det er umuligt at købe nok lejeboliger til at gå på pension med, ikke? Det tager simpelthen for lang tid at spare op, købe ejendom og lidt leje over år
Du har bare brug for for mange penge til nedbetalinger for at fortsætte med at købe.
forkert.
det er rigtigt, at køb af lejeboliger er en meget kapitalintensiv proces, og det er rigtigt, at du generelt har brug for 20-25% ned for dine køb (undtagen dine første par, der kan gå FHA eller VA).
det er også rigtigt, at de fleste mennesker ikke har ubegrænsede midler og ikke kan fortsætte med at lægge 20-25% ned.
men her er sagen-du behøver ikke at fortsætte med at lægge penge ned.
der er denne virkelig simpelthen strategi, der giver dig mulighed for at undgå at gøre alt det. Du gættede det, det hedder BRRR-strategien, og jeg vil gå ind i det i mange detaljer. Men først…
en hurtig historie om, hvordan jeg gik på pension ved hjælp af BRRR real estate-metoden.
BRRR-strategi under den store Recession
for længe siden begyndte jeg at bruge BRRR-strategien, før nogen nogensinde kaldte det BRRR-strategien.
i en nøddeskal er det en måde at købe ejendom, der giver dig mulighed for at bevare kapital for at købe flere og flere ejendomme over tid.
Jeg vil komme i detaljer om det om et minut, men jeg vil tage dig tilbage til 2009 gennem 2013 under den dybeste del af den store recession.
ingen havde job. Ingen havde råd til at betale husleje. Boligpriserne faldt som en klippe og flad foret som en hospitalspatient. Der var ingen hoppe.
det var bare fortvivlelse overalt.
de kalder det den store recession, men historisk set var det helt klart en depression.
…og jeg besluttede at komme ind i fast ejendom.
alle sagde, at jeg var skør, og jeg var lidt skør. Mange mennesker havde lige mistet alt, lejere betalte ikke, udsættelser skete overalt. Det var hårdt.
men tilbud kunne findes overalt. Den anden fordel var, da ingen havde arbejde entreprenører var let at finde og ville arbejde for 1/3 hvad de opkræver nu.
den hårde del var at finde penge til at investere og finde banker til at låne.
Jeg købte min første 3 familie i 2009 og købte derefter en 4 familie et par år senere i begyndelsen af 2012. Dette er et billede af 4-familien, er det ikke?
i 2015 havde jeg over 20 enheder. I 2017 havde jeg omkring 35, Og nu i 2018 er jeg flyttet op til lejlighedskomplekser og har over 470.
Dette er den strategi, Jeg plejede at fortsætte med at købe mere ejendom, mens jeg løbende lagde flere penge i lommen.
Sådan fungerer brrr-investering i fast ejendom.
brug af Brrr-strategien til at opbygge en Udlejningsportefølje
den samlede kerne i BRRR-metoden er at tilføje nok værdi til en ejendom, at når du refinansierer den, får du mest, hvis ikke hele din kapital tilbage. Dette giver dig mulighed for at tage dine penge og bruge dem igen og igen til at købe tilbud.
bare hvis du endnu ikke er klar over, brrr står for Buy, Rehab, Rent, refinansiere. Alternativt, nogle mennesker kalder det BRRRR-metoden, der står for nøjagtig den samme ting, undtagen den sidste R står for “gentag.”
så BRRRR-metoden er køb, Rehab, leje, refinansiere, gentage.
Trin 1 – Køb
Der er 3 grundlæggende dele til at købe enhver ejendom – finde, analysere og lukke aftalen.
Find en aftale
den vigtigste del af BRRR-ejendomsstrategien er at finde gode tilbud. Uden en fantastisk aftale fungerer det simpelthen ikke (men det er lidt sandt om at tjene penge i fast ejendom alligevel).
generelt henviser folk til tilbud som enten “off-market” og “on-market.”En off-market-aftale er i det væsentlige ethvert salg, der ikke er opført hos en ejendomssælger på en noteringstjeneste som MLS, LoopNet eller CoStar.
der er masser af måder at finde gode tilbud uden for markedet. Disse omfatter:
- Start en Investor hjemmeside
- Direct Mail
- banker på døre
- Bandit tegn
- MLS
- Bird-Dogs
…og et par dusin flere metoder. Det eneste, der begrænser dig, er din fantasi!
analyse af lejeboliger
det er vigtigt at have et par forskellige regnemaskiner for at få dette arbejde gjort. Det vigtigste er din” bagsiden af serviet ” Regnemaskine.
grunden til, at en lommeregner som denne er så vigtig, er fordi du bogstaveligt talt vil se på hundredvis af tilbud. Det er umuligt at bruge en avanceret lommeregner og kaste gennem snesevis af tilbud om ugen.
i stedet er det bedst at bruge en meget enkel lommeregner, kaste de grundlæggende tal ind og bare se, om det endda er fjernt tæt.
når du gør det, kan du tage aftalen og foretage en dybere analyse. Hvis det ikke er godt, skal du bare smide det til side, og du har sparet timer af din tid.
jeg sammensatte en gratis BRRR-lommeregner, som du kan bruge til at screene tilbud.
lukning af tilbud
den vigtigste del af at lukke en aftale er….finansiering af det.
vi snakker lidt mere om finansiering i slutningen, når vi taler om den tredje r – refinansiering, men det er vigtigt at vide, at din finansiering på forhånd vil være anderledes end hvordan du refinansierer aftalen.
foran bruger du generelt kontanter eller en slags private eller hårde penge. Banker kan ikke lide risiko, og tilbud, der har brug for arbejde, betragtes som risikable.
ved at bruge kontanter eller private penge kan du købe noget med en smule risiko, så du kan tilføje værdi.
den anden grund er, at nødlidende egenskaber ofte skal lukkes hurtigt. Bankerne er alt andet end hurtige.
så nøglen her er at bruge private penge til at købe, så refinansiere til noget længere sigt som et godt konventionelt eller langsigtet kommercielt lån.
Trin 2 – Rehab
du ønsker ikke at rehab en BRRR lejebolig på samme måde som du ville rette en flip.
Når du analyserer et projekt for en flip, ser du på omkostningerne ved arbejdet i forhold til værdiforøgelsen. Hvis et køkken koster 10k og øger værdien med 15k, har den et afkast på 50% (15k – 10k = 5k retur. Et 5K afkast divideret med 10k investeret = 50% afkast).
det samme køkken kan tilføje værdi til din leje, men da du ikke sælger det, er det den forkerte måde at måle værdi på.
at $10k muligvis tilføjer $15k i værdi, men tilføjer næppe noget i ekstra leje. Da vi leder efter pengestrømme, vil jeg hellere fokusere på renoveringer, der øger det lejebeløb, jeg kan opkræve.
BRRR Trin 3-leje enheden
at finde gode lejere, der betaler markedsleje (eller højere) er nøglen til din strategi. De 3 vigtigste trin er at finde, skærm, og fastholde.
Trin 4 – refinansiering
målet er at få dine penge tilbage, så du kan gentage processen, hvilket gør dette trin til det mest afgørende.
fordi reglerne for kommerciel udlån er anderledes end personlig udlån, lad os tage et hurtigt skridt tilbage og gå over reglerne / kravene til kommerciel udlån:
- du skal bruge omkring 2 års “erfaring.”Dette kan være rehab erfaring, udlejer erfaring eller endda erfaring som ejendomsmægler, hvis du kan overbevise banken om, at den er direkte anvendelig.
- de fleste banker kræver 6+ måneders “krydderier”, før de vil finansiere det til markedsprisen snarere end købsprisen. Dette betyder, at ejendommen har været stabil, fast, og lejet i omkring denne periode. Dybest set har de brug for dig til at retfærdiggøre den højere pris med nogle tegn på stabilitet og forbedrede huslejer.
- banker låner 75-80% af vurderet værdi på denne form for aftale.
det er ikke svært at se “tricket”, når alle kriterierne er lagt ud.
- banker vil låne omkring 75% af den vurderede værdi efter 6 måneders krydderier.
- House flippers søger at være “all in” for omkring 75-80% af ejendomsværdien.
så køb en lejebolig, som om du vil vende den, så refinansiere den bare – du får alle dine penge tilbage plus Langtidsleje.
men for at dette system skal fungere godt, skal du være i stand til at være “all in” for omkring 75-80% af værdien.
Trin 5-Gentag og BRRR mere (aka brrrr)
når du har de fleste eller alle dine penge tilbage, er det tid til at finde en anden ejendomshandel til BRRRR! Den ekstra R står for gentagelse.
Du får dine penge tilbage og en ny strøm af indkomst. Kan livet blive bedre?