evaluarea scăzută a locuinței vă distruge achiziția sau refinanțarea? Iată ce trebuie să faceți

În acest articol:

o evaluare scăzută a locuinței vă poate distruge achiziția de locuințe. Și poate ruina șansele de refinanțare cu succes casa ta. Aceasta poate însemna mai puțin cash out, costuri mai mari, sau nici o afacere la toate. Dar ai opțiuni.

• apel evaluator cu dumneavoastră creditor/evaluator
• cere (și să plătească pentru) un al doilea evaluare
• schimba creditorii și începe peste cu o nouă evaluare
• renegocieze prețul de achiziție cu vânzătorul
• face o plată mai mare în jos

înțelege că orice opțiuni care implică o nouă evaluare sunt de gând să te coste, astfel încât să fie foarte sigur că aveți o problemă legitimă înainte de a întreprinde acest lucru.

verificați noua rată (24 martie 2021)

De ce aveți nevoie de o evaluare?

o ipotecă este un împrumut susținut de bunuri imobiliare. Dacă nu reușesc să ramburseze împrumutul convenite, creditorul poate bloca, reintra în posesia și vinde proprietatea de a recupera pierderile sale. Deci, în mod natural, creditor ipotecar vrea să vă asigurați că valoarea de proprietate este suficient de mare pentru a sprijini suma pe care doriți să împrumute.

Related: ce este o evaluare acasă, și de ce avem nevoie de unul?

în cele din urmă, valoarea de casa ta, împreună cu rating-ul de credit, determină care ipotecare programe vă calificați pentru, și cât de mult veți plăti. Relația dintre valoarea proprietății și suma împrumutului dvs. se numește împrumut la valoare sau LTV. Cu cât LTV-ul dvs. este mai mic, cu atât cererea dvs. este mai de dorit pentru un creditor.

creditorii se bazează pe evaluatorii autorizați pentru a determina valoarea „oficială” a unei case. Evaluatorii sunt profesioniști instruiți care certifică valoarea caselor pentru creditori, generând rapoarte standard numite evaluări. Dacă sunteți de cumpărare o casa, evaluarea vă protejează de overpaying pentru o proprietate.

când o evaluare cade scurt

uneori, un evaluator constată valoarea unei proprietăți să fie mai mică decât ceea ce este nevoie pentru a face achiziția sau refinanțare de lucru.

cu o achiziție acasă, acest lucru poate însemna că acasă evaluează pentru mai puțin de acasă contractat prețul de achiziție. Pe un împrumut de refinanțare, aceasta poate însemna că acasă pare să aibă capitaluri proprii insuficiente pentru a îndeplini standardele ipotecare.

Related: Casa Mea nu a evalua pentru prețul său de achiziție (acum ce?)

când evaluarea dvs. nu atinge valoarea dorită sau așteptată, cumpărătorii și proprietarii de case de refinanțare au opțiuni.

Acest articol explică modul în care evaluatorii apreciază proprietatea dvs., unde puteți găsi erori care pot fi contestate și ce să faceți atunci când sunteți sigur că evaluatorul a făcut o greșeală (ceea ce se poate întâmpla!).

cum evaluatori determina valoarea de acasă?

evaluatorii sunt profesioniști și instruiți și autorizați. Este treaba lor să ofere evaluări obiective ale proprietății imobiliare.pentru a atribui o valoare unei case date, evaluatorii folosesc o combinație de informații publice și private. Inclusiv informații de la proprietar.

evaluatorul dvs. ia în considerare acești factori și alți factori atunci când vă evaluează proprietatea:

1. prețurile de vânzare ale proprietăților similare, recent vândute în aceeași zonă
2. timpul mediu pe piață în zonă
3. tendințele locale ale prețurilor de vânzare
4. soldul cumpărătorilor și vânzătorilor
5. starea generală a casei dvs. și gradul de construcție
6. Numărul de dormitoare și băi în comparație cu norma de cartier
7. facilități precum șeminee, punți, amenajare a teritoriului, camere bonus și garaje
8. acasă îmbunătățiri făcute de la data achiziționării
9. dimensiunea lotului în comparație cu alte case din cartier
10. cartier zonare restricții
11. unicitatea unei case (unic nu este întotdeauna un lucru bun)

un raport de evaluare completat acoperă o mulțime de materiale și poate rula 20 de pagini sau mai mult. Nu numai că acest lucru creează oportunitatea pentru erori, ci permite și evaluatorului să fie subiectiv cu privire la unele dintre caracteristicile casei tale. El sau ea poate ura siding lemn, sau culoarea de perete, și care ar putea afecta subtil valoarea finală.

Related: Cum pot evita o evaluare atunci când aplic pentru un credit ipotecar?

ca un cumpărător acasă sau de refinanțare de uz casnic, este adesea inteligent pentru a revizui produsul finit un evaluator pentru a căuta erori, omisiuni, și inconsecvențe. Există un proces prin care puteți avea evaluarea dvs. „fixă”.

puteți face apel la o evaluare scăzută

În ciuda utilizării procedurilor și formulelor standard pentru a găsi valoarea unei case, o evaluare este încă oarecum subiectivă; opinia evaluatorului joacă un rol important.

există patru moduri în care opinia unui evaluator poate afecta evaluarea casei dvs. Fiecare este un motiv pentru un apel, dacă sunteți în măsură să susțină argumentul dumneavoastră.

dacă împrumutul dvs. este un împrumut VA, puteți trimite o cerere VA POST. Pentru toți ceilalți, sfaturile de mai jos ar trebui să fie de ajutor.

când evaluatorul folosește „comps”învechite

cea mai mare influență asupra valorii evaluate a casei dvs. este prețurile recente de vânzare ale altor case care sunt similare cu ale dvs. Aceste case similare sunt adesea numite „comps”, care este prescurtarea de la ” proprietăți comparabile.”

o casă comparabilă ar putea fi peste drum, având același număr de dormitoare și băi ca și casa ta. De asemenea, ar oferi un număr similar de camere și metri pătrați. Și trebuie să fi vândut recent — în termen de cel mult șase luni. Ajustarea pentru îmbunătățiri și Condiții, valoarea acestei case și a ta ar trebui să fie foarte asemănătoare.

Related: cerințele de reparare de evaluare pentru FHA, VA și USDA acasă împrumuturi

o proprietate non-comparabile ar putea fi una în altă parte a orașului, o vânzare locale de la un an în urmă, o proprietate din apropiere cu dublu metri patrati, sau o vânzare de blocare a pieței în jos pe stradă că foștii proprietari distrus înainte de a pleca.un evaluator va căuta înregistrări de vânzări acasă pentru a găsi prețul vândut de case comparabile cu a ta. Dacă această căutare este incompletă sau nu include toate datele recente, evaluatorul poate ajunge la o concluzie falsă cu privire la valoarea casei dvs.

acest lucru se întâmplă frecvent, de fapt, deoarece guvernele locale nu înregistrează imediat vânzările de case în evidența publică. Dacă sunteți conștient de o vânzare recentă pe care evaluatorul dvs. a neglijat să o includă, anunțați creditorul.

puteți contesta o evaluare care utilizează înregistrări învechite sau proprietăți necomparabile și puteți solicita o evaluare mai mare. Un agent imobiliar cu experiență vă poate ajuta să găsiți vânzări comparabile mai recente sau adecvate.

când evaluatorul omite îmbunătățirile la domiciliu

evaluatorii muncesc din greu și încearcă să fie cât mai pregătiți posibil înainte de a ajunge la fața locului pentru o inspecție. O parte din această pregătire include cercetarea casei dvs. printre înregistrările publice.datele din registrul public includ cel mai recent preț de vânzare al casei dvs., numărul de dormitoare și băi și alte câteva puncte de date pentru a genera o gamă de valori. Puteți accesa chiar și aceste informații, online. Se numește un model de evaluare automată sau AVM. Există multe site-uri care vă ajută să estimați valoarea casei dvs.

Related: cele mai bune îmbunătățiri acasă pentru creșterea valorii de proprietate

unii creditori au propriile lor sisteme AVM pe care le folosesc pentru a veni cu valoarea de acasă. Evident, aceasta este o estimare foarte dur și nu va ține cont de acasă upgrade-uri și îmbunătățiri le-ați făcut de la ultima refinanțare sau cumpărare. Dacă creditorul dvs. folosește doar un AVM și vine cu o valoare scăzută, împingeți pentru o evaluare reală.

utilizarea unui AVM poate economisi timp unui evaluator, dar dacă înregistrarea publică este incompletă sau dacă evaluatorul nu acordă o atenție deosebită, el sau ea poate omite îmbunătățirile cheie pe care le-ați făcut.

când evaluatorul nu cunoaște zona locală

reformele adoptate acum câțiva ani împiedică creditorul dvs. să aleagă un evaluator pentru casa dvs. Acest lucru ar trebui să asigure imparțialitatea. Dar, de asemenea, permite evaluatorilor mai puțin decât Mari să sară într-un sistem de management al evaluării și să revendice locuri de muncă pe măsură ce apar. Fie că sunt calificați sau nu.uneori, evaluatori conduce 100 mile sau mai mult pentru a finaliza o evaluare acasă. Când evaluatorul dvs. nu este familiarizat cu cartierul dvs., natura subiectivă a unei evaluări ia o bancheta din spate a datelor din evidența publică.

Related: cât valorează casa mea? 4 moduri de a găsi valoarea proprietății

aceasta înseamnă că casele din cartierele viitoare nu pot obține valoarea pe care o merită. Și facilități care obține o valoare ridicată în anumite zone pot fi trecute cu vederea. De exemplu, localnicii pot pune o primă pe căzi cu hidromasaj sau șeminee pe care cei din alte cartiere ar putea să nu le pese.

dacă simțiți că evaluatorul dvs. nu înțelege cartierul dvs., acesta poate fi un motiv pentru un apel. Asigurați-vă că pentru a notifica creditor dumneavoastră, de îndată ce sunteți conștienți de problema.

când creditorul face o greșeală

evaluatorii sunt oameni și oamenii fac greșeli. Prin urmare, este o idee bună să revizuiți evaluarea casei dvs. și să verificați erorile.

unele erori comune includ măsurători incorecte ale suprafeței pătrate și ale mărimii lotului; menționarea greșită a numărului de dormitoare și băi și omiterea unor caracteristici precum șeminee, terase și locuri de parcare alocate.

aveți motive pentru o contestație atunci când evaluatorul dvs. face o eroare. Fii pregătit să arăți dovezi ale greșelii.

cum să evitați o evaluare scăzută

evaluările sunt într-o oarecare măsură subiective. Și sunteți vulnerabil dacă evaluatorul dvs. nu are cunoștințe locale. Puteți refuza să permiteți unui evaluator să efectueze lucrarea dacă simțiți că el sau ea este necalificat.

când primiți o solicitare de a vă deschide casa pentru un evaluator, verificați această persoană. Cereți adresa fizică a biroului său. Dacă nu este local, spuneți creditorului că doriți un nou evaluator. Ai voie să faci asta.

de asemenea, puteți căuta evaluatori pe site-uri precum Yelp și puteți obține înregistrări ale oricăror plângeri depuse împotriva lor, verificând cu divizia dvs. imobiliară de stat. Dacă această persoană sună clopotele de alarmă, spuneți creditorului să trimită pe altcineva.

Related: cât de exacte sunt estimatorii de valoare acasă on-line?

odată ce aveți o întâlnire cu evaluatorul, asigurați-vă că proprietatea este curată, atractivă și ordonată. Oferă acces ușor la toate camerele, garaj, și mai ales orice caracteristici speciale pe care doriți remarcat. Dacă ați finalizat îmbunătățiri, o listă a acestora le costurile lor (cu încasări, dacă le aveți) este foarte util.

și dacă știți de o casa care tocmai a vândut, care ar reflecta bine pe propria casa pe valoarea, furnizați adresa. Rețineți că prețurile de listă nu înseamnă nimic; prețurile de vânzare sunt ceea ce contează.

revizuirea evaluării dvs.

aveți dreptul la o copie a evaluării dvs. Obțineți unul și examinați — l pentru acuratețe — număr de camere, metri pătrați, caracteristici, grad de materiale-asigurați-vă că tot ceea ce adaugă valoare a fost notat și inclus.

verificați comps. Dacă știți că un comp scăzut a fost rezultatul unei blocare a pieței, vânzare în lipsă sau altfel tranzacție în dificultate, obține dovada și să se pregătească pentru a lupta includerea sa.

dacă puteți, ar putea fi în valoare de izvorând pentru un broker ‘ s price opinion (BPO), care este o „mini-evaluare” realizat de un broker imobiliar autorizat să-l efectueze. Acestea costa mai puțin de evaluări complete și ar putea susține punctul dumneavoastră.

când evaluatorul dvs. nu va face o corecție

există momente în care veți solicita o actualizare a evaluării dvs. și nu o veți obține. Dacă sunteți sigur că evaluatorul a făcut o eroare, există o cale de urmat.

amintiți-vă: evaluările fac parte din procesul de aprobare la domiciliu, evaluarea aparține creditorului, iar creditorul nu are voie să comande o a doua evaluare Doar pentru că prima a fost scăzută.

Related: Cum de a face apel dumneavoastră va acasă evaluare

cu toate acestea, creditorii au comisiile de evaluare de revizuire, care poate merge peste o evaluare care nu simt a fost corectă. Pentru unele programe, creditorii comanda mai mult de o evaluare, în special pentru proprietăți high-end.

Din păcate, puține comisii de evaluare cresc valorile; ele le ajustează mai des în jos.

Dump creditor dumneavoastră și încercați din nou

ca împrumutatul ipotecare, deși, încă mai aveți control.

când evaluatorul dvs. nu vă va repara evaluarea și creditorul dvs. nu vă va ajuta, luați în considerare să vă duceți afacerea la un alt creditor ipotecar și să solicitați din nou un împrumut.

înainte de a face acest lucru, verificați cu un profesionist din industrie informat că prima evaluare a fost defectuoasă. Verificați valoarea casei dvs. cu câteva Avm-uri online și poate obțineți un BPO. Nu doriți să plătiți pentru o a doua evaluare care este, de asemenea, scăzută.

luați în considerare depunerea unei plângeri dacă este evident că evaluatorul a făcut o muncă slabă. El sau ea poate fi scos din lista creditorului de furnizori aprobați.

repornirea împrumutului poate întârzia închiderea, dar fără o evaluare bună, probabil că nu veți închide deloc.

verificați noua rată (24 martie 2021)