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Es kann einen Unterschied machen

Von DOUG PRICE

Es gibt keinen Mangel an interessanten Terminologie in Gewerbeimmobilien. Ein spezifisches Interessengebiet liegt in den Beschreibungen zwischen einer kalten grauen Schale und einer warmen Vanilleschale. Die allgemeinen Definitionen haben damit zu tun, wie rohe oder unbesetzte Räume an neue Mieter geliefert werden können, bevor der Raum für seine spezifische Nutzung gebaut wird. Dieses Thema ist besonders wichtig, da die Unterschiede in der Art und Weise, wie ein Raum geliefert wird, die Kosten einer Transaktion für den Mieter um Zehntausende bis Hunderttausend Dollar beeinflussen können. Da so viel auf dem Spiel steht, lohnt es sich, die verschiedenen Definitionen der Bereitstellung eines Raums zu verstehen.Während es mehrere Synonyme dafür gibt, wie Räume geliefert werden, wird ein unbesetzter oder neuer Raum oft als ‚Shell‘ -Raum beschrieben. Die beiden häufigsten Arten von unbesetzten Räumen oder ‚Muscheln‘ kommen mit der Terminologie einer ‚kalten grauen Schale‘ oder einer ‚warmen Vanilleschale‘. Schauen wir uns das genauer an.

Was ist Shell Space?

Schalenraum bezeichnet den Innenzustand eines bestimmten Gewerbeimmobilienraums, der keine wesentlichen Innenverbesserungen oder Oberflächen aufweist. Bei einer Neuentwicklung oder einem Neubau werden die meisten Räume in der Regel in einem Rohbauzustand geliefert; was bedeutet, dass der Raum im Wesentlichen aus vier Begrenzungswänden mit einem primär offenen Grundriss besteht. Der Mieter baut dann den Raum nach seinen spezifischen Parametern aus, was ihn nicht mehr zu einer Hülle, sondern zu einem fertigen oder ausgebauten Raum macht.Darüber hinaus kann ein Vermieter oder Mieter entscheiden, die Innenausstattung eines bereits gebauten Raumes abzureißen, wenn die spezifischen Oberflächen nicht vorteilhaft sind oder vom nächsten Mieter benötigt werden. Dies wird als Rückführung eines Raums in einen Schalenzustand angesehen und ist häufig erforderlich, bevor ein Neubau in einem Raum der zweiten Generation durchgeführt wird.Die Schalenkonstruktion bezeichnet typischerweise den Boden, die Außenwände und das Dach eines geschlossenen Gebäudes und kann einige HLK-, Elektro- oder Sanitärverbesserungen umfassen, jedoch keine Innenwände, Innenraumpartitionierung, individualisierte Mieteroberflächen oder Armaturen.

Im Wesentlichen ist ein Shell-Raum eine offene Box, die für einen Mieter bereit ist, seine einzigartigen Vorrichtungen zu bauen oder zu installieren. Der Unterschied bei der Art der Hülle besteht jedoch darin, dass die Details einen erheblichen Einfluss auf die Kosten für einen Mieter haben können. Schauen wir uns die Unterschiede zwischen einer kalten grauen Schale und einer warmen Vanilleschale an.

Was ist eine Cold Grey Shell?

Eine kalte graue Hülle wird am häufigsten durch das Verständnis der beiden Hauptdeskriptorwörter vor der Wortschale definiert:

• Kalt: bedeutet typischerweise, dass der Raum keine HLK (Heizung, Lüftung und Klimaanlage) zur Verfügung hat oder in dem Raum installiert ist; und daher kann der Raum vor der Installation der HLK nicht beheizt (oder gekühlt) werden. In diesem Fall müssen eine HLK-Einheit oder Einheiten in den Raum installiert oder geliefert werden, um Heizung, Lüftung und Klimaanlage in den Raum zu bringen. Daher ist der Raum kalt.

• Grau: Bedeutet in der Regel, dass der Raum keine weiteren Verbesserungen aufweist, z. B. dass die Wände mit Trockenbau versehen und gestrichen werden, ein Deckengitter und Fliesen oder eine Trockenbaudecke, geeignete Beleuchtung installiert, Bodenbeläge oder andere Standardverbesserungen wie eine Toilette, ausgebaute Büros usw. Das Wort Grau spricht dafür, dass der Boden und alle Außenwände aufgrund des unbehandelten Betonbodens oder der Wände oft die Farbe Grau haben.

Eine kaltgraue Schale ist im Wesentlichen ein Raum ohne HVAC oder Oberflächen irgendeiner realen Substanz. Oft lassen Vermieter auch einen Teil des Bodens oder sogar den gesamten Boden in schmutzigem Zustand, ohne Beton zu gießen, wenn sie davon ausgehen, dass der zukünftige Mieter schwere Rohrleitungen installieren muss.

Was ist eine warme Vanilleschale?

Im Vergleich dazu ist eine warme Vanilleschale fast das Gegenteil einer kalten grauen Schale, definiert durch:

• Warm: Der Raum hat ein HLK-System angeschlossen und funktionsfähig, oder zumindest ist an die Räumlichkeiten angeschlossen und bereit, angeschlossen zu werden. Warm bedeutet, dass der Raum beheizt und / oder gekühlt werden kann, ohne ein neues HLK-System hinzuzufügen.Vanille: bezieht sich typischerweise auf den Raum, der Außenwände mit Trockenbau, eine Drop-Grid-Decke mit Deckenplatten oder eine Trockenbaudecke, mit installierter Beleuchtung, HVAC, die verteilt ist, und oft auch ein gewisses Maß an zusätzlichen Aufbau wie eine fertige Toilette (n) mit fließendem Wasser, Kanalisation, Sanitär, Armaturen, etc. Der Raum kann auch ein gewisses Maß an zusätzlichem Aufbau enthalten, z. B. eine beliebige Anzahl von Büros oder zusätzliche Wände und Innenräume.

Eine warme Vanilleschale ist im Wesentlichen ein Raum mit HLK und die vier Wände und die Decke sind fertig.Viele Vermieter von Einzelhandels- und Bürogebäuden bereiten einen freien Raum im Zustand einer warmen Vanilleschale vor, so dass bestimmte Mieter in der Lage sein könnten, sofort mit sehr geringen Anpassungen an den Raum oder mit einfach der Installation ihrer Mieter einzuziehen spezifische Möbel, Armaturen und Geräte.Es gibt jedoch einige Mieter, die eine kalte graue Schale gegenüber einer warmen Vanilleschale bevorzugen, wenn sie besondere Anforderungen an ihre mechanischen Systeme, Sanitäranlagen oder andere Oberflächen haben. Bei einer Vanilleschale muss der Mieter möglicherweise einige der Verbesserungen ersetzen, die ein Vermieter möglicherweise bereits vorgenommen hat, z. B. das Verlegen der Toiletten oder das Aufrüsten der Oberflächen, die Auswahl einer anderen Art von Decken- und Leuchten und vieles mehr.Abhängig von der Ebene der Oberflächen in einer warmen Vanilleschale ist es möglich, dass ein Vermieter 50.000 bis 100.000 US-Dollar für Verbesserungen ausgibt, die der Mieter sofort herausreißen oder aufrüsten könnte. Bedeutung, wenn der Vermieter Geld für ein bestimmtes Deckengitter ausgibt, Lichter und Toilettenstandort, aber der Mieter möchte etwas anderes, Es kann eine gesunde Verschwendung von Zeit und Geld geben. Dieses Geld wäre besser für den Mieter vorgesehen gewesen, um genau die Gegenstände und Oberflächen zu verwenden, die er wollte, als das, was der Vermieter bereits in den Raum gestellt hat.Während viele Einzelhandelsmieter oder traditionelle Büromieter die Lieferung einer Vanilleschale bevorzugen, um ihre Belegung zu beschleunigen und ihre Baukosten zu senken, sind die meisten Gesundheitsdienstleister viel besser dran, einen Raum in einem kalten grauen Schalenformat zu nehmen. Der Grund dafür ist, dass ein Mieter im Gesundheitswesen das Äquivalent des Geldes, das der Vermieter für einen Raum ausgegeben hätte, besser nutzen und dieses Geld stattdessen für genau die Upgrades verwenden kann, die der Mieter wünscht. Es gibt Zeiten, in denen der Vermieter das Geld bereits für die Lieferung einer Vanilleschale ausgegeben hat, was in diesem Fall einfach das ist, was der Vermieter bereits entschieden hat. Es gibt jedoch auch viele Situationen, insbesondere bei Neubauten, in denen Sie, wenn Sie früh genug in den Verhandlungen zum Grundstück oder Vermieter gelangen, die Art der Lieferung im Rahmen Ihrer Verhandlungen über den Raum bestimmen können.

Wenn Sie diese einzigartigen Begriffe bei der Bewertung von Gewerbeimmobilien verstehen, können Sie die fundierteste Entscheidung treffen und sich während Ihrer Verhandlungen einen Vorteil verschaffen.Doug Price ist Agent bei CARR Healthcare, dem landesweit führenden Anbieter von gewerblichen Immobiliendienstleistungen für Mieter und Käufer im Gesundheitswesen. Jedes Jahr vertrauen Tausende von Arztpraxen CARR, um die günstigsten Konditionen für ihre Miet- und Kaufverhandlungen zu erzielen. Das Expertenteam von CARR unterstützt bei Start-ups, Mietverlängerungen, Erweiterungen, Umzügen, zusätzlichen Büros, Käufen und Praxisübergängen. Gesundheitspraktiken entscheiden sich für CARR, um ihnen viel Zeit und Geld zu sparen. während sichergestellt wird, dass ihre Interessen immer an erster Stelle stehen. Kontakt Doug bei [email protected]