se poate face o diferență
de DOUG PRICE
nu există lipsă de terminologie interesantă în domeniul imobiliar comercial. O zonă specifică de interes se găsește în descrierile dintre o coajă gri rece și o coajă caldă de vanilie. Definițiile generale au legătură cu modul în care spațiile brute sau neocupate pot fi livrate noilor chiriași înainte ca spațiul să fie construit pentru utilizarea sa specifică. Acest subiect este deosebit de important, deoarece diferențele dintre modul în care este livrat un spațiu pot afecta costul unei tranzacții cu zeci de mii până la sute de mii de dolari pentru chiriaș. Cu atât de mult în joc, înțelegerea diferitelor definiții ale modului în care este livrat un spațiu merită învățat.
deși există mai multe sinonime pentru modul în care sunt livrate spațiile, un spațiu neocupat sau nou este adesea descris ca fiind un spațiu ‘Shell’. Cele două tipuri cele mai comune de spații neocupate sau ‘scoici’ vin cu terminologia fie a ‘coajă gri rece’, fie a ‘coajă caldă de vanilie’. Să aruncăm o privire mai departe.
Ce este spațiul Shell?
Shell Space denotă starea interioară a unui spațiu imobiliar comercial specific care nu are îmbunătățiri sau finisaje interioare substanțiale. Cu o nouă dezvoltare sau o construcție nouă, majoritatea spațiilor sunt de obicei livrate într-o stare de coajă; ceea ce înseamnă că spațiul este în esență patru pereți perimetrali cu un plan deschis în primul rând. Chiriașul construiește apoi spațiul la parametrii lor specifici, ceea ce îl face să nu mai fie o coajă, ci un spațiu finit sau construit.în plus, un proprietar sau chiriaș poate alege să demoleze finisajele interioare ale unui spațiu deja construit dacă finisajele specifice nu sunt benefice sau necesare următorului chiriaș. Acest lucru este considerat a readuce un spațiu la o stare de coajă și este adesea necesar înainte de a efectua o nouă construcție pe un spațiu de a doua generație.
construcția carcasei denotă de obicei podeaua, pereții perimetrali și acoperișul unei încăperi închise și poate include unele îmbunătățiri HVAC, electrice sau sanitare, dar nu pereți interiori, compartimentarea spațiului interior, finisaje individualizate pentru chiriași sau corpuri de iluminat.
în esență, un spațiu Shell este o cutie deschisă care este pregătită pentru ca un chiriaș să construiască sau să instaleze corpurile lor unice. Cu toate acestea, diferența de tipul de coajă este în cazul în care detaliile pot face un impact semnificativ asupra costului pentru un chiriaș. Să aruncăm o privire la diferențele dintre o coajă gri rece și o coajă caldă de vanilie.
Ce este o coajă gri rece?
o carcasă gri rece este cel mai adesea definită prin înțelegerea celor două cuvinte descriptoare principale înainte de cuvântul coajă:
- rece: de obicei înseamnă că spațiul nu are HVAC (încălzire, ventilație și aer condiționat) disponibil sau instalat în spațiu; și, prin urmare, spațiul nu poate fi încălzit (sau răcit) înainte de instalarea HVAC. În acest caz, o unitate sau unități HVAC vor trebui instalate sau furnizate în spațiu pentru a aduce încălzirea, ventilația și aerul condiționat în spațiu. Prin urmare, spațiul este rece.
- gri: de obicei înseamnă că spațiul nu are alte îmbunătățiri, cum ar fi Pereții finisați cu gips-carton și vopsiți, o grilă de tavan și plăci sau un tavan de gips-carton, iluminat adecvat instalat, pardoseală sau orice alte îmbunătățiri standard, cum ar fi o toaletă, birouri construite etc. Cuvântul gri vorbește despre faptul că podeaua și orice pereți exteriori sunt adesea de culoare gri din cauza podelei sau pereților din beton netratat.
o coajă gri rece este în esență un spațiu fără HVAC sau finisaje ale oricărei substanțe reale. De multe ori, proprietarii vor lăsa, de asemenea, o porțiune a podelei sau chiar întregul etaj în stare de murdărie fără a turna beton, dacă presupun că viitorul chiriaș va trebui să instaleze instalații sanitare grele.
Ce este o coajă de vanilie caldă?
în comparație, o coajă de vanilie caldă este aproape de opusul unei cochilii gri rece, așa cum este definită de:
- cald: spațiul are un sistem HVAC conectat și funcțional, sau cel puțin este atașat la sediul și gata pentru a fi cuplat. Cald înseamnă că spațiul poate fi încălzit și / sau răcit fără a adăuga un nou sistem HVAC.
- Vanilla: se referă de obicei la spațiul care a terminat pereții exteriori cu gips-carton, un tavan cu grilă cu plăci de tavan sau un tavan din gips-carton, cu iluminare instalată, HVAC care este distribuit și adesea include, de asemenea, un anumit nivel de construcție suplimentară, cum ar fi o toaletă finisată(e) cu apă curentă, canalizare, instalații sanitare, corpuri de iluminat etc. Spațiul poate conține, de asemenea, un anumit nivel de construcție suplimentară, cum ar fi orice cantitate de birouri sau pereți suplimentari și camere interioare.
o coajă de vanilie caldă este în esență un spațiu cu HVAC și cei patru pereți și tavan fiind finisați.
mulți proprietari de clădiri de retail și de birouri vor pregăti un spațiu liber în condițiile unei livrări calde de coajă de vanilie, astfel încât anumiți chiriași să poată să se mute imediat cu ajustări minore ale spațiului sau pur și simplu cu instalarea mobilierului, corpurilor și echipamentelor specifice chiriașului.
cu toate acestea, există unii chiriași care preferă o coajă gri rece VS.o coajă caldă de vanilie dacă au cerințe unice pentru sistemele lor mecanice, Instalații sanitare sau alte finisaje. O coajă de vanilie ar putea solicita chiriașului să înlocuiască unele dintre îmbunătățirile pe care un proprietar le-a efectuat deja, cum ar fi relocarea toaletelor sau modernizarea finisajelor, selectarea unui alt tip de tavan și corpuri de iluminat și multe altele.
în funcție de nivelul finisajelor dintr-o coajă caldă de vanilie, este posibil ca un proprietar să cheltuiască între 50.000 și 100.000 USD în îmbunătățiri pe care chiriașul le-ar putea rupe sau actualiza imediat. Adică, dacă proprietarul cheltuiește bani pe o grilă de tavan specifică, lumini și locație de toaletă, dar chiriașul dorește ceva diferit, poate exista o pierdere sănătoasă atât de timp, cât și de bani. Că banii ar fi fost mai bine programat pentru chiriaș de a utiliza pe elementele exacte și finisaje au vrut versete ceea ce proprietarul deja pus în spațiu.
în timp ce mulți chiriași cu amănuntul sau chiriași tradiționali de birouri pot prefera livrarea unei cochilii de vanilie pentru a-și accelera ocuparea și a-și reduce cheltuielile de construire, majoritatea furnizorilor de asistență medicală sunt mult mai bine să ia un spațiu într-un format de coajă gri rece. Motivul este că un chiriaș de asistență medicală poate utiliza mai bine echivalentul banilor pe care proprietarul i-ar fi cheltuit pe un spațiu și, în schimb, să utilizeze acești bani pentru actualizările exacte pe care le dorește chiriașul. Există momente în care proprietarul a cheltuit deja banii pentru livrarea unei cochilii de vanilie, care în acest caz obțineți pur și simplu ceea ce proprietarul a decis deja. Cu toate acestea, există și multe situații, în special cu Construcții noi, unde dacă ajungeți la proprietate sau proprietar suficient de devreme în negocieri, puteți determina tipul de livrare ca parte a negocierilor dvs. pentru spațiu.
înțelegerea acestor Termeni unici la evaluarea spațiilor imobiliare comerciale vă va ajuta să luați cea mai informată decizie și vă va oferi un avantaj în timpul negocierilor.
Doug Price este un agent cu CARR Healthcare, națiunii lider furnizor de servicii imobiliare comerciale pentru chiriași de asistență medicală și cumpărători. În fiecare an, mii de practici medicale au încredere în CARR pentru a obține cele mai favorabile condiții pentru negocierile de închiriere și cumpărare. Echipa de experți CARR asistă cu start-up-uri, reînnoiri de leasing, extinderi, relocări, birouri suplimentare, achiziții și tranziții de practică. Practicile de asistență medicală aleg CARR pentru a le economisi o cantitate substanțială de timp și bani; asigurându-se în același timp că interesele lor sunt întotdeauna pe primul loc. Contactați Doug la [email protected]