Carnegie House är en av cirka 100 arrende byggnader i New York City.
mellan höga priser, mäklare avgifter, månatliga underhållskostnader, fastighetsskatt, Co-op styrelser och byggnadsrestriktioner, köpa någon form av fastigheter i New York kan vara oerhört komplex. Så låt oss lägga till ytterligare en knepig bit i pusslet: markhyror.
hyresbostäder utgör en liten del av bostadshusen i New York. Det finns cirka 100 hyresbyggnader i staden, främst på Manhattan, med en hög koncentration i Lincoln Square och Battery Park City. Deras unika egenskap är att de sitter på land som inte hör till byggnaden utan till en markägare. Ja – en arrendebyggnad äger inte marken den sitter på. Denna udda situation uppstod när markägaren föredrog att behålla ägandet av marken snarare än att sälja den till utvecklaren och därmed dra nytta av hyresavgifter under de kommande åren.
Manhattan 1-2Brs Under $700K på StreetEasy artikeln fortsätter under
de flesta byggnader på markhyror (aka markhyror) är co-ops. Marken är i allmänhet hyrd för långa villkor (50 till 99 år), och lägenhetägare betalar en markhyra som är insvept i sina underhållsavgifter (eller vanliga avgifter, när det gäller lägenheter).
vad man ska veta om mark-leasing byggnader
Mark-leasing, eller mark-leasing, byggnader är en av de mer intressanta egenheter i New York fastigheter, och uppgifter om dem bör beaktas noggrant av potentiella köpare. (Här är en partiell lista över några NYC-hyresbyggnader.)
å ena sidan har markhyresbyggnader mycket lägre ingångspunkter för inköp. Om du någonsin sett en NYC co-op prissatt till 20 procent, eller till och med 35 procent, under marknadsvärdet, beror det förmodligen på att marken under byggnaden hyrs. Men medan hyresbostäder kan erbjuda betydande besparingar på försäljningspriset, är de månatliga underhållsavgifterna i dem vanligtvis mycket högre än i jämförbara lägenheter, eftersom de måste täcka markhyran. Eftersom markleasing co-ops inte äger sin mark, betalar de inte fastighetsskatt. Därför har ägare av hyreslägenheter begränsad tillgång till fastighetsskatteavdrag som andra ägare drar nytta av.
Manhattan Studios och 1BRS Under $500K på StreetEasy artikeln fortsätter under
köpare bör också vara medvetna om att bankerna mycket noggrant kommer att granska inteckningsansökningar för enheter i en hyresrättsbyggnad. Enligt Tony Jao, en veteran inteckning bankir på Investors Bank, banker titta närmare på längden på inteckning jämfört med antalet år kvar i hyresavtalet. Så en bank kan vara osannolikt att ge en 30-årig inteckning för en enhet vars hyresavtal löper ut om 20 år.
vad händer när hyresavtalet löper ut?
När en byggnads hyresavtal närmar sig utgången kan två saker hända. Vanligtvis träffas co-op-styrelsen och fastighetsägaren för att diskutera villkor och förnya hyresavtalet. Bedömare tas in för att värdera marken, och båda sidor är överens om ett pris baserat på den informationen. Medan markhyran sannolikt kommer att gå upp, kan den också gå ner, i händelse av en marknadskontraktion. Det andra alternativet när ett hyresavtal löper ut är att lägenhetsägarna kan försöka köpa marken för sig själva.
Brooklyn 1-2Brs Under $700K på StreetEasy artikeln fortsätter under
i en nyligen instans på Trump Plaza, Co-op medlemmar kullerstensbelagda 185 miljoner dollar för att köpa marken under byggnaden från dess ägare. Medan köpet flyttade byggnaden och enheterna till en mer stabil zon, kom det med en stor kostnad. Med buyout, hyresgäster i Trump Plaza inför en ny markbedömning, vilket var oöverkomliga för vissa. I ett exempel citerat av Wall Street Journal såg en långvarig bosatt sin bedömning överstiga värdet av hennes 1-sovrums co-op, vilket tvingade henne att sälja.
en trevlig Co-op byggnad på 100 W. 57th St. i Midtown, Carnegie House, är på ett hyresavtal. Utgången och förnyelsen förväntas om cirka 10 år, vilket bidrar till vissa svårigheter att bedöma det verkliga marknadsvärdet för enheter i byggnaden.
teoretiskt sett kan ett hyresavtal komma till slutet av sin löptid utan förnyelse, och byggnaden skulle återgå till hyresinnehavaren. Detta innebär att co-op eller condo ägare skulle möta vräkning, eller kan bli hyresgäster i sina hem. Men så vitt de flesta experter vet har detta aldrig hänt i New York.
slutligen, medan Mark leasing kan vara svårt, kunniga köpare kan arbeta med kunniga fastighetsmäklare för att hitta möjligheter som maximerar fördelarna med en mark-leasing byggnad.oavsett om du vill hyra eller köpa, hitta din nästa NYC-lägenhet på StreetEasy.