låg hem bedömning förstör ditt köp eller refinansiera? Här är vad du ska göra

i den här artikeln:

en låg hembedömning kan förstöra ditt hemköp. Och det kan förstöra dina chanser att framgångsrikt refinansiera ditt hem. Det kan innebära mindre cash out, högre kostnader, eller ingen affär alls. Men du har alternativ.

• överklaga värderingsman med din långivare/värderingsman
• fråga (och betala för) en andra bedömning
• ändra långivare och börja om med en ny bedömning
• omförhandla inköpspriset med säljaren
• gör en högre handpenning

förstå att alla alternativ som innebär en ny bedömning kommer att kosta dig, så vara mycket säker på att du har ett legitimt problem innan företaget detta.

verifiera din nya kurs (Mar 24th, 2021)

Varför behöver du en bedömning?

en inteckning är ett lån som stöds av fastigheter. Om du misslyckas med att återbetala lånet enligt överenskommelse, kan långivaren utestänga, återta och sälja fastigheten för att ta igen sina förluster. Så naturligtvis vill din hypotekslån se till att fastighetsvärdet är tillräckligt högt för att stödja det belopp du vill låna.

relaterad: Vad är en hembedömning, och varför behöver vi en?

i slutändan bestämmer värdet på ditt hem, tillsammans med ditt kreditbetyg, vilka hypoteksprogram du kvalificerar dig för och hur mycket du betalar. Förhållandet mellan fastighetsvärdet och ditt lånebelopp kallas lån till värde eller LTV. Ju lägre din LTV, desto mer önskvärt är din ansökan till en långivare.

långivare är beroende av licensierade hemvärderare för att bestämma ett hems ”officiella” värde. Värderingsmän är utbildade yrkesverksamma som intygar värdet av bostäder för långivare, generera standardrapporter som kallas bedömningar. Om du köper ett hem skyddar bedömningen dig från att betala för mycket för en fastighet.

när en bedömning misslyckas

ibland finner en bedömare värdet på en fastighet att vara mindre än vad som behövs för att göra ditt köp eller refinansiera arbete.

med ett hemköp kan det innebära att hemmet bedömer för mindre än hemets avtalade köpeskilling. På en refinansiera lån, kan det innebära att hemmet verkar ha otillräcklig eget kapital för att uppfylla inteckning standarder.

relaterat: mitt hem bedömde inte för inköpspriset (nu vad?)

När din bedömning inte når önskat eller förväntat värde har köpare och refinansieringsägare alternativ.

den här artikeln förklarar hur värderingsmän värderar din egendom, där du kan hitta fel som kan utmanas och vad du ska göra när du är säker på att värderingsmannen har gjort ett misstag (vilket kan hända!).

hur bestämmer värderingsmän ditt hemvärde?

bedömare är professionella och utbildade och licensierade. Det är deras jobb att ge objektiva värderingar av fastigheter.

för att tilldela ett värde till ett visst hem använder bedömare en kombination av offentlig och privat information. Inklusive information från husägaren.

din värderingsman tar hänsyn till dessa och andra faktorer när du värderar din egendom:

1. försäljningspriserna för liknande, nyligen sålda fastigheter i samma område
2. Den genomsnittliga tiden på marknaden i området
3. lokala försäljningspristrender
4. balansen mellan köpare och säljare
5. ditt hems övergripande skick och byggkvalitet
6. antal sovrum och badrum jämfört med grannskapsnormen
7. bekvämligheter som eldstäder, däck, landskapsarkitektur, bonusrum och garage
8. hem förbättringar som gjorts sedan inköpsdatum
9. partiets storlek jämfört med andra bostäder i grannskapet
10. grannskap zonindelning begränsningar
11. ett hems unikhet (unikt är inte alltid bra)

en färdig utvärderingsrapport täcker mycket material och kan köra 20 sidor eller längre. Detta skapar inte bara möjlighet till fel, det gör det också möjligt för bedömaren att vara subjektiv om några av ditt hems funktioner. Han eller hon kan hata trä sidospår, eller din vägg färg, och det kan subtilt påverka det slutliga värdet.

Related: Hur kan jag undvika en bedömning när jag ansöker om en inteckning?

som hemköpare eller refinansieringshushåll är det ofta smart att granska en bedömares färdiga produkt för att leta efter fel, utelämnanden och inkonsekvenser. Det finns en process genom vilken du kan få din bedömning ”fast”.

du kan överklaga en låg bedömning

trots att du använder standardprocedurer och formler för att hitta ett hemvärde är en bedömning fortfarande något subjektiv; bedömarens åsikt spelar stor roll.

det finns fyra sätt på vilka en värderingsman åsikt kan påverka ditt hem värdering. Var och en är skäl för överklagande, om du kan stödja ditt argument.

Om ditt lån är ett VA-lån kan du skicka in en VA POST-begäran. För alla andra bör råd nedan vara till hjälp.

när värderingsman använder föråldrade”comps”

det största inflytandet på ditt hem beräknade värdet är de senaste försäljningspriserna för andra bostäder som liknar din. Dessa liknande hem kallas ofta ”comps”, vilket är en förkortning för ” jämförbara egenskaper.”

ett jämförbart hem kan vara tvärs över gatan, med samma antal sovrum och badrum som ditt hem. Det skulle också erbjuda ett liknande antal rum och kvadratmeter. Och det måste ha sålt nyligen – högst inom sex månader. Justering för förbättringar och skick, värdet på detta hem och ditt bör vara mycket lika.

relaterade: bedömning reparationskrav för FHA, VA och USDA bostadslån

en icke-jämförbar egendom kan vara en i en annan del av staden, en lokal försäljning från ett år sedan, en närliggande fastighet med dubbla kvadratmeter, eller en avskärmning försäljning ner på gatan att formers ägare skrotade innan de lämnar.

en värderingsman kommer att söka hem försäljningsrekord för att hitta det sålda priset på jämförbara bostäder till din. Om den sökningen är ofullständig eller inte innehåller alla senaste data kan bedömaren nå en falsk slutsats om värdet på ditt hem.

detta händer ofta, faktiskt, eftersom lokala myndigheter inte omedelbart registrerar hemförsäljning till offentliga register. Om du är medveten om en ny försäljning som din värderingsman försummat att inkludera, meddela din långivare.

Du kan utmana en bedömning som använder föråldrade poster eller icke-jämförbara egenskaper och be om en högre värdering. En erfaren fastighetsmäklare kan hjälpa dig att hitta nyare eller lämplig jämförbar försäljning.

när värderingsmannen utelämnar hemförbättringar

värderingsmän arbetar hårt och försöker vara så förberedda som möjligt innan de anländer på plats för en inspektion. En del av denna förberedelse inkluderar att undersöka ditt hem bland offentliga register.

data från offentliga register inkluderar ditt hem senaste försäljningspris, antalet sovrum och badrum, och några andra datapunkter för att generera ett värdeintervall. Du kan även få tillgång till denna information själv, online. Det kallas en automatiserad värderingsmodell eller AVM. Det finns många webbplatser som hjälper dig att uppskatta ditt hem värde.

relaterad: bästa hemförbättringar för att öka ditt fastighetsvärde

vissa långivare har sina egna AVM-system som de använder för att komma med ditt hemvärde. Uppenbarligen är detta en mycket grov uppskattning och kommer inte att redogöra för hem uppgraderingar och förbättringar du har gjort sedan den senaste refinansiera eller köpa. Om din långivare bara använder en AVM och kommer upp med ett lågt värde, tryck för en riktig bedömning.

använda en AVM kan spara en värderingsman tid, men om den offentliga posten är ofullständig, eller om värderingsman inte ägna stor uppmärksamhet, han eller hon kan utelämna viktiga förbättringar som du har gjort.

när värderingsmannen inte känner till det lokala området

reformer som antogs för några år sedan hindrar din långivare från att välja en värderingsman för ditt hem. Detta är tänkt att säkerställa opartiskhet. Men det gör det också möjligt för mindre än stora bedömare att hoppa in i ett bedömningssystem och hävda jobb som de verkar. Oavsett om de är kvalificerade eller inte.

ibland kör bedömare 100 miles eller mer för att slutföra en hembedömning. När din värderingsman är obekant med ditt närområde, den subjektiva karaktären av en bedömning tar en baksätet till data från offentliga register.

relaterat: Vad är mitt hus värt? 4 sätt att hitta ditt fastighetsvärde

detta innebär att bostäder i kommande stadsdelar kanske inte får det värde de förtjänar. Och bekvämligheter som får högt värde i vissa områden kan förbises. Till exempel, lokalbefolkningen kan sätta en premie på i marken badtunnor eller eldstäder som de i andra stadsdelar kanske inte bryr sig om.

om du känner att din bedömare inte förstår ditt grannskap kan detta vara skäl för överklagande. Var noga med att meddela din långivare så snart du är medveten om problemet.

när långivaren gör ett misstag

värderingsmän är människor och människor gör misstag. Därför är det bra att granska din hembedömning och kontrollera om det finns fel.

några vanliga fel inkluderar felaktiga kvadratmeter och partistorlek mätningar; mis-anger antalet sovrum och badrum, och utelämna funktioner som eldstäder, uteplatser och tilldelade parkeringsplatser.

Du har skäl för överklagande när din bedömare gör ett fel. Var beredd att visa bevis på misstaget.

hur man undviker en låg bedömning

bedömningar är till viss del subjektiva. Och du är sårbar om din värderingsman inte har någon lokal kunskap. Du kan vägra att tillåta en värderingsman att utföra arbetet om du känner att han eller hon är okvalificerad.

När du får en begäran om att öppna ditt hus för en värderingsman, kolla in den här personen. Be om den fysiska adressen till hans eller hennes kontor. Om det inte är lokalt, berätta för långivaren att du vill ha en ny bedömare. Du får göra detta.

Du kan också slå upp bedömare på webbplatser som Yelp och få register över eventuella klagomål mot dem genom att kontrollera med din statliga fastighetsavdelning. Om den här personen ringer larmklockor, berätta för långivaren att skicka någon annan.

Related: Hur exakt är online hem värde estimators?

När du har ett möte med värderingsman, se till att fastigheten är ren, attraktiv och stilren som möjligt. Ge enkel åtkomst till alla rum, garaget, och särskilt alla specialfunktioner som du vill ha noterade. Om du har slutfört förbättringar, en lista över dem dem deras kostnader (med kvitton om du har dem) är till stor hjälp.

och om du känner till ett hem som just sålts som skulle återspegla väl på ditt eget hem värde, ange adressen. Observera att listpriser betyder ingenting; försäljningspriserna är det som räknas.

granska din bedömning

Du har rätt till en kopia av din bedömning. Få en och granska den för noggrannhet-rumsantal, kvadratmeter, funktioner, materialkvalitet — se till att allt som tillför värde har noterats och inkluderats.

kontrollera comps. Om du vet att en låg comp var resultatet av en avskärmning, kort försäljning eller på annat sätt nödställda transaktion, få din bevis och förbereda sig för att bekämpa dess införande.

Om du kan kan det vara värt att springa för en mäklares prisutlåtande (BPO), som är en ”mini-bedömning” som utförs av en fastighetsmäklare som är licensierad att utföra den. De kostar mindre än fullständiga bedömningar och kan stärka din poäng.

när din värderingsman inte kommer att göra en korrigering

det finns tillfällen när du kommer att begära en uppdatering av din bedömning, och du kommer inte att få det. Om du är säker på att värderingsmannen gjorde ett fel finns det en väg framåt.

Kom ihåg: bedömningar är en del av hemgodkännandeprocessen, bedömningen tillhör långivaren och långivaren får inte beställa en andra bedömning bara för att den första var låg.

Related: Hur man överklagar din VA-hembedömning

långivare har dock utvärderingsutskott, som kan gå över en bedömning som du inte känner var korrekt. För vissa program beställer långivare mer än en bedömning, särskilt för avancerade egenskaper.

tyvärr ökar få utvärderingsutskott värden; de justerar dem oftare nedåt.

dumpa din långivare och försök igen

som hypotekslån, men du har fortfarande kontroll.

När din värderingsman inte kommer att fixa din bedömning och din långivare kommer inte att hjälpa dig, överväga att ta ditt företag till en annan inteckning långivare och åter ansöker om ett lån.

innan du gör det, kontrollera med en kunnig branschproffs att den första bedömningen var felaktig. Kontrollera ditt hem värde med några online AVM och kanske få en BPO. Du vill inte betala för en andra bedömning som också är låg.

överväg att lämna in ett klagomål om det är uppenbart att bedömaren gjorde dåligt arbete. Han eller hon kan tas bort från Långivarens lista över godkända leverantörer.

att starta om ditt lån kan försena din stängning, men utan en bra bedömning kommer du sannolikt inte att stänga alls.

verifiera din nya kurs (Mar 24th, 2021)