Carnegie House est l’un des 100 immeubles à louer à New York.
Entre les prix élevés, les frais de courtage, les coûts d’entretien mensuels, les taxes foncières, les conseils d’administration des coopératives et les restrictions de construction, l’achat de tout type de biens immobiliers à New York peut être incroyablement complexe. Ajoutons donc une autre pièce délicate au puzzle: les baux fonciers.
Les immeubles locatifs représentent une petite fraction des immeubles résidentiels de New York. Il y a environ 100 immeubles locatifs dans la ville, principalement à Manhattan, avec une forte concentration à Lincoln Square et à Battery Park City. Leur caractéristique unique est qu’ils sont assis sur un terrain qui n’appartient pas au bâtiment, mais à un propriétaire foncier. Oui – un immeuble à bail ne possède pas le terrain sur lequel il se trouve. Cette situation étrange s’est produite lorsque le propriétaire a préféré conserver la propriété du terrain, plutôt que de le vendre au promoteur, bénéficiant ainsi de charges de loyer pour les années à venir.
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La plupart des bâtiments sur des baux fonciers (aka des loyers au sol) sont des coopératives. Le terrain est généralement loué à long terme (50 à 99 ans), et les propriétaires d’appartements paient un loyer foncier qui est inclus dans leurs frais d’entretien (ou charges communes, dans le cas des condos).
Ce qu’il faut savoir sur les immeubles à bail
Les immeubles à bail, ou à bail au sol, sont l’une des bizarreries les plus intéressantes de l’immobilier à New York, et leurs détails doivent être pris en compte avec soin par les acheteurs potentiels. (Voici une liste partielle de certains immeubles locatifs à New York.)
D’une part, les immeubles locatifs ont des points d’entrée beaucoup plus bas pour l’achat. Si vous avez déjà vu une coopérative de New York au prix de 20%, voire 35%, en dessous de la valeur marchande, c’est probablement parce que le terrain sous le bâtiment est loué. Mais alors que les immeubles locatifs peuvent offrir des économies considérables sur le prix de vente, les frais d’entretien mensuels y sont généralement beaucoup plus élevés que dans des appartements comparables, car ils doivent couvrir le loyer du sol. De plus, comme les coopératives de location de terrains ne sont pas propriétaires de leurs terres, elles ne paient pas de taxes foncières. Par conséquent, les propriétaires d’appartements à bail ont un accès limité aux déductions d’impôt foncier dont bénéficient les autres propriétaires.
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Les acheteurs doivent également savoir que les banques examineront de très près les demandes de prêt hypothécaire pour les unités d’un immeuble à bail. Selon Tony Jao, banquier hypothécaire chevronné chez Investors Bank, les banques examinent de près la durée de l’hypothèque par rapport au nombre d’années restantes dans le bail foncier. Il est donc peu probable qu’une banque fournisse une hypothèque de 30 ans pour une unité dont le bail foncier expire dans 20 ans.
Que Se Passe-t-Il Lorsque le Bail Est Épuisé?
Lorsque le bail d’un terrain à bâtir approche de l’expiration, deux choses peuvent se produire. Habituellement, le conseil d’administration de la coopérative et le propriétaire se rencontrent pour discuter des modalités et renouveler le bail. Des évaluateurs sont amenés à évaluer le terrain, et les deux parties conviennent d’un prix basé sur cette information. Alors que le loyer du sol est susceptible d’augmenter, il pourrait également baisser, en cas de contraction du marché. L’autre option lorsqu’un bail est épuisé est que les propriétaires d’appartements peuvent essayer d’acheter le terrain pour eux-mêmes.
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Dans un cas récent à Trump Plaza, les membres de la coopérative ont bricolé 185 millions de dollars pour acheter le terrain sous le bâtiment à son propriétaire. Bien que l’achat ait déplacé le bâtiment et les unités dans une zone plus stable, il a coûté cher. Avec le rachat, les locataires de Trump Plaza ont fait face à une nouvelle évaluation foncière, ce qui était prohibitif pour certains. Dans un exemple cité par le Wall Street Journal, une résidente de longue date a vu son évaluation dépasser la valeur de sa coopérative de 1 chambre, la forçant à vendre.
Un bel immeuble coopératif au 100 W. 57th St. dans le centre-ville, Carnegie House, est sur un bail foncier. L’expiration et le renouvellement sont attendus dans environ 10 ans, ce qui complique l’évaluation de la valeur marchande réelle des unités du bâtiment.
Théoriquement, un bail foncier pourrait arriver à la fin de sa durée sans renouvellement, et le bâtiment reviendrait au titulaire du bail. Cela signifie que les propriétaires de coop ou de condos risquent d’être expulsés ou pourraient devenir locataires chez eux. Mais pour autant que la plupart des experts le sachent, cela ne s’est jamais produit à New York.
Enfin, bien que les baux fonciers puissent être délicats, les acheteurs avertis peuvent travailler avec des courtiers immobiliers compétents pour trouver des opportunités qui maximisent les avantages d’un immeuble loué.
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