je možné koupit dostatek pronájem nemovitosti do penze, ne? To prostě trvá příliš dlouho šetřit, koupit nemovitost, a trochu nájemné v průběhu let
stačí příliš mnoho peněz za platby kupovat.
špatně.
je pravda, že nákup nemovitosti k pronájmu je kapitálově velmi náročný proces a je pravda, že obvykle budete potřebovat 20-25% dolů za vaše nákupy (kromě několika prvních, které mohou jít FHA nebo VA).
je také pravda, že většina lidí nemá neomezené finanční prostředky a nemůže stále dávat 20-25% dolů.
ale tady je věc-nemusíte pořád odkládat peníze.
existuje opravdu jednoduchá strategie, která vám umožní vyhnout se tomu všemu. Uhodli jste to, říká se tomu strategie BRRR a já se tím budu zabývat hodně podrobně. Ale nejdřív …
rychlý příběh o tom, jak jsem odešel do důchodu pomocí metody BRRR real estate.
BRRR Strategie Během Velké Recese
kdysi dávno jsem začal používat BRRR strategii, než někdo někdy nazval BRRR strategie.
Stručně řečeno, je to způsob, jak koupit nemovitost, která vám umožní zachovat kapitál za účelem nákupu více a více nemovitostí v průběhu času.
za chvíli se k tomu dostanu do podrobností, ale chci vás vzít zpět do let 2009 až 2013 během nejhlubší části Velké recese.
nikdo neměl práci. Nikdo si nemohl dovolit platit nájem. Ceny bytů klesly jako kámen a byt lemovaný jako nemocniční pacient. Nebyl žádný odraz.
všude to bylo jen zoufalství.
říkají tomu Velká recese, ale z historického hlediska to byla jednoznačně deprese.
… a rozhodl jsem se dostat do nemovitostí.
všichni říkali, že jsem blázen, a já jsem byl trochu blázen. Spousta lidí prostě přišla o všechno, nájemníci neplatili, všude docházelo k vystěhování. Bylo to drsné.
Ale nabídky lze nalézt všude. Další výhodou bylo, protože nikdo neměl práci dodavatelé bylo snadné najít a bude pracovat pro 1/3, co si účtují nyní.
nejtěžší bylo najít peníze na investice a najít banky, které by půjčily.
koupil jsem svou první rodinu 3 v roce 2009, poté jsem koupil rodinu 4 o několik let později na začátku roku 2012. Toto je obrázek rodiny 4, sexy, že?
do roku 2015 jsem měl přes 20 jednotek. Do roku 2017 jsem jich měl kolem 35 a nyní v roce 2018 jsem se přestěhoval do bytových komplexů a mám přes 470.
Toto je strategie, kterou jsem použil k tomu, abych kupoval více nemovitostí a neustále dával více peněz do kapsy.
zde je návod, jak brrr investing funguje v oblasti nemovitostí.
použití strategie BRRR k vybudování portfolia nájemních nemovitostí
celkovou podstatou metody BRRR je přidání dostatečné hodnoty k nemovitosti, která při refinancování získáte většinu, ne-li celý váš kapitál zpět. To vám umožní vzít si peníze a používat je znovu a znovu k nákupu obchodů.
jen v případě, že si to ještě neuvědomujete, BRRR znamená koupit, rehabilitovat, pronajmout, refinancovat. Alternativně, někteří lidé tomu říkají metoda BRRRR, která znamená přesně to samé, kromě posledního R znamená “ opakovat.“
takže metoda BRRRR je koupit, rehabilitovat, pronajmout, refinancovat, opakovat.
Krok 1-nákup
existují 3 základní části nákupu jakékoli nemovitosti – hledání, analýza a uzavření obchodu.
Hledání Řešení
nejdůležitější část BRRR realitní strategie je najít skvělé nabídky. Bez úžasné řešení, to prostě nefunguje (ale to je trochu pravda o vydělávání peněz v oblasti nemovitostí tak jako tak).
obecně lidé označují nabídky jako „off-market“ a „on-market“.“Off-market dohoda je v podstatě každý prodej, který není uveden s prodejcem nemovitostí na výpis služby MLS, LoopNet, nebo CoStar.
existuje spousta způsobů, jak najít skvělé nabídky mimo trh. To zahrnuje:
- Od Investora webové Stránky
- Direct Mail
- Klepe na Dveře
- Bandita Znaky
- MLS
- Pták-Psi
…a pár desítek dalších metod. Jediná věc, která vás omezuje, je vaše představivost!
analýza pronájmu nemovitostí
je důležité mít několik různých kalkulaček, abyste tuto práci dokončili. Nejdůležitější je vaše kalkulačka“ zadní části ubrousku“.
důvod, proč je taková kalkulačka tak důležitá, je ten, že se doslova podíváte na stovky obchodů. Je nemožné použít pokročilou kalkulačku a vyřadit desítky obchodů týdně.
místo toho je nejlepší použít velmi jednoduchou kalkulačku, hodit do základních čísel a jen zjistit, zda je dokonce vzdáleně blízko.
jakmile to uděláte, můžete uzavřít dohodu a provést hlubší analýzu. Pokud to není dobré, jen to odhoďte stranou a ušetřili jste hodiny svého času.
dal jsem dohromady bezplatnou kalkulačku BRRR, kterou můžete použít k promítání nabídek.
uzavření obchodů
nejdůležitější součástí uzavření obchodu je….financování.
Budeme mluvit trochu víc o financování na konci, když budeme mluvit o třetí R – Refinancovat, ale je důležité vědět, že vaše financování vpředu bude jiný, než jak refinancovat obchod.
vpředu obvykle používáte hotovost nebo nějaký druh soukromých nebo tvrdých peněz. Banky nemají rádi riziko a obchody, které potřebují práci, jsou považovány za rizikové.
Použitím hotovosti nebo soukromých peněz budete moci koupit něco s trochou rizika, abyste mohli přidat hodnotu.
dalším důvodem je to, že zoufalé vlastnosti se často musí rychle zavřít. Banky jsou něco jiného než rychlé.
klíčem je tedy použít soukromé peníze na nákup a poté refinancovat do něčeho dlouhodobějšího, jako je dobrý konvenční nebo dlouhodobý komerční úvěr.
Krok 2-rehabilitace
nechcete rehabilitovat pronájem nemovitosti BRRR stejným způsobem, jakým byste opravili flip.
když analyzujete projekt pro flip, podíváte se na náklady na práci vs. zvýšení hodnoty. Pokud kuchyň stojí 10k a zvyšuje hodnotu o 15k, pak má 50% návratnost (15K-10k = 5k návratnost. 5K výnos děleno 10K investoval = 50% výnos).
stejná kuchyně může přidat hodnotu vašeho pronájmu, ale protože ji neprodáváte, je to špatný způsob měření hodnoty.
že $ 10k může přidat $ 15k v hodnotě, ale přidat sotva něco navíc nájemné. Vzhledem k tomu, že hledáme cash-flow, raději bych se zaměřil na renovace, které zvyšují výši nájemného, které mohu účtovat.
BRRR Krok 3-pronájem jednotky
nalezení skvělých nájemců, kteří budou platit tržní (nebo vyšší) nájemné, je klíčem k vaší strategii. Klíčové kroky 3 jsou najít, obrazovka, a zachovat.
Krok 4 – Refinancování
cílem je dostat své peníze zpět, takže můžete proces opakovat, což činí tento krok nejdůležitější.
protože pravidla pro komerční půjčky se liší od osobních půjček, udělejme rychlý krok zpět a projděme pravidla / požadavky pro komerční půjčky:
- budete potřebovat přibližně 2 roky zkušeností.“To může být rehabilitační zkušenosti, pronajímatel zkušenosti, nebo dokonce zkušenosti jako realitní kanceláře, pokud můžete přesvědčit banku, že je to přímo použitelné.
- většina bank vyžaduje 6 + měsíců „koření“, než je bude financovat spíše za tržní cenu než za kupní cenu. To znamená, že nemovitost byla stabilní, pevná a pronajatá po dobu přibližně této doby. V podstatě potřebují, abyste zdůvodnili vyšší cenu nějakým důkazem stability a zlepšeného nájemného.
- banky půjčují 75-80% odhadní hodnoty na tento druh obchodu.
není těžké vidět „trik“, jakmile jsou všechna kritéria stanovena.
- banky půjčí přibližně 75% odhadní hodnoty po 6 měsících koření.
- dům ploutve se snaží být „all in“ pro asi 75-80% hodnoty nemovitosti.
koupit pronájem nemovitostí, jako bys chtěl otočit, pak jen refinancovat – dostanete všechny své peníze zpět, plus dlouhodobé příjmy z pronájmu.
ale aby tento systém fungoval dobře, musíte být schopni být „all in“ pro přibližně 75-80% hodnoty.
Krok 5-Opakujte a BRRR více (aka brrrr)
jakmile budete mít většinu nebo všechny své peníze zpět, je čas najít další realitní obchod s BRRRR! Extra R znamená opakování.
budete mít své peníze zpět a nový proud příjmů. Mohl by se život zlepšit?