strategia No. 1 Pentru a construi un imperiu de proprietate de închiriere

este imposibil să cumpere suficient de proprietate de închiriere să se pensioneze cu, nu? Pur și simplu durează prea mult pentru a economisi, cumpăra proprietăți și o mică chirie de-a lungul anilor

ai nevoie de prea mulți bani pentru plățile în avans pentru a continua să cumperi.

greșit.

este adevărat că cumpărarea proprietății de închiriere este un proces foarte intensiv de capital și este adevărat că, în general, aveți nevoie de 20-25% în jos pentru achizițiile dvs. (cu excepția primelor dvs. care pot merge FHA sau VA).

este, de asemenea, adevărat că majoritatea oamenilor nu au fonduri nelimitate și nu pot continua să scadă cu 20-25%.

dar aici e lucru – nu trebuie să păstrați pune bani în jos.

există această strategie foarte simplă care vă permite să evitați să faceți toate acestea. Ai ghicit, se numește strategia BRRR și voi intra în asta în multe detalii. Dar mai întâi …

O poveste rapidă despre cum m-am retras folosind metoda imobiliară BRRR.

strategia BRRR în timpul Marii Recesiuni

cu mult timp în urmă am început să folosesc strategia BRRR înainte ca cineva să o numească strategia BRRR.

pe scurt, este o modalitate de a cumpăra proprietăți care vă permite să păstrați capitalul pentru a cumpăra din ce în ce mai multe proprietăți în timp.

voi intra în detalii într-un minut, dar vreau să vă duc înapoi în 2009 până în 2013, în cea mai profundă parte a Marii Recesiuni.

nimeni nu avea locuri de muncă. Nimeni nu-și putea permite să plătească chiria. Prețurile locuințelor au scăzut ca o piatră și plat căptușite ca un pacient spital. Nu a fost nici o saritura.

era doar disperare peste tot.

ei o numesc Marea Recesiune, dar în termeni istorici, a fost în mod clar o depresie.

…și am decis să intru în imobiliare.

toată lumea a spus că sunt nebun și că sunt puțin nebun. Mulți oameni pierduseră totul, chiriașii nu plăteau, evacuările aveau loc peste tot. A fost dur.

dar, oferte ar putea fi găsite peste tot. Celălalt beneficiu a fost, deoarece nimeni nu a avut contractori de muncă au fost ușor de găsit și ar lucra pentru 1/3 ceea ce percepe acum.

partea grea a fost găsirea de bani pentru a investi și de a găsi bănci pentru a împrumuta.

mi-am cumpărat prima familie 3 în 2009, apoi am cumpărat o familie 4 câțiva ani mai târziu, la începutul anului 2012. Aceasta este o imagine a familiei 4, sexy nu-i așa?

până în 2015 aveam peste 20 de unități. Până în 2017 aveam în jur de 35, iar acum în 2018 m-am mutat în complexe de apartamente și am peste 470.

aceasta este strategia pe care am folosit-o pentru a continua să cumpăr mai multe proprietăți în timp ce puneam continuu mai mulți bani în buzunar.

Iată cum funcționează brrr investing în imobiliare.

folosind strategia BRRR pentru a construi un portofoliu de proprietăți De închiriere

esența generală a metodei BRRR este de a adăuga suficientă valoare unei proprietăți care, atunci când o refinanțați, veți obține majoritatea, dacă nu tot capitalul înapoi. Acest lucru vă permite să vă luați banii și să-i Utilizați din nou și din nou pentru a cumpăra oferte.

doar în cazul în care nu sunteți încă conștienți, BRRR înseamnă cumpărare, reabilitare, chirie, refinanțare. Alternativ, unii oameni o numesc metoda BRRRR care înseamnă exact același lucru, cu excepția ultimului R înseamnă „repetați.”

deci, metoda BRRRR este Cumpăra, dezintoxicare, chirie, refinanțare, repeta.

Pasul 1-cumpărarea

există 3 părți de bază pentru cumpărarea oricărei proprietăți – găsirea, analizarea și închiderea tranzacției.

găsirea unei oferte

cea mai importantă parte a strategiei Imobiliare BRRR este de a găsi oferte excelente. Fără o afacere uimitoare, pur și simplu nu funcționează (dar asta e un fel de adevărat despre a face bani în imobiliare oricum).

în general, oamenii se referă la tranzacții fie ca „în afara pieței”, fie ca „pe piață”.”O afacere în afara pieței este, în esență, fiecare vânzare care nu este listată cu un agent de vânzări imobiliare pe un serviciu de listare, cum ar fi MLS, LoopNet sau CoStar.

există o mulțime de modalități de a găsi oferte excelente în afara pieței. Acestea includ:

• pornirea unui site investitor
• Direct Mail
• bate la usi
• Bandit semne
• MLS
• Bird-Dogs

…și câteva zeci de mai multe metode. Singurul lucru care te limitează este imaginația ta!

analiza proprietate de închiriere

este important de a avea un cuplu calculatoare diferite pentru a obține acest loc de muncă făcut. Cel mai important este calculatorul dvs. „spatele șervețelului”.

motivul pentru care un calculator ca acesta este atât de important este pentru că vă veți uita literalmente la sute de oferte. Este imposibil să folosiți un calculator avansat și să eliminați zeci de oferte pe săptămână.în schimb ,cel mai bine este să folosiți un calculator foarte simplu, să aruncați numerele de bază și să vedeți dacă este chiar aproape de la distanță.

odată ce faci asta, poți să iei afacerea și să faci o analiză mai profundă. Dacă nu este bun, aruncați-l deoparte și ați economisit ore din timpul dvs.

am pus împreună un calculator BRRR gratuit pentru tine de a utiliza la oferte de ecran.

închiderea tranzacțiilor

cea mai importantă parte a încheierii unei tranzacții este….finanțarea acesteia.

vom vorbi un pic mai mult despre finanțare la sfârșitul anului, atunci când vorbim despre a treia r – refinanțare, dar este important să știm că finanțarea în față va fi diferit de modul în care refinanțeze afacere.

în față, utilizați în general numerar sau un fel de bani privați sau grei. Băncilor nu le place riscul, iar tranzacțiile care au nevoie de muncă sunt considerate riscante.

folosind numerar sau bani privați, veți putea cumpăra ceva cu un pic de risc, astfel încât să puteți adăuga valoare.

celălalt motiv este că proprietățile aflate în dificultate trebuie adesea să se închidă rapid. Băncile sunt nimic, dar rapid.

deci, cheia aici este de a utiliza bani privați pentru a cumpăra, apoi refinanțeze în ceva pe termen lung, cum ar fi un bun împrumut comercial convențional sau pe termen lung.

Pasul 2-Rehab

nu doriți să rehab o proprietate de închiriere BRRR în același mod în care ar repara un flip.

când analizați un proiect pentru un flip, vă uitați la costul lucrării vs creșterea valorii. Dacă o bucătărie costă 10k și crește valoarea cu 15k, atunci are un randament de 50% (15K – 10k = 5K retur. Un randament de 5k împărțit la 10K investit = 50% randament).

aceeași bucătărie poate adăuga valoare închirierii dvs., dar din moment ce nu o vindeți, este un mod greșit de a măsura valoarea.

că $10k ar putea adăuga $15K în valoare, dar adăugați aproape nimic în chirie suplimentară. Din moment ce căutăm fluxul de numerar, aș prefera să mă concentrez pe renovări care se adaugă la suma chiriei pe care o pot percepe.

BRRR Pasul 3-închirierea unității

găsirea chiriașilor mari care vor plăti chiriile de piață (sau mai mari) este cheia strategiei dvs. Cele 3 etape cheie sunt de a găsi, ecran, și să păstreze.

Pasul 4 – refinanțare

scopul este de a obține banii înapoi, astfel încât să puteți repeta procesul, ceea ce face acest pas cel mai important.

deoarece regulile de creditare comerciale sunt desconsiderare diferite de creditare personale, să facem un pas rapid înapoi și du-te peste normele / cerințele pentru creditare comerciale:

• veți avea nevoie de aproximativ 2 ani de „experiență.”Aceasta poate fi experiența de reabilitare, experiența proprietarului sau chiar experiența ca agent imobiliar dacă puteți convinge Banca că este direct aplicabilă.
• cele mai multe bănci necesită 6+ luni de „condimente” înainte de a le va finanța la prețul de piață, mai degrabă decât prețul de achiziție. Aceasta înseamnă că proprietatea a fost stabilă, fixă și închiriată în jurul acelei perioade de timp. Practic, ei au nevoie de tine pentru a justifica prețul mai mare cu unele dovezi de stabilitate și Chirii îmbunătățite.
• băncile împrumuta 75-80% din valoarea evaluată pe acest tip de afacere.

nu este greu să vezi „trucul” odată ce toate criteriile sunt stabilite.

• băncile vor împrumuta aproximativ 75% din valoarea evaluată după 6 luni de condimentare.
• flippers casa sunt în căutarea de a fi „all in” pentru aproximativ 75-80% din valoarea proprietății.

deci, cumpara o proprietate de închiriere ca ai de gând să – l flip, apoi doar refinanțeze-veți obține toate banii înapoi, Plus venituri din chirii pe termen lung.

dar, pentru ca acest sistem să funcționeze bine, trebuie să puteți fi „all in” pentru aproximativ 75-80% din valoare.

Pasul 5-Repetați și BRRR mai mult (aka brrrr)

odată ce aveți majoritatea sau toți banii înapoi, este timpul să găsiți o altă afacere imobiliară la BRRRR! Extra R înseamnă repetare.

veți avea banii înapoi și un nou flux de venituri. Ar putea viața să fie mai bună?