Carnegie House este una dintre cele aproximativ 100 de clădiri de închiriere de terenuri din New York.
între prețurile ridicate, Comisioanele brokerului, costurile lunare de întreținere, impozitele pe proprietate, consiliile cooperative și restricțiile de construcție, cumpărarea oricărui tip de imobil din New York poate fi incredibil de complexă. Deci, să adăugăm încă o piesă complicată puzzle-ului: contractele de închiriere a terenurilor.
clădirile închiriate de terenuri reprezintă o mică parte din clădirile rezidențiale din New York. Există aproximativ 100 de clădiri de închiriere de terenuri în oraș, în principal în Manhattan, cu o concentrație mare în Lincoln Square și Battery Park City. Caracteristica lor unică este că stau pe un teren care nu aparține clădirii, ci unui proprietar de teren. Da — o clădire de închiriere de terenuri nu deține terenul pe care se află. Această situație ciudată a apărut atunci când proprietarul a preferat să păstreze proprietatea asupra terenului, mai degrabă decât să-l vândă dezvoltatorului, beneficiind astfel de taxe de chirie pentru anii următori.
Manhattan 1-2brs sub $ 700k pe StreetEasy articolul continuă mai jos
majoritatea clădirilor pe terenuri închiriate (aka chiriile la sol) sunt cooperative. Terenul este în general închiriat pe termen lung (50-99 ani), iar proprietarii de apartamente plătesc o chirie de teren care este înfășurată în taxele de întreținere (sau taxe comune, în cazul apartamentelor).
ce trebuie să știți despre clădirile închiriate de terenuri
închirierea de terenuri sau închirierea de terenuri, clădirile sunt una dintre cele mai interesante ciudățenii ale imobilelor din New York City, iar detaliile acestora ar trebui luate în considerare cu atenție de către potențialii cumpărători. (Aici este o listă parțială a unor clădiri de închiriere a terenurilor din New York.)
pe de o parte, clădirile care închiriază terenuri au puncte de intrare mult mai mici pentru cumpărare. Dacă ați văzut vreodată un co-op din New York la un preț de 20%, sau chiar 35%, sub valoarea de piață, este probabil pentru că terenul de sub clădire este închiriat. Dar, în timp ce clădirile de închiriere a terenurilor pot oferi economii considerabile la prețul de vânzare, taxele lunare de întreținere în ele sunt de obicei mult mai mari decât în apartamentele comparabile, deoarece trebuie să acopere chiria la sol. De asemenea, deoarece cooperativele de închiriere a terenurilor nu dețin terenurile lor, nu plătesc impozite imobiliare. Prin urmare, proprietarii apartamentelor de închiriere a terenurilor au acces limitat la deducerile de impozit pe proprietate de care beneficiază alți proprietari.
Manhattan Studios și 1BRS sub $500k pe articolul StreetEasy continuă mai jos
cumpărătorii ar trebui, de asemenea, să fie conștienți de faptul că băncile vor examina foarte atent cererile ipotecare pentru unitățile dintr-o clădire de închiriere de terenuri. Potrivit lui Tony Jao, un bancher ipotecar veteran la Investors Bank, băncile se uită atent la lungimea ipotecii în comparație cu numărul de ani rămași în arenda terenului. Deci, este puțin probabil ca o bancă să ofere o ipotecă de 30 de ani pentru o unitate a cărei închiriere de terenuri expiră în 20 de ani.
ce se întâmplă atunci când contractul de închiriere se termină?
când arenda unei clădiri se apropie de expirare, se pot întâmpla două lucruri. De obicei, Consiliul cooperativ și proprietarul proprietății se întâlnesc pentru a discuta termenii și pentru a reînnoi contractul de închiriere. Evaluatori sunt aduse la valoarea terenului, și ambele părți sunt de acord la un preț bazat pe aceste informații. În timp ce chiria la sol este probabil să crească, ar putea scădea și în cazul unei contracții a pieței. Cealaltă opțiune atunci când un contract de închiriere se termină este că proprietarii de apartamente pot încerca să cumpere terenul pentru ei înșiși.
Brooklyn 1-2brs sub $ 700K pe articolul StreetEasy continuă mai jos
într-un caz recent la Trump Plaza, membrii cooperativei au adunat 185 de milioane de dolari pentru a cumpăra terenul de sub clădire de la proprietarul acesteia. În timp ce achiziția a mutat clădirea și unitățile într-o zonă mai stabilă, a venit cu un cost mare. Odată cu achiziția, chiriașii din Trump Plaza s-au confruntat cu o nouă evaluare a terenului, care a fost prohibitivă pentru unii. Într-un exemplu citat de Wall Street Journal, o rezidentă de multă vreme a văzut evaluarea ei depășind valoarea cooperativei sale cu 1 dormitor, forțând-o să vândă.
o clădire cooperativă frumoasă la 100 W. 57th St. în Midtown, Carnegie House, este în arendă. Expirarea și reînnoirea sunt așteptate în aproximativ 10 ani, ceea ce contribuie la unele dificultăți în evaluarea valorii reale de piață pentru unitățile din clădire.teoretic, un contract de leasing ar putea ajunge la sfârșitul mandatului său fără reînnoire, iar clădirea ar reveni titularului contractului de închiriere. Acest lucru înseamnă că co-op sau condo proprietarii s-ar confrunta cu evacuarea, sau ar putea deveni chiriași în casele lor. Dar, din câte știu majoritatea experților, acest lucru nu s-a întâmplat niciodată în New York.în cele din urmă, în timp ce contractele de închiriere a terenurilor pot fi dificile, cumpărătorii pricepuți pot lucra cu brokeri imobiliari cunoscuți pentru a găsi oportunități care să maximizeze beneficiile unei clădiri de închiriere a terenurilor.
—
fie că sunteți în căutarea de a închiria sau de a cumpăra, găsi următorul apartament NYC pe StreetEasy.