Rehabbing ett hus från början till slut

det är lätt att skrämmas av storleken på ett rehab-projekt, särskilt om du aldrig har tacklat en tidigare. Detta kapitel bryter ner stegen som är involverade i att slutföra en renovering från början till slut och tar bort en del av mysteriet, och förhoppningsvis en del av rädslan, kring en renovering. Jag hoppas att du tycker att det är ett användbart verktyg när du tittar på din nästa fixer övre.

steg ett-träffa entreprenör och definiera jobb

När du startar en rehab, det allra första som jag gör är att gå igenom och utvärdera projektet själv. Sedan satte jag upp ett möte med min entreprenör för att få sin input och slutföra min strategi, inklusive hur man hanterar vissa reparationer och huruvida vi ska göra några ändringar i fastighetens grundläggande layout. Nu när jag arbetar uteslutande med en huvudentreprenör, mitt liv är mycket lättare eftersom jag bara måste träffa en person. Han kontaktar alla andra och vidarebefordrar sedan resultaten av sina samtal med dem till mig.

som ett resultat av min erfarenhet blir jag ganska skicklig på att bestämma det bästa sättet att göra jobbet. Därför slutar min entreprenör vanligtvis att slutföra projekten på det sätt som jag föreställer mig. Men han ger råd och jag är alltid öppen för förslag på bättre eller billigare sätt att få jobbet gjort.

steg två-definiera jobb och köpa material

När vi träffas och bestämma det arbete vi ska göra, min entreprenör och jag sätta ihop en rita schema. Detta krävs vanligtvis av långivaren och listar i vilken ordning vi avser att slutföra det arbete som krävs. Jag gillar att flytta saker runt för att hålla kassaflödet kommer från långivaren. Min entreprenör gillar att göra saker i en ordning som gör hans liv enklare. Vi nöjer oss vanligtvis med något däremellan.

steg trefas ett: rivning

genom erfarenhet har jag äntligen lärt mig att göra hela min ”demo” först. Jag brukade komma in i mina hem och börja jobbet omedelbart. Detta innebar dock att vi ständigt arbetade runt papperskorgen, måste dra skräp bort, etc. Nu, jag får bara en container eller två i början av ett jobb, ta in en besättning, och börja slita ut allt. Vi rensar ut allt skräp och riva ut köket, Bad(s), släpp tak, paneler, golv och allt annat som kan komma i vägen för att slutföra jobbet ordentligt och effektivt.

Steg fyra-fas två: tak, fönster och sidospår

resten av jobbet börjar vanligtvis på utsidan av hemmet. Vi börjar med taket för att säkerställa att insidan av huset förblir torr, och oftast, Jag har fönster och sidospår gjort samtidigt. En anledning till att jag gillar att slutföra hela utsidan ganska snabbt är att det börjar locka uppmärksamhet från grannarna och människor som kör förbi.

Steg fem-fas tre: VVS och HVAC

de två följande punkterna på min lista är VVS och värme-och luftkonditioneringssystemet. Tidigare hade jag entreprenörer som inte gjorde VVS direkt och det ledde bara till katastrof. Efter att de hängde, färdig och målade alla ark rock i hemmet, de vände på vattnet bara för att finna att det fanns rör brast i väggarna. I dag, jag gör alltid min entreprenör kolla VVS först, inklusive avloppsledningar.

det är viktigt att ha ett fungerande värmesystem i hemmet på förhand så att mycket av interiörarbetet, särskilt efterbehandling och målning av plåtstenen, kan göras. Medan rörmokaren arbetar, jag har en HVAC besättning installera ett nytt värmesystem som består av en ny gasugn och central luftkonditionering. Jag har inte alltid ersatt funktionella HVAC-system och även idag, om det nuvarande systemet är ganska nytt, kommer jag att undvika det. Först och främst installerar jag alltid helt nya system.

slutligen, om det elektriska systemet behöver uppdateras på något sätt, gör jag vanligtvis detta medan HVAC-systemet installeras. I många fall, om jag installerar central luftkonditionering i ett hem som inte hade det tidigare, måste det elektriska systemet uppdateras för att rymma den centrala luften. Annat än detta, vilket inte alltid är nödvändigt, behöver jag sällan göra något elektriskt arbete i mina hem.

steg sex-fas fyra: Inramning och undergolv

När utsidan och HVAC, VVS och elsystem är färdiga börjar jag ta itu med områden som rått trä, riva ner väggar och bygga nya. Självklart, om jag ska ta bort eller bygga en vägg som innehåller VVS och/eller el, måste min besättning göra det före eller under Steg fem. Jag gör ett försök att avsluta källaren i varje hus som jag renoverar. Det skapar mer bostadsyta, och för många av mina köpare är min färdiga källare anledningen till att de köper mitt hem.

steg sju – fas fem: Sheet Rock (gips)

när jag har slutfört alla de stora systemen börjar jag göra min sheet rock (aka gips). Om det är möjligt föredrar jag att bara skumma och lappa väggarna, men jag lägger ofta mycket nytt arkrock i mina hem. Hängande och efterbehandling arket rock är något som tar ett tag, men är går en lång väg mot att göra ett gammalt hus ser nya.

steg åtta-fas sex: målning

När allt arkrock är klart får vi färg på väggarna. Först lägger vi ett lager primer eller en lätt första färgfärg på väggarna och sedan får arkrockbesättningen fixa eventuella brister, vilket inte kommer att dyka upp förrän det finns färg på väggarna. Så snart bristerna repareras lägger vi ytterligare två lager färg på väggarna.

steg nio-fas sju: installera nya kök och bad

När färgen är på väggarna får vi våra vinylgolv i kök och bad innan vi installerar alla nya skåp, toalettstol, fåfänga etc. Vi brukar ta våra köksmått till Lowes eller Home Depot och få dem att designa köket för oss. Det gör min entreprenörs liv enklare och vi får alltid rätt storlek skåp med bra passform.

steg tio – fas åtta: Stansa ut

När kök och bad är installerade börjar vi sätta ihop allt. Entreprenörer brukar hänvisa till detta som deras ”punch out” och består av alla små detaljer som uttag, switchplates och armaturer. Många gånger, en husägare kommer att gå igenom och skapa en punch lista med entreprenören. Eftersom vi har arbetat tillsammans så länge vet min entreprenör redan vad som behöver göras och vi behöver inte göra det här.

Ibland verkar det som punch out är den svåraste delen av hela renoveringen eftersom det tar så lång tid att slutföra allt på listan. Men det här är också den del av jobbet som gör din renovering bra eller utmärkt.

steg Elva – fas nio: mattor

eftersom vi inte vill att arbetare förstör den nya mattan är det här det sista vi installerar. Vi brukar sätta nya vägg-till-vägg mattor hela.

steg Tolvfas tio-städa upp och landskapsarkitektur

vid denna tidpunkt bör hemmet vara klart och vi börjar städa upp. Eftersom du vill att dina hem ska sticka ut är det viktigt att få dem rena och se ut som en miljon dollar. Om jag ska göra någon landskapsarkitektur görs det vanligtvis här som det sista.

steg tretton-fas Elva-marknadsföring

när hemmet är klart börjar jag omedelbart marknadsföra det. Om området är varmt och hemmet kommer att röra sig snabbt, så börjar jag ibland marknadsföra innan jag är klar, men för det mesta föredrar jag att ha hela jobbet gjort innan jag tillåter människor att se hemmet.

steg fjorton-fas tolv-slutliga reparationer krävs

När hemmet är under kontrakt med en köpare kan de välja att använda en heminspektör och deras långivare kommer att beställa en bedömning. Som ett resultat av inspektionen eller bedömningen kan du behöva göra ytterligare reparationer. Då inspektören eller värderingsman kommer att återinspektera fastigheten för att se till att reparationerna har gjorts innan de utfärdar sitt slutliga godkännande.