det kan göra skillnad
av DOUG PRICE
det finns ingen brist på intressant terminologi i kommersiella fastigheter. Ett specifikt intresseområde finns i beskrivningarna mellan ett kallt grått skal och varmt Vaniljskal. De övergripande definitionerna har att göra med hur råa eller lediga utrymmen kan levereras till nya hyresgäster innan utrymmet byggs ut för dess specifika användning. Detta ämne är särskilt viktigt eftersom skillnaderna i hur ett utrymme levereras kan påverka kostnaden för en transaktion med tiotusentals till hundratusentals dollar för hyresgästen. Med så mycket på spel är det värt att lära sig att förstå de olika definitionerna av hur ett utrymme levereras.
även om det finns flera synonymer för hur utrymmen levereras, beskrivs ofta ett ledigt eller nytt utrymme som ett ’skal’ – utrymme. De två vanligaste typerna av lediga utrymmen eller ’ skal ’kommer med terminologin för antingen ett’ kallt grått skal ’eller ett’varmt Vaniljskal’. Låt oss ta en ytterligare titt.
vad är Skalutrymme?
Skalutrymme betecknar det inre tillståndet för ett specifikt kommersiellt fastighetsutrymme som inte har betydande interiörförbättringar eller finish. Med en ny utveckling eller ny konstruktion levereras de flesta utrymmen vanligtvis i ett Skalskick; vilket innebär att utrymmet i huvudsak är fyra omkretsväggar med en främst öppen planlösning. Hyresgästen bygger sedan ut utrymmet till sina specifika parametrar vilket gör att det inte längre är ett skal utan ett färdigt eller byggt utrymme.
Dessutom kan en hyresvärd eller hyresgäst välja att riva inredningen av ett redan byggt utrymme om de specifika ytorna inte är fördelaktiga eller behövs av nästa hyresgäst. Detta anses återvända ett utrymme till ett skal tillstånd och krävs ofta innan du utför en ny bygga ut på en andra generationens utrymme.skalkonstruktion betecknar vanligtvis golv, omkretsväggar och tak i slutna lokaler och kan innehålla vissa HVAC -, el-eller VVS-förbättringar, men inte inre väggar, inredning, individualiserad hyresgästfinish eller fixturer.
i huvudsak är ett Skalutrymme en öppen låda som är redo för en hyresgäst att bygga ut eller installera sina unika armaturer i. Skillnaden mellan ’typ av skal’ är dock där detaljerna kan få en betydande inverkan på kostnaden för en hyresgäst. Låt oss ta en titt på skillnaderna mellan ett kallt grått skal och ett varmt Vaniljskal.
vad är en kall grå skal?
ett kallt grått skal definieras oftast genom att förstå de två huvudbeskrivningsorden före ordet skal:
- kallt: betyder vanligtvis att utrymmet inte har HVAC (värme, ventilation och luftkonditionering) tillgängligt eller installerat i utrymmet; och därmed kan utrymmet inte värmas (eller kylas) innan HVAC installeras. I detta fall måste en eller flera HVAC-enheter installeras eller levereras i utrymmet för att få värme, ventilation och luftkonditionering till utrymmet. Därför är utrymmet kallt.
- grå: vanligtvis betyder att utrymmet inte har några andra förbättringar av det, till exempel att väggarna är färdiga med gips och målade, ett dropptak och kakel eller ett gipstak, lämplig belysning installerad, golv eller andra standardförbättringar som toalett, inbyggda kontor etc. Ordet grå talar till det faktum att golvet och alla ytterväggar är ofta färgen grå på grund av obehandlat betonggolv eller väggar.
ett kallt grått skal är i huvudsak ett utrymme utan HVAC eller finish av något verkligt ämne. Många gånger kommer hyresvärdar också lämna en del av golvet eller ens hela golvet i Smuts skick utan att hälla någon betong, om de antar framtida hyresgästen kommer att behöva installera tunga VVS.
vad är ett varmt Vaniljskal?
i jämförelse är ett varmt Vaniljskal nära motsatsen till ett kallt grått skal, enligt definitionen av:
- varm: utrymmet har ett HVAC-system anslutet och funktionellt, eller åtminstone är anslutet till lokalerna och redo att anslutas. Varm innebär att utrymmet kan värmas och / eller kylas utan att lägga till ett nytt HVAC-system.
- vanilj: vanligtvis hänvisar till utrymmet som har avslutat ytterväggar med gips, ett droppgaller med takplattor eller ett gipstak, med belysning installerad, HVAC som distribueras och innehåller ofta också en viss nivå av ytterligare uppbyggnad, såsom ett färdigt toalett(er) med rinnande vatten, avlopp, VVS, armaturer etc. Utrymmet kan också innehålla en viss nivå av ytterligare bygga ut som någon mängd kontor eller ytterligare väggar och inre rum.
ett varmt Vaniljskal är i huvudsak ett utrymme med HVAC och de fyra väggarna och taket är färdiga.
många hyresvärdar i både detaljhandel och kontorsbyggnader kommer att förbereda ett ledigt utrymme i skick av en varm Vaniljskal leverans så att vissa hyresgäster skulle kunna omedelbart flytta in med mycket små justeringar av utrymmet eller med helt enkelt installation av deras hyresgäst specifika möbler, inventarier och utrustning.
det finns dock några hyresgäster som föredrar ett kallt grått skal vs. Ett varmt Vaniljskal om de har unika krav på sina mekaniska system, VVS eller andra ytor. Ett Vaniljskal kan kräva att hyresgästen ersätter några av de förbättringar som en hyresvärd redan har utfört, till exempel att flytta toaletterna eller uppgradera sina ytor, välja en annan typ av tak och ljusarmaturer och mer.
beroende på nivån på ytbehandlingar i ett varmt Vaniljskal är det möjligt för en hyresvärd att spendera $50 000 till $100 000 i förbättringar som hyresgästen omedelbart kan riva ut eller uppgradera. Det betyder att om hyresvärden spenderar pengar på ett specifikt taknät, lampor och toalettplats men hyresgästen vill ha något annat, kan det vara ett hälsosamt slöseri med både tid och pengar. De pengarna skulle ha blivit bättre slated för hyresgästen att använda på exakta föremål och finish som de ville ha verser vad hyresvärden redan lagt in i utrymmet.medan många detaljhandel hyresgäster eller traditionella kontor hyresgäster kanske föredrar leverans av en vanilj skal att påskynda deras beläggning och sänka sina kostnader för att bygga ut, de flesta vårdgivare är mycket bättre att ta en plats i en kall grå skal format. Anledningen är att en vårdhyresgäst bättre kan utnyttja motsvarande pengar som hyresvärden skulle ha spenderat på ett utrymme och istället utnyttja pengarna för de exakta uppgraderingar hyresgästen vill ha. Det finns tillfällen då hyresvärden redan har spenderat pengarna på att leverera ett Vaniljskal, vilket i så fall helt enkelt får vad hyresvärden redan har bestämt. Men det finns också många situationer, särskilt med nybyggnation, där om du kommer till fastigheten eller hyresvärden tillräckligt tidigt i förhandlingarna kan du bestämma vilken typ av leverans som en del av dina förhandlingar om utrymmet.
att förstå dessa unika termer vid utvärdering av kommersiella fastigheter utrymmen kommer att hjälpa dig att göra det mest välgrundade beslutet och ge dig en fördel under dina förhandlingar.Doug Price är en agent med CARR Healthcare, landets ledande leverantör av kommersiella fastighetstjänster för vårdhyresgäster och köpare. Varje år litar tusentals vårdpraxis på CARR för att uppnå de mest gynnsamma villkoren för sina leasing-och köpförhandlingar. Carrs team av experter hjälper till med nystartade företag, hyresförnyelser, utvidgningar, omlokaliseringar, ytterligare kontor, inköp och övningsövergångar. Vårdpraxis väljer CARR för att spara dem en betydande tid och pengar; samtidigt som deras intressen alltid är först. Kontakta Doug på [email protected]