The No. 1 Strategy To Build A Rental Property Empire

Es ist unmöglich, genug Mietobjekte zu kaufen, mit denen man in Rente gehen kann, oder? Es dauert einfach zu lange, um zu sparen, Immobilien zu kaufen und ein wenig Miete über Jahre

Sie brauchen einfach zu viel Geld für Anzahlungen, um weiter zu kaufen.

Falsch.Es ist wahr, dass der Kauf von Mietobjekten ein sehr kapitalintensiver Prozess ist und es stimmt, dass Sie in der Regel 20-25% für Ihre Einkäufe benötigen (mit Ausnahme Ihrer ersten, die FHA oder VA gehen können).Es ist auch wahr, dass die meisten Menschen nicht unbegrenzt Geld haben und nicht 20-25% senken können.

Aber hier ist die Sache – Sie müssen nicht weiter Geld ausgeben.

Es gibt diese wirklich einfache Strategie, mit der Sie all das vermeiden können. Sie haben es erraten, es heißt die BRRR-Strategie und ich werde darauf ausführlich eingehen. Aber zuerst …

Eine kurze Geschichte darüber, wie ich mich mit der BRRR-Immobilienmethode zurückgezogen habe.

BRRR-Strategie Während der Großen Rezession

Vor langer Zeit habe ich angefangen, die BRRR-Strategie zu verwenden, bevor jemand sie jemals die BRRR-Strategie nannte.Kurz gesagt, es ist eine Möglichkeit, Immobilien zu kaufen, die es Ihnen ermöglicht, Kapital zu erhalten, um im Laufe der Zeit immer mehr Immobilien zu kaufen.

Ich werde in einer Minute ins Detail gehen, aber ich möchte Sie zurück zu 2009 bis 2013 während des tiefsten Teils der großen Rezession bringen.

Niemand hatte Arbeit. Niemand konnte es sich leisten, Miete zu zahlen. Die Immobilienpreise fielen wie ein Fels und flach wie ein Krankenhauspatient. Es gab keinen Sprung.

Es war einfach überall Verzweiflung.Sie nennen es die große Rezession, aber historisch gesehen war es eindeutig eine Depression.

…und ich beschloss, in Immobilien zu bekommen.

Alle sagten, ich sei verrückt, und ich war ein bisschen verrückt. Viele Leute hatten einfach alles verloren, Mieter zahlten nicht, Räumungen fanden überall statt. Es war hart.

Aber Angebote waren überall zu finden. Der andere Vorteil war, da niemand hatte Arbeit Auftragnehmer waren leicht zu finden und würde für 1/3 arbeiten, was sie jetzt berechnen.

Der schwierige Teil bestand darin, Geld zum Investieren und Banken zum Verleihen zu finden.

Ich kaufte meine erste 3-Familie in 2009, dann kaufte eine 4-Familie ein paar Jahre später in frühen 2012. Dies ist ein Bild der 4-Familie, sexy, nicht wahr?

Bis 2015 hatte ich über 20 Einheiten. Bis 2017 hatte ich ungefähr 35, und jetzt, im Jahr 2018, bin ich in Apartmentkomplexe umgezogen und habe über 470.Dies ist die Strategie, die ich verwendet habe, um mehr Immobilien zu kaufen, während ich kontinuierlich mehr Geld in meine Tasche stecke.

So funktioniert brrr Investing in Immobilien.

Verwenden der BRRR-Strategie zum Aufbau eines Mietobjektportfolios

Der Kern der BRRR-Methode besteht darin, einer Immobilie genügend Wert zu verleihen, dass Sie bei der Refinanzierung das meiste, wenn nicht sogar das gesamte Kapital zurückerhalten. Auf diese Weise können Sie Ihr Geld nehmen und es immer wieder verwenden, um Angebote zu kaufen.

Nur für den Fall, dass Sie es noch nicht wissen, BRRR steht für Buy, Rehab, Rent, Refinance. Alternative, Einige Leute nennen es die BRRRR-Methode, die für genau dasselbe steht, außer das letzte R steht für „wiederholen.“

Also, BRRRR Methode ist Kaufen, Reha, Miete, Refinanzierung, Wiederholen.

Schritt 1 – Kaufen

Es gibt 3 grundlegende Teile zum Kauf einer Immobilie – Finden, Analysieren und Schließen des Geschäfts.

Einen Deal finden

Der wichtigste Teil der BRRR-Immobilienstrategie ist es, tolle Angebote zu finden. Ohne ein erstaunliches Geschäft funktioniert es einfach nicht (aber das ist irgendwie wahr, wenn es darum geht, in Immobilien Geld zu verdienen).

Im Allgemeinen bezeichnen die Leute Deals entweder als „Off-Market“ oder „on-market“.“ Ein Off-Market-Deal ist im Wesentlichen jeder Verkauf, der nicht mit einem Immobilienverkäufer in einem Listing-Service wie MLS, LoopNet oder CoStar gelistet ist.

Es gibt unzählige Möglichkeiten, großartige Off-Market-Angebote zu finden. Dazu gehören:

• Starten einer Investor-Website
• Direct Mail
• Klopfen an Türen
• Bandit-Zeichen
• MLS
• Bird-Dogs

… und ein paar Dutzend weitere Methoden. Das einzige, was dich einschränkt, ist deine Vorstellungskraft!

Analyse von Mietobjekten

Es ist wichtig, ein paar verschiedene Rechner zu haben, um diese Arbeit zu erledigen. Das Wichtigste ist Ihr Rechner „Rückseite der Serviette“.

Der Grund, warum ein Taschenrechner wie dieser so wichtig ist, ist, dass Sie buchstäblich Hunderte von Deals betrachten werden. Es ist unmöglich, einen fortschrittlichen Taschenrechner zu verwenden und Dutzende von Deals pro Woche durchzugehen.

Stattdessen ist es am besten, einen sehr einfachen Taschenrechner zu verwenden, die Grundzahlen einzugeben und zu sehen, ob er auch nur annähernd in der Nähe ist.

Sobald Sie das getan haben, können Sie den Deal annehmen und eine tiefere Analyse durchführen. Wenn es nicht gut ist, werfen Sie es einfach beiseite und Sie haben Stunden Ihrer Zeit gespart.

Ich habe einen kostenlosen BRRR-Rechner zusammengestellt, mit dem Sie Angebote prüfen können.

Closing Deals

Der wichtigste Teil des Abschlusses eines Deals ist ….finanzierung.

Wir werden am Ende etwas mehr über die Finanzierung sprechen, wenn wir über die dritte R – Refinanzierung sprechen, aber es ist wichtig zu wissen, dass Ihre Finanzierung im Voraus anders sein wird als die Art und Weise, wie Sie den Deal refinanzieren.

Im Vorfeld verwenden Sie in der Regel Bargeld oder eine Art privates oder hartes Geld. Banken mögen kein Risiko, und Geschäfte, die Arbeit erfordern, gelten als riskant.

Wenn Sie Bargeld oder privates Geld verwenden, können Sie etwas mit ein wenig Risiko kaufen, um einen Mehrwert zu schaffen.

Der andere Grund ist, dass notleidende Eigenschaften oft schnell geschlossen werden müssen. Banken sind alles andere als schnell.Der Schlüssel hier ist also, privates Geld zum Kauf zu verwenden und dann in etwas Längerfristiges wie ein gutes konventionelles oder langfristiges kommerzielles Darlehen zu refinanzieren.

Schritt 2 – Reha

Sie möchten ein BRRR-Mietobjekt nicht auf die gleiche Weise sanieren, wie Sie einen Flip reparieren würden.

Wenn Sie ein Projekt für einen Flip analysieren, betrachten Sie die Kosten der Arbeit im Vergleich zur Wertsteigerung. Wenn eine Küche 10k kostet und den Wert um 15k erhöht, hat sie eine Rendite von 50% (15k – 10k = 5k Rendite. Eine 5k Rendite geteilt durch 10k investiert = 50% Rendite).

Dieselbe Küche kann Ihrer Miete einen Mehrwert verleihen, aber da Sie sie nicht verkaufen, ist dies der falsche Weg, um den Wert zu messen.

Diese $ 10k könnten $ 15k im Wert hinzufügen, aber fügen Sie kaum etwas in zusätzliche Miete hinzu. Da wir nach Cashflow suchen, konzentriere ich mich lieber auf Renovierungen, die die Miete erhöhen, die ich berechnen kann.

BRRR Schritt 3 – Vermietung der Einheit

Es ist der Schlüssel zu Ihrer Strategie, großartige Mieter zu finden, die marktübliche (oder höhere) Mieten zahlen. Die 3 wichtigsten Schritte sind zu finden, bildschirm, und behalten.

Schritt 4 – Refinanzierung

Das Ziel ist es, Ihr Geld zurückzubekommen, damit Sie den Vorgang wiederholen können.

Da sich die Regeln für gewerbliche Kredite geringfügig von denen für Privatkredite unterscheiden, machen wir einen kurzen Schritt zurück und gehen die Regeln / Anforderungen für gewerbliche Kredite durch:

• Sie benötigen rund 2 Jahre „Erfahrung.“ Dies kann Reha-Erfahrung, Vermietererfahrung oder sogar Erfahrung als Makler sein, wenn Sie die Bank davon überzeugen können, dass sie direkt anwendbar ist.
• Die meisten Banken benötigen mehr als 6 Monate „Würzen“, bevor sie es zum Marktpreis und nicht zum Kaufpreis finanzieren. Dies bedeutet, dass die Immobilie für diesen Zeitraum stabil, fest und vermietet war. Grundsätzlich müssen Sie den höheren Preis mit einigen Beweisen für Stabilität und verbesserte Mieten rechtfertigen.Banken verleihen 75-80% des geschätzten Wertes für diese Art von Geschäft.

Es ist nicht schwer, den „Trick“ zu sehen, sobald alle Kriterien festgelegt sind.

• Banken verleihen nach 6 Monaten Laufzeit rund 75% des Schätzwerts.
• Hauseigentümer wollen für etwa 75-80% des Immobilienwerts „All-in“ sein.Kaufen Sie also ein Mietobjekt, als würden Sie es umdrehen, und refinanzieren Sie es einfach – Sie erhalten Ihr gesamtes Geld zurück sowie langfristige Mieteinnahmen.

  Aber damit dieses System gut funktioniert, müssen Sie in der Lage sein, für etwa 75-80% des Wertes „all in“ zu sein.

  Schritt 5 – Wiederholen und BRRR Mehr (aka brrrr)

  Sobald Sie die meisten oder alle Ihr Geld zurück haben, ist es Zeit, einen anderen Immobilien-Deal zu BRRRR zu finden! Das extra R steht für Repeat.

  Sie haben Ihr Geld zurück und einen neuen Einkommensstrom. Könnte das Leben besser werden?