det är omöjligt att köpa tillräckligt med hyresfastigheter att gå i pension med, eller hur? Det tar helt enkelt för lång tid att spara, köpa fastigheter och lite hyra över år
du behöver bara för mycket pengar för betalningar för att fortsätta köpa.
fel.
det är sant att köpa hyresfastigheter är en mycket kapitalintensiv process och det är sant att du i allmänhet behöver 20-25% ner för dina inköp (förutom dina första som kan gå FHA eller VA).
det är också sant att de flesta inte har obegränsade medel och inte kan fortsätta sätta 20-25% ner.
men här är saken-du behöver inte fortsätta lägga ner pengar.
det finns en helt enkelt strategi som gör att du kan undvika att göra allt detta. Du gissade det, det kallas BRRR-strategin och jag kommer att gå in på det i mycket detalj. Men först …
en snabb berättelse om hur jag gick i pension med BRRR-fastighetsmetoden.
BRRR-strategi under den stora lågkonjunkturen
för länge sedan började jag använda BRRR-strategin innan någon någonsin kallade den BRRR-strategin.
i ett nötskal är det ett sätt att köpa fastigheter som gör att du kan bevara kapital för att köpa fler och fler fastigheter över tiden.
Jag kommer att gå in på detaljer om det på en minut, men jag vill ta dig tillbaka till 2009 till 2013 under den djupaste delen av den stora lågkonjunkturen.
ingen hade jobb. Ingen hade råd att betala hyra. Bostadspriserna sjönk som en sten och platt fodrad som en sjukhuspatient. Det fanns ingen studs.
det var bara förtvivlan överallt.
de kallar det den stora lågkonjunkturen, men historiskt sett var det helt klart en depression.
… och jag bestämde mig för att komma in i fastigheter.
alla sa att jag var galen, och jag var lite galen. Många människor hade just förlorat allt, hyresgäster betalade inte, vräkningar hände överallt. Det var tufft.
men, erbjudanden kunde hittas överallt. Den andra fördelen var eftersom ingen hade arbets entreprenörer var lätt att hitta och skulle arbeta för 1/3 vad de tar ut nu.
det svåra var att hitta pengar att investera och hitta banker att låna ut.
Jag köpte min första 3-familj 2009 och köpte sedan en 4-familj några år senare i början av 2012. Det här är en bild av 4-familjen, sexig är det inte?
2015 hade jag över 20 enheter. Vid 2017 hade jag runt 35, och nu i 2018 har jag flyttat upp till lägenhetskomplex och har över 470.
detta är den strategi som jag brukade hålla köpa mer egendom samtidigt kontinuerligt sätta mer pengar i fickan.
Så här fungerar brrr-investeringar i fastigheter.
använda BRRR-strategin för att bygga en Hyresfastighetsportfölj
den övergripande kärnan i BRRR-metoden är att lägga till tillräckligt med värde för en fastighet som när du refinansierar det får du mest, om inte hela ditt kapital tillbaka. Detta gör att du kan ta dina pengar och använda dem om och om igen för att köpa erbjudanden.
bara om du ännu inte är medveten, BRRR står för köp, Rehab, hyra, refinansiera. Alternativt kallar vissa människor det BRRRR-metoden som står för exakt samma sak, förutom att den sista r står för ”repeat.”
så, BRRRR-metoden är köp, Rehab, hyra, refinansiera, upprepa.
Steg 1 – Köpa
det finns 3 grundläggande delar att köpa någon fastighet-att hitta, analysera och stänga affären.
hitta en affär
den viktigaste delen av BRRR fastighetsstrategi är att hitta bra erbjudanden. Utan en fantastisk affär fungerar det helt enkelt inte (men det är sant att tjäna pengar i fastigheter ändå).
i allmänhet hänvisar människor till erbjudanden som antingen ” off-market ”och” on-market.”En off-market-affär är i huvudsak varje försäljning som inte är listad med en fastighetsförsäljare på en noteringstjänst som MLS, LoopNet eller CoStar.
det finns massor av sätt att hitta bra off-market erbjudanden. Dessa inkluderar:
- starta en Investerarwebbplats
- direktreklam
- Knackar på dörrar
- Banditskyltar
- MLS
- fågelhundar
…och ett par dussin fler metoder. Det enda som begränsar dig är din fantasi!
analysera hyresfastigheter
det är viktigt att ha ett par olika räknare för att få det här jobbet gjort. Det viktigaste är din” baksidan av servetten ” kalkylator.
anledningen till att en räknare som denna är så viktig är att du bokstavligen kommer att titta på hundratals erbjudanden. Det är omöjligt att använda en avancerad kalkylator och kasta igenom dussintals erbjudanden i veckan.
istället är det bäst att använda en mycket enkel kalkylator, kasta in de grundläggande siffrorna och bara se om det är ens avlägset nära.
När du gör det kan du ta affären och göra en djupare analys. Om det inte är bra, släng det bara åt sidan och du har sparat timmar av din tid.
Jag sätter ihop en gratis BRRR-kalkylator som du kan använda för att screena erbjudanden.
avslutande erbjudanden
den viktigaste delen av att stänga en affär är….finansiera det.
vi pratar lite mer om finansiering i slutet när vi pratar om den tredje r – refinansieringen, men det är viktigt att veta att din finansiering på framsidan kommer att vara annorlunda än hur du refinansierar affären.
på framsidan använder du vanligtvis kontanter eller någon form av privata eller hårda pengar. Banker gillar inte risk, och erbjudanden som behöver arbete anses vara riskabla.
genom att använda kontanter eller privata pengar kan du köpa något med lite risk så att du kan lägga till värde.
den andra anledningen är att nödställda egenskaper ofta måste stängas snabbt. Bankerna är allt annat än snabba.
så nyckeln här är att använda privata pengar för att köpa, sedan refinansiera till något längre sikt som ett bra konventionellt eller långsiktigt kommersiellt lån.
steg 2-Rehab
du vill inte rehab en BRRR hyresfastighet på samma sätt som du skulle fixa en flip.
När du analyserar ett projekt för en flip tittar du på kostnaden för arbetet jämfört med värdeökningen. Om ett kök kostar 10k och ökar värdet med 15k, har det en 50% avkastning (15K – 10K = 5K avkastning. En 5K avkastning dividerat med 10k investerade = 50% avkastning).
samma kök kan tillföra värde till din hyra, men eftersom du inte säljer det är det fel sätt att mäta värde.
att $10k kan lägga till $15k i värde, men lägger knappt något i extra hyra. Eftersom vi letar efter kassaflöde, skulle jag hellre fokusera på renoveringar som lägger till det hyresbelopp jag kan debitera.
BRRR steg 3-hyra enheten
att hitta bra hyresgäster som kommer att betala marknad (eller högre) hyror är nyckeln till din strategi. De 3 viktiga stegen är att hitta, skärm, och behålla.
steg 4 – refinansiering
målet är att få pengarna tillbaka så att du kan upprepa processen, vilket gör detta steg det mest avgörande.
eftersom reglerna för kommersiell utlåning är mindre än personlig utlåning, låt oss ta ett snabbt steg tillbaka och gå igenom reglerna / kraven för kommersiell utlåning:
- du behöver cirka 2 års ”erfarenhet.”Detta kan vara rehab erfarenhet, hyresvärd erfarenhet, eller ens erfarenhet som fastighetsmäklare om du kan övertyga banken att det är direkt tillämplig.
- de flesta banker kräver 6 + månaders ”krydda” innan de kommer att finansiera det till marknadspriset snarare än inköpspriset. Det betyder att fastigheten har varit stabil, fast och hyrd under den tiden. I grund och botten behöver de dig för att motivera det högre priset med vissa bevis på stabilitet och förbättrade hyror.
- banker lånar 75-80% av det uppskattade värdet på denna typ av affär.
det är inte svårt att se ”tricket” när alla kriterier har lagts ut.
- bankerna lånar ut cirka 75% av det beräknade värdet efter 6 månaders smaksättning.
- House flippers ser ut att vara ”all in” för cirka 75-80% av fastighetsvärdet.
så, köpa en hyresfastighet som du kommer att vända det, sedan bara refinansiera det-du får alla dina pengar tillbaka plus långsiktiga hyresintäkter.
men för att detta system ska fungera bra måste du kunna vara ”all in” för cirka 75-80% av värdet.
Steg 5-Upprepa och BRRR mer (aka brrrr)
När du har de flesta eller alla dina pengar tillbaka, är det dags att hitta en annan fastighet affär till BRRRR! Extra R står för Repeat.
Du har dina pengar tillbaka och en ny ström av inkomst. Kan livet bli bättre?