs 23,40 lakhs. Pour un acheteur naïf, ce dernier serait de tous les jours beaucoup plus attrayant que le premier.

Qu’est-ce qui est couvert dans la zone super bâtie?

• Zone construite de l’appartement
• Clubhouses
• Conduits d’air
• Conduits de tuyaux / conduits d’arbre
• Ascenseur
• Escaliers
• Hall d’entrée
• Piscine
• Gymnase
• Toutes les autres installations communes

Remarque: La zone supplémentaire sera ajoutée à la zone de tapis en fonction du chargement facteur utilisé par le constructeur.

Formule pour calculer la surface super bâtie

Surface super bâtie =Surface bâtie + surface commune proportionnelle

Ou

Surface super bâtie = Surface de tapis (1 + facteur de chargement)

Remarque: Le chargement serait de l’ordre de 15% à 50%, selon le constructeur et l’emplacement exact.

Exemple de calcul de la super surface bâtie

Lorsqu’il y a plus d’un appartement sur un étage, la super surface bâtie est calculée d’une manière différente.

Supposons qu’au cinquième étage d’une société de logement, Sanjay Mehta possède un appartement d’une superficie bâtie de 1 000 pieds carrés. Au même étage, Amit Lal possède un appartement d’une superficie bâtie de 2 000 pieds carrés. La surface commune totale à l’étage est de 1 500 pieds carrés.

Maintenant, pour calculer la super surface bâtie des deux appartements, le constructeur diviserait dans le rapport des surfaces bâties des appartements (dans ce cas 1: 2), ajoutez 500 pieds carrés d’espace supplémentaire dans la surface bâtie totale de Mehta et 1 000 pieds carrés supplémentaires dans la zone bâtie de Lal. Maintenant, la zone super construite de l’appartement de Mehta est de 1 500 pieds carrés et celle de Lal est de 3 000 pieds carrés.

Les acheteurs peuvent-ils refuser de payer pour une augmentation de la surface de moquette par le constructeur?

Il y a eu plusieurs cas où le constructeur a augmenté le prix global de la propriété, en raison de certains changements dans le plan et d’une augmentation de la surface de moquette. En vertu des dispositions de la RERA, l’acheteur est tenu de payer les frais supplémentaires. La RERA du Maharashtra a récemment précisé que l’acheteur était tenu de payer l’argent supplémentaire, tout en rendant son verdict dans une affaire déposée par Ashley Neil Serrao et Mark Clement Serrao, qui avaient acheté une unité à Runwal Greens par Propel Developers Pvt Ltd.

« L’augmentation de la surface de moquette est facturée proportionnellement au prix de contrepartie de l’appartement et celle couverte par le contrat de vente ne peut être qualifiée de violation du contrat de vente », a déclaré l’ordonnance de MahaRERA.

Conseils pour calculer la surface utilisable de votre future maison

Demandez toujours au constructeur la surface de moquette de la propriété et négociez le prix en fonction de ce nombre. Pour qu’il n’y ait absolument aucune possibilité de manipulation sur ce front, vous pouvez demander l’aide d’un évaluateur technique privé pour confirmer à nouveau la zone de tapis dans la propriété. Ceux qui achètent la propriété avec l’aide du financement du logement sont en effet mieux placés, car la banque enverrait ses propres évaluateurs juridiques et techniques, pour vérifier les spécifications de la propriété.

Un autre point à noter ici que même si un constructeur cite le prix de la propriété en fonction de la surface de moquette, il augmenterait généralement le coût par pied carré, afin de couvrir la zone bâtie et la zone super bâtie. Essayez de connaître les prix dans des projets similaires dans ce domaine, pour confirmer si le prix indiqué par votre constructeur est correct. Si ce n’est pas le cas, il est possible pour l’acheteur de négocier l’accord et d’essayer d’obtenir une réduction des prix.

Nous espérons que cela éclaircira la confusion qui semble toujours envahir les surfaces de plancher et la façon dont les prix sont calculés, ce qui vous facilitera la prise de décisions. Vous avez d’autres questions? Demandez-nous ci-dessous!

Voici la partie 2 des Bases de l’immobilier, où nous parlons des étapes OSR, FSI, de Chargement et de construction.

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