det kan gøre en forskel
af DOUG Pris
der er ingen mangel på interessant terminologi i erhvervsejendomme. Et specifikt interesseområde findes i beskrivelserne mellem en kold grå skal og varm Vaniljeskal. De overordnede definitioner har at gøre med, hvordan rå eller ubesatte rum kan leveres til nye lejere, inden rummet bygges ud til dets specifikke brug. Dette emne er især vigtigt, da forskellene i, hvordan et rum leveres, kan påvirke omkostningerne ved en transaktion med titusinder til hundreder af tusind dollars for lejeren. Med så meget på spil er det værd at lære at forstå de forskellige definitioner af, hvordan et rum leveres.
mens der er flere synonymer for, hvordan mellemrum leveres, beskrives et ledigt eller nyt rum ofte som et ‘Shell’ – rum. De to mest almindelige typer ubesatte rum eller’ skaller ‘kommer med terminologien for enten en’ kold grå skal ‘eller en’varm Vaniljeskal’. Lad os tage et nærmere kig.
hvad er Shell Space?
Shell Space angiver den indvendige tilstand af et specifikt erhvervsejendomme, der ikke har væsentlige indvendige forbedringer eller finish. Med en ny udvikling eller nybyggeri leveres de fleste rum typisk i en Skaltilstand; hvilket betyder, at rummet i det væsentlige er fire omkredsvægge med en primært åben grundplan. Lejeren bygger derefter rummet ud til deres specifikke parametre, hvilket gør det ikke længere til en skal, men et færdigt eller bygget rum.
derudover kan en udlejer eller lejer vælge at nedrive de indvendige finish i et allerede bygget rum, hvis de specifikke finish ikke er gavnlige eller nødvendige af den næste lejer. Dette betragtes som at returnere et rum til en Skaltilstand og kræves ofte, inden der udføres en ny opbygning på et andet generations rum.
skalkonstruktion betegner typisk gulvet, omkredsvægge og tag i et lukket rum og kan omfatte nogle VVS -, elektriske eller VVS-forbedringer, men ikke indvendige vægge, indvendige rumpartitionering, individualiserede lejerfinish eller inventar.
i det væsentlige er et Shell-rum en åben kasse, der er klar til, at en lejer kan bygge ud eller installere deres unikke inventar i. Forskellen mellem ‘type shell’ er imidlertid, hvor detaljerne kan have en betydelig indflydelse på omkostningerne for en lejer. Lad os se på forskellene mellem en kold grå skal og en varm Vaniljeskal.
Hvad er en kold grå Shell?
en kold grå skal defineres oftest ved at forstå de to hoveddeskriptorord før ordet skal:
- kold: betyder typisk, at rummet ikke har HVAC (opvarmning, ventilation og aircondition) tilgængelig eller installeret i rummet; og derfor kan rummet ikke opvarmes (eller afkøles), før HVAC installeres. I dette tilfælde skal en HVAC-enhed eller enheder installeres eller leveres til rummet for at bringe varme, ventilation og aircondition til rummet. Derfor er rummet koldt.
- grå: betyder typisk, at rummet ikke har andre forbedringer, såsom væggene, der er færdige med gipsvæg og malet, et faldloftgitter og fliser eller et gipsloft, passende belysning installeret, gulve eller andre standardforbedringer såsom et toilet, indbyggede kontorer osv. Ordet grå taler til det faktum, at gulvet og eventuelle udvendige vægge ofte er farven grå på grund af det ubehandlede betongulv eller vægge.
en kold grå skal er i det væsentlige et rum uden HVAC eller finish af noget ægte stof. Mange gange vil udlejere også efterlade en del af gulvet eller endda hele gulvet i snavstilstand uden at hælde beton, hvis de antager, at den fremtidige lejer bliver nødt til at installere tunge VVS.
Hvad er en varm Vaniljeskal?
til sammenligning er en varm Vaniljeskal tæt på det modsatte af en kold grå skal, som defineret af:
- varm: rummet har et HVAC-system tilsluttet og funktionelt, eller er i det mindste fastgjort til lokalerne og klar til at blive tilsluttet. Varm betyder, at rummet kan opvarmes og / eller afkøles uden at tilføje et nyt HVAC-system.
- vanilje: henviser typisk til rummet, der har afsluttet udvendige vægge med gipsvæg, et drop-grid-loft med loftfliser eller et gipsloft, med belysning installeret, HVAC, der distribueres, og inkluderer ofte også et vist niveau af yderligere opbygning, såsom et færdigt toilet(er) med rindende vand, kloak, VVS, inventar osv. Rummet kan også indeholde et vist niveau af yderligere udbygning, såsom enhver mængde kontorer eller yderligere vægge og indvendige rum.
en varm Vaniljeskal er i det væsentlige et rum med HVAC, og de fire vægge og loft er færdige.
mange udlejere af både detail-og kontorbygninger vil forberede et ledigt rum i stand til en varm Vaniljeskal levering, så visse lejere kan være i stand til straks at flytte ind med meget mindre justeringer af rummet eller med blot installation af deres lejer specifikke møbler, inventar og udstyr.
der er dog nogle lejere, der foretrækker en kold grå skal vs. en varm Vaniljeskal, hvis de har unikke krav til deres mekaniske systemer, VVS eller andre finish. En Vaniljeskal kan kræve, at lejeren udskifter nogle af de forbedringer, som en udlejer muligvis allerede har udført, såsom at flytte toiletterne eller opgradere deres finish, vælge en anden type loft og lysarmaturer og mere.
afhængigt af niveauet af finish i en varm Vaniljeskal er det muligt for en udlejer at bruge $50.000 til $100.000 i forbedringer, som lejeren straks kan rive ud eller opgradere. Betydning, hvis udlejer bruger penge på et specifikt loftnet, lys og toiletplacering, men lejeren ønsker noget andet, der kan være et sundt spild af både tid og penge. Disse penge ville have været bedre planlagt for lejeren at bruge på de nøjagtige genstande og finish, de ønskede vers, hvad udlejer allerede har lagt i rummet.
mens mange detaillejere eller traditionelle kontorlejere måske foretrækker levering af en Vaniljeskal for at fremskynde deres belægning og sænke deres udgifter til udbygning, er de fleste sundhedsudbydere meget bedre stillet med at tage plads i et koldt gråt Skalformat. Årsagen er, at en sundhedspleje lejer bedre kan udnytte svarende til de penge udlejer ville have brugt på et rum og i stedet udnytte disse penge til de nøjagtige opgraderinger lejeren ønsker. Der er tidspunkter, hvor udlejer allerede har brugt pengene på at levere en Vaniljeskal, som i så fald blot får det, som udlejer allerede har besluttet. Der er dog også mange situationer, især med nybyggeri, hvor hvis du kommer til ejendommen eller udlejer tidligt nok i forhandlingerne, at du kan bestemme typen af levering som en del af dine forhandlinger om rummet.
at forstå disse unikke vilkår, når du vurderer erhvervsejendomme, hjælper dig med at træffe den mest informerede beslutning og give dig en fordel under dine forhandlinger.Doug Price er en agent med CARR Healthcare, landets førende udbyder af erhvervsejendomme tjenester for sundhedspleje lejere og købere. Hvert år stoler tusindvis af sundhedspraksisser på CARR for at opnå de gunstigste vilkår på deres leasing-og købsforhandlinger. Carrs team af eksperter hjælper med nystartede virksomheder, leasingfornyelser, udvidelser, flytninger, yderligere kontorer, køb og øvelsesovergange. Sundhedspraksis vælger CARR for at spare dem en betydelig mængde tid og penge; samtidig med at deres interesser altid er først. Kontakt Doug på [email protected]